光明地产成都首份成绩单，去化率37%

认购80套，去化率37%，这是光明地产在成都市场交出的第一份独立完成的成绩单。

成都公司的表现只是光明地产全国发展的一个缩影。

自2016年营业收入突破200亿后，光明地产营业收入已经连续三年保持在一个水平，增长乏力，尤其是2018年不增反降，资产负债率也是居高不下，持续几年保持在80%左右。

01

进入成都两年，市场拓展压力大

光明蓉府地块，是光明地产在成都拿到的首个项目，品牌落地之作。

2018年1月，光明地产在成都成立筹备组，7月成立了成都城市公司。

公开资料显示，成都城市公司未来将立足成都、深耕川渝、辐射周边，并在2020年实现年销售金额50亿元的目标。

光明地产在双流拿下首个项目后，又在青白江和龙泉驿布局了两个项目，两者为合作开发项目。

2018年12月28日，光明地产联合龙湖、中骏获取龙泉驿约117亩地块，即龙泉驿璟悦天著。

除璟悦天著项目尚未推出外，星徽城和光明蓉府已经于6月份先后推出。

光明蓉府，占地62.82亩，在容积率2.0的规划条件下，产品分为洋房和高层两种，已于6月26日获得一批次预售。

先期推出的218套房源，主力户型在128-143㎡的洋房产品，销售单价18588-21099元/平，装修标准3000元/平。

这样的价格，远高于双流区新房成交均价。

据中成房业6月市场报告数据显示，双流6月新房成交均价为14072元/㎡。

数据来源：中成房业

这样的价格，和离怡心湖板块更近、居住氛围相对更成熟的几个项目相比，并不具优势。

此外，项目还面临区域存量高的压力。

中成房业数据显示，截止6月，双流新房存量高达172.4万㎡，同比上涨了31.1%。

价格高企，竞争压力大的情况下，光明蓉府给出了自己的成绩单。

据四川中原地产统计数据显示，光明蓉府开盘认购80套，去化率为37%，低于当周53%的市场整体去化率。

数据来源：四川中原研究院

随后又去化了多少？因备案数据的延后，我们暂时不得而知。

比光明蓉府更早些时候推出的星徽城，开盘卖了多少？也成为了一个谜。

星徽城，光明控股51%，项目位于青白江区凤凰西二路以东、凤祥大道以南，4800元/㎡的楼面地价，在当时刷新青白江地价。

项目总占地面积约84亩，共计859户，由3栋18层的小高层、14栋11层和2栋8层的洋房以及一条独立的风情商业街组成。

项目于6月3日获得预售，推出72-113㎡户型，带装修价格9500元/㎡。

同蓉府相比，星徽城面临的市场环境可能更为恶劣。

同样是中成房业数据显示，6月青白江新房成交均价8080元/㎡，新房存量122.9万㎡，同比暴增236.4%。

和中骏、龙湖联合打造的城东新项目璟悦天著，位于龙泉驿东山板块，占地117亩，容积率不大于1.5且不小于1。

项目由中骏操盘，具体规划定位暂未公开。

作为光明地产在成都的品牌落地之作，蓉府37%的去化率，总部是否满意？未来在成都的战略布局规划又如何？关于光明地产在成都发展的一系列问题，截止发稿，光明蓉府相关负责人鲁岩东并未给予回复。

