团队洗牌，“地产黑马”新力在成都经历了什么？

进入成都两年半的新力控股成都公司（以下简称新力成都）正经历着有史以来最大的团队调整，从公司总经理到营销线，若干人等陆续离开。

曾经依托于收并购策略获地，现今却拼杀在拍卖市场，高价举牌。

新力上市在即，新力成都到底经历着怎样的阵痛？

1、冒进拿地

双流项目面粉贵过面包，如何打造？

5月23日，经过与德商、碧桂园、华宇、蓝光、金科等开发商多轮的激烈竞拍，新力成都以13600元/㎡获得双流东升板块一宗约30亩住宅用地，刷新双流地价记录。

双流近两年土地情况 

这是新力控股自2017年10月进入成都后，有公开消息获得的第三宗地块。前两宗分别是成华区龙潭立交内侧16亩地块和青白江40多亩地块。

成华项目和青白江项目已于年初入市。

其中成华龙潭寺项目为新力琥珀园，是95-124㎡的高层，364套房源已于2019年1月全部推出。

青白江项目案名为新力翡翠湾，是11-18层的小高层，户型面积为83-123㎡，同样也是于2019年初推出首批次527套房源，待推房源还剩700余套。

因为地块较小，尤其是青白江项目位置好，户型面积合适，以及前期渠道做得比较扎实等原因，两个项目的去化都比较好。

据第三方监测机构数据显示，年初至今，琥珀园的认购去化率为90.66%（房产专业网站的口径显示琥珀园已经售罄），翡翠湾的认购去化率为84.63%。

这也意味着在双流项目推出之前，新力成都可售的，只有翡翠湾一批次剩余的几十套房源以及700余套待推房源，库存不多。

但青白江存量大、客源不足、去化周期长等市场环境也将为翡翠湾带来不小的去化压力。

中成房业4月数据显示，青白江住宅存量高达140万㎡，同比上涨了317.7%，库存量位居大成都各区县第三。

刚拿下的双流项目，如按照“120天启动项目、180天达到预售标准”的高周转开发模式，或将及时填充新力控股在成都市场的供应。

但也将面临不小的压力。

新项目位于市场竞争压力最大的双流区。数据显示，双流区新房销售均价为13220元/㎡，位于郊区销售均价之首，东升镇区域二手均价为10420元/㎡。新房住宅存量高达187.8万㎡，更是位居大成都各区县之首。

东升镇二手均价，数据来源安居客

面对13600元/㎡的面粉贵过面包的楼面地价，项目如何规划定位？对于新力成都而言，是一件极具考验和挑战的事情。

2、人事频变

问题出在了哪里？

两年半，三宗地块，小盘操作，土地储备量少……

和全国销售额快速增长的发展态势相比，新力控股在成都市场上的扩张表现，就显得有些乏力。

对于新力控股在成都的表现，一位不愿具名的业内人士认为无论是从品牌还是项目层面，可以说是毫无建树，这可能是特殊市场时期造成的。

一位熟悉新力成都内部运作的业内人士，则认为更多是因公司策略所造成的。“土地策略造成整个运营的节奏慢一些。公司如果要求高利润率，在成都竞争这么激烈的地方，很难快速拿地。”

