朗诗田明：“活得长”比“发展快”更重要

虽然地产界“资产轻型化模范生”朗诗绿色集团（00106.hk）今年一季度销售数据同比下滑，但董事长田明却仍是“不以物喜不以己悲”的态度。用他的话来说：“朗诗现在正处于冬季防御作战状态，稳健、少风险、无压力才是关键。”

毛坯房也有绿色思维

朗诗的定位是绿色开发服务商和绿色生活运营商，旗下包括绿色地产开发、长租公寓、养老服务、绿色金融、物业服务等领域；业务范围包括遍及北京、上海、深圳、天津等全国三十多个主要城市，以及美国主要一线门户地区。

“绿色是我们进行产品差异化竞争的重要一环。”田明表示，与其他房地产公司强调的节能环保不同，朗诗面对客户，一般不讲绿色环保、低碳节能，而是强调房子特别的舒适，特别的健康，用起来特别方便，还省钱，强调的是客户价值以及极致的体验。

朗诗也的确做到了这一点。就拿上海朗诗绿色中心来说，该项目是存量改造项目，共采用了14大技术体系108项建筑科技，实现健康环境、舒适办公、节能环保、智慧管理、人性设计共5大核心价值点。

“中国的房子现在很多都是粗制滥造，但朗诗并不这样，我们投入了更多的成本，去把建筑性能打造得更好。朗诗是全国所有开发商当中唯一的一个提出气密性控制标准的企业，没有任何一个中国地产商在做，但是我们却有这样的企业内部标准。”他自豪地说道。

事实证明，对于真正的好房子，购房者是买单的。“我们在市场上销售的溢价，是高于我们投入的成本的。”田明说，目前，朗诗旗下的绝大部分项目都采取了绿色标准，即便有一条普通毛坯房的产品线针对刚需，也依然要求做得好。“因为我们有绿色思维，有绿色软实力，所以在规划、设计等各方面标准上，也会赋予这个建筑，这个小区绿色的东西。至于其他战略型的项目，都主打着健康、舒适、节能、环保的大旗。”

“我们不太重视土地储备”

朗诗一直秉持了一种“活得长”比“发展快”更重要的理念。2018年以及2019年上半年，朗诗通过公开市场以及收并购拿地的项目不是很多，并没有完成投资拓展的计划。“我认为，没有完成才对！”田明说。

“我们不太重视土地储备。”田明表示，目前市场上土地价格非常高，硬是将这么高的土地拿回来，肯定要出问题。那些这几年业绩增长特别快、什么地都拿，什么钱都借，加上所在城市是调控重点区域的企业未来堪忧，“我觉得它的偿债压力会加大。”

田明认为，今年三、四季度以后，土地市场的机会，会逐步多起来。朗诗已经开始在全国各地，包括宁波、杭州、南京、成都等地积极报名拍地了。“但是，即便是报名，我们也不追高，这时候犯不着追高，如果出现了很便宜的地，也不叫检漏，而是看有没有投资价值。我们的宗旨是：在一定范围内拿地，广泛撒网，有便宜的就拿，没便宜的就放。”

田明解释说，目前房地产市场处于一个并不明朗的阶段，可能“寒冷”的时间比较长，如果地拿得太多了，一定会出现金流的压力，所以还是多留一点钱留着过冬，留着过这个可能比较长的寒冬，才是正道。

“我们考虑的是过冬的资金不要有压力，现金流为纲。同时如果出现了我们认为有安全边界的项目，那么我们首先考虑的也不是盈利性，而是它的安全边际有多大。平时考虑的是利润率有多高，现在考虑的是假如市场低了多少，我们是不是还能守得住。所以我们想的是安全边际，这是朗诗冬季防御作战的思维。”

在他看来，房子不好卖的时候要拼命去卖，价格也卖不上去。地很贵的时候，为了土地储备，为了开发量，为了签约销售，拼命的拿地，都不够理性。“我可以让一让，我更看重的是长远的发展，能活的更长一点。从长期来看你的增长怎么样，而不是仅仅盯着某一年看。我们一直是这样的态度，所以我们在财务上还是挺稳健的。”

他强调，这一轮房地产的调整，在时间的长度和深度上都可能超出预期。他预计有一批之前比较激进的开发企业有可能会遇到问题。所以，土地市场上，项目的收并购，甚至公司兼并重组会比较多的出现。

长租公寓有目标亏损期

不久之前，朗诗宣布把朗诗寓长租公寓的板块从上市公司剥离到控股集团来，被市场解读为朗诗不看好长租公寓。对此，田明表示，将长租公寓从股权只有51%的上市公司剥离到百分之百控股的集团，这明明是对长租业务的看好。

他表示，朗诗是非常看好长租公寓的。“我们觉得房住不炒，租售并举这个方向是对的。但是就目前整个市场而言，长租公寓仍处于亏损中。”

他进一步解释道，首先，长租公寓目前的亏损并不代表以后的亏损。一个企业总不能说今天做生意今天就要赚钱，好多企业做业务的时候都有目标亏损期，这是在计划当中的，要等规模够大，市场逐步成熟，运营效率提高了，才能逐步赚钱。其次，现在好多长租公寓采取的都是二房东模式，二房东模式的盈利测算模型就是先亏后赚。所以，朗诗从战略上进入这个行业，看好这个行业，相信未来是有机会的。

“不过，根据我的常识或者商业逻辑去预判，我不知道长租公寓这个行业还会亏损多长时间，应该还要几年。这是一个宽松的测算方法，比如签约12年租进来的房子，装修好运营起来，逐步爬坡，大概到第五、六年开始赚钱盈利。事实上，对于长租公寓的企业，它的估值模型是不能够按照普通的PE去算，它应该有它自己的估值方式。

他总结说，从长期看，房租的上涨是个大趋势，而且肯定高于通胀率。因此长租市场的未来肯定向好。这是一个创新业务。

同气连枝的“榕树林计划”

从体制内“出走”的田明，对于市场判断有其独到之处，而这种判断也是朗诗战略定位的依据。2004年，朗诗确定了深耕绿色地产领域，至今未曾改变。十多年来，绿色地产板块市场竞争在不断加剧，金茂、阳光城等诸多房企都打出了“绿色”招牌。于是，2014年，朗诗提出轻资产战略，逐步将开发业务由重转轻之后，同时也开启了在创新业务上的步调。

2016年，朗诗实施“榕树林计划”，围绕核心地产业务，积极培育长租公寓、养老服务、绿色金融服务等与地产主业相关或互补业务，实行转型升级战略。

田明解释道：“朗诗最早是做地产的，后来做绿色地产，所以我们把它形容成榕树的一个主干。榕树树干上挂了一个个气根，气根一但接触到地面上，接地以后就长成一棵树，所以我们是一个纵向一体化的绿色战略，我们把它描述成是榕树林，在这项计划中，新业务将逐渐独立，在各自专业细分的市场扎根，又能相互协同，如榕树一般，主干与气根形成纵向多元化的商业生态系统。

三年已过，被问到对榕树林计划的看法，田明说：“我觉得房地产业务到今天，无论从各个指标上看，朗诗已经转型升级，棋到中盘。我们不仅在差异化产品上与众不同，我们在商业模式、开发模式上，收入的构成上，也已经与众不同。”

田明喜欢爬山，爬山是源于5年前，这是一种挑战，也是一种对过往不健康生活的告别。朗诗绿色中心的会议室，清一色地用他爬过的雪山的名字来命名。或许这是一种提醒，因为田明说过：“爬山的时候，你已经没办法放弃了，下去比上去还难，只有跟着队伍一起上，没有选择。”