02

布局十省二市，仍未建立完善的产品系？

进入成都市场两年的光明地产，有着什么样的背景？开发实力如何？ 

官网资料显示，光明地产是中国房地产开发企业百强，光明食品集团旗下上市公司。

由原上海海博股份有限公司（以下简称海博股份）于2015年7月与农工商房地产（集团）股份有限公司（以下简称农工商）通过重大资产重组组建而成。

两家公司的第一大股东都为光明集团。

资料显示，农工商成立于1988年5月14日，对外投资83家公司，多为房地产行业。

海博股份是光明集团旗下四大上市公司平台之一，其主营业务是出租车业、物流业，以及不锈钢器皿制造业。

重组之后海博股份将把物流业务之外的业务从上市公司剥离，同时注入农工商，转型成为一家由房地产、物流两大业务板块构成的上市公司。

目前光明地产已经是一家以房地产综合开发经营为主业，集房产、商业综合体、物流等相关业务为一体的国有房企。

公司开发足迹遍布江苏、浙江、山东、安徽、河南、湖北、湖南、广西、四川、云南、上海、重庆等十省二市。

数据来源：光明地产官网

自2017年起，光明地产又开启了多元化转型之路，从地产开发向城市运营和服务商转型。

重点实施“1+7+5”模式。

“1”：房地产业务；“+7”：殷实农场建设、历史名镇建设、租赁住宅建设、城中村建设、城市更新、保障房建设、冷链物流；“+5”：打造协同发展五大平台底板：商业平台、物流平台、服务平台、建设平台、供应链平台。

图片来源：光明地产官网

据官网资料显示，商业地产是光明地产未来核心业务板块之一。

未来商业地产战略方向主要为四个平台：一是O2O新型社区商业；二是养老产业；三是创客产业园区；四是探索尝试互联网金融以及众筹网。

目前，累计开发各类住宅、商业办公面积5500多万平方米。

一位不愿具名的业内研究人士Y先生认为，光明地产的转型，如果过多强调城市运营，往往反而会踏空，因为企业需要意识到，如果住宅业务不是足够强劲，那么其后续发展还是会有很多压力。

此外城市运营方面，包括近期的老旧小区改造，是市场的机会点，但是企业也需要谨慎进入，因为潜在的不确定性因素很多。

另外需要注意的是，发展至今，虽然光明地产的业务已在十省二市布局，从官网展示来看，光明似乎并没有打造属于自己的产品体系。

Y先生认为，从产品线来说，光明地产确实相对比较弱，这影响了产品的认同感，尤其是这两年地产企业在产品线的推广方面，往往已经形成较好市场口碑的情况下。

他建议光明地产这两年需要在产品线打造这个领域积极努力。

03

营收、利润双降

没有产品线支撑的光明地产，市场表现如何？

官方数据显示，重组后的光明地产，营业收入突破200亿元，但此后表现一直较为稳定。

2018年光明地产营业收入为204.94亿元，较2017年的208.11亿元有小幅的下滑。

制图：文軒实验室

2018年签约金额为244.59亿元，较上年同比上涨3.37%。

和相对稳定的营收、上涨的签约金额不一样的是，光明地产2108年归上市公司股东净利润下滑幅度却较为明显。

数据显示，光明地产在2018年的归属于母公司股东的净利润仅为14.18亿元，同比下降27.17%，与2016年98.15%、2017年92.55%的归上市公司净利润上涨幅度形成强大反差。

2019年的业绩目标如何呢？

2018年年报指出，2019年全年，光明地产计划营业收入 200 亿元， 计划新开工面积 291 万平方米，计划竣工面积 224 万平方米。

2019年的销售业绩目标是多少暂时不得而知，有消息称是300亿元。

04

积极拿地 资产负债率居高不下

高目标，必须有土储作为支撑。

2018 年内，光明地产新增房地产储备面积为 144.52 万平方米，上年同期为 94.25 万平方米，同比增长 53.34%。

到了2019年，光明还在加大拿地步伐和节奏。

据光明地产2019年7月2日发出的公告数据显示，2019年1-6月新增房地产项目16个，总用地面积162.14万平方米。

不过光明地产2019年第一季度的营业收入与去年同期相比，并没有明显的提升。

数据显示，光明地产2019年第一季度营业收入为31.76亿元，相较去年同期上涨了6%。

另外密集的拿地动作，需要足够的资金支撑。近几年，光明地产的资产负债率一直处于80%左右，居高不下。

2018年末的净负债率为194.77%，较2017年末上升超过61个百分点。其资产负债率为82.38%，较上年上升2.46个百分点，2019年第一季度末微幅下滑至81.79%。

制图：文軒实验室

为了应对市场扩展带来的经济压力，转让股权、发行短期融资券、发行中期票券等成为光明地产“补血”的手段。

……

以上资料整理自网络

实际上，补血只能解决一时的资金压力，负债率居高不下带来的资金压力循环，还是只有靠促进项目去化，加速资金流转来解决。