根据多名业内人士的看法，文軒实验室整理概括出四点核心。

01 刚进入成都，利润苛刻

很多公司，刚进入成都，都会先把市场规模、影响力和品牌做起来后，再考虑利润。

刚进入成都的新力控股，对利润有一定的要求，在竞争激烈的成都，这样就很难拿地。

02 拿地困难，收并购地块问题多

去年拿地，都是通过收并购方式。收并购手续方面问题比较多，办理起来比较麻烦，指标实现起来也比较难。

新力成都想实现高周转，但地块又不“干净”，有很多问题。

如绵阳项目，因为土地指标的问题，没什么进展，目前还在沟通阶段；收并购的温江地块，也有很多问题。

03 产品体系单一，简单复制

新力控股除了江西以外，其他地方的发展都有些问题，这可能还是和区域适应有关系。

比如在成都，琥珀园项目做的是板式，实际上成都的刚需房子，更重视的是功能性和尺度，板式可能不一定都适合。

新力控股的产品系相对比较单一，集团标准化以板式为主，但板式公摊比较大，不一定适合所有地块和所有产品层级。

04 有项目，没品牌

琥珀园卖完了；翡翠湾项目也不大，青白江的区域对品牌落地也不是很好；自贡项目卖得不是很理想，且属于三四线城市。

实现品牌落地还是需要在核心区域拿优质地块。

在公司策略导致公司运营缓慢的同时，还未在成都站稳脚跟的新力，又遭人事动荡。

在两个项目推出后不久，原成都公司总经理罗毅离开，在文軒实验室尝试联系新力方时又发现现多位员工皆已离职。

频繁的人事变动，无疑是对新力在成都的发展给了一击重拳。

3、地产黑马？

成都拖了后腿

新力控股，2010年成立于江西南昌，虽然年轻，布局全国的野心却不小。

官网数据显示，2011年正式开发第一个项目，2016年走出江西，2017年将总部搬至上海，2018年，成为中国房地产综合实力50强。

目前新力控股已经将业务拓展至长三角区域、粤港澳大湾区、中西部核心城市以及中国其他具有发展潜力的区域，实现了全国化布局。

近两年，西南是新力控股重点布局区域之一。

2018年6月21日，在新力成都2018品牌战略发布会上，原成都公司总经理罗毅表示，新力的蓝图绝不止于成都，未来将成都全面拓疆二三圈层，加速进驻川内重点城市逐步形成成都、重庆、西安、贵州等主要战略城市的人居联动，促进城市的更新。

2017年进入成都后，在与强劲竞争对手抢夺市场的同时，新力成都将业务线拓展到了自贡、绵阳两地。

有消息显示，2019年，新力成都的新项目拓展计划是增加3-5个项目。双流项目，或许是2019年计划中迈出的第一步。

因为野心，新力控股展现出了自己的速度。

有数据显示，2012年，新力控股的第一个项目销售额为1.29亿，2014年销售额增至8亿，2015年销售额为36亿，2016年销售额破百亿，为161亿，直接跻身中国百强房企榜单之上，2018销售额为822亿元，成为中国房地产企业综合实力50强。

2019年的销售业绩有望突破1000亿元。

港交所日前向外界披露的招股书显示，招股书显示，2016年、2017年及2018年分别录得收益人民币22.23亿元、52.41亿元、84.16亿元，复合年增长率为94.6%；净利润分别为人民币1.31亿元、2.78亿元、5.55亿元，复合年增长率为105.9%。

截至2019年3月31日，新力共计拥有101个处于不同发展阶段的物业项目，包括77个由公司子公司开发的项目，以及24个由合营公司和联营公司开发的项目，合计建筑面积约为1480万平米。

其中，包括已竣工面积10.93万平米、开发中物业面积1130万平米，及持作未来开发物业的总建筑面积约340万平米。

如此强劲的发展势头，新力控股被称为房地产开发公司中的一匹“黑马”。

4、负债率攀升

高周转能解决问题吗？ 

越来越稀缺的土地资源，节节攀升的土地价格，要想在成都市场获取更好的资源，抢占更多的市场份额，需要企业有足够支撑的资金实力。

以成都市场为例，为了拿下双流东升地块，新力成都和十余家房企进行了激烈的竞争，最后以13600元/㎡刷新双流新记录的价格竞得，付出的代价不小。 

随着市场份额的扩张，新力控股的负债率一路攀升。 

从招股书数据看出，新力的净资产负债率从2016年的190%上升至2017年度的270%，然后小幅下降至2018年度约240%。 

和大多数快速发展的企业一样，上市成为了新力控股获取更多资金的路径。如果成功上市将为新力控股的市场扩张带来资金支持， 

财经评论员严跃进表示，新力控股上市，实际上体现了新力控股的投资定力。从融资层面来看，通过融资可以助推项目扩张，这是上市房企上市工作前必须要做的工作。 

严跃进也提醒到，这两年上市的房企负债数据总体比较高，而且负债数据是属于一个相对直观但又敏感的数据，相关房企需要把控资金风险，进而形成更好的投资前景和风控体系。

从楼市表现看来，严跃进指出，就今年大趋势而言，交易市场不会太悲观，房企依然可以提振销售业绩。这两年包括江西和安徽等省份表现都不错，相关地产企业销售业绩大幅上升，进而形成了较好的投资机会和投资潜力。 

若新力控股成功上市，将给新力成都带来多大机会和改变？今后如何因地制宜的抓住成都的投资机会和潜力并深耕成都，或许是新力成都未来需要着重思考的问题。 

对于双流项目的规划和进展，以及后续新力成都在成都乃至四川的发展战略规划是怎么样的？在文軒实验室联系新力成都方面后，截止发稿，并未得到相应的回复。

免责声明：

文中所示数据资料基于文軒实验室数据系统收集整理，我们极力确保准确性，但无法保证数据的绝对完整和准确，分析结果仅代表数据趋势，不构成市场交易和投资建议，且亦不会承担因任何不准确或遗漏而引起的任何损失或损害的责任。

版权声明：

本平台所刊载内容之知识产权为文軒实验室及/或相关权利人专属所有或持有，未经许可，禁止进行转载、摘编、复制及建立镜像等任何使用。