商业地产新浪潮|丽丰控股：改造升级是商业地产的常态

香港广场改造后   外立面图

随着越来越多购物中心辐射圈的外延，在市中心黄金商圈打造独具特色的商业地产项目，吸引消费群体，成为商业地产改造的目标。近期，位于淮海中路核心地段的多家商业地产都进行了大调整，香港广场也一改往日高端奢侈品沿街店的形象，在商业定位和业态调整上进行了一次较大规模的升级。香港广场母公司丽丰控股上海区租赁部负责人表示，小体量商业地产做复合型业态，是此次香港广场升级的目标，也是一次新的尝试。

理念领先市场

据悉，香港广场每2-3年左右就会进行一次业态升级。丽丰控股上海区租赁部负责人表示，随着消费主力的转移、人们收入水平、文化素养的持续提高，市场需求也在不断地发生变化，成功的商业地产项目需要去适应整个市场的变化并做出相对应的调整。

此番香港广场的改造计划于年底前结束。主要是通过对内部的梳理，调整各家商户，使得整个项目符合目前商业地产发展的态势。就目前市场形势来看，商业地产项目社区化也是大势所趋，上海各区拥有越来越多的成熟的大体量商业综合体，留住了周边的客群，特别是家庭亲子业态的日渐完善和规模壮大，成为社区型商业地产项目近年来一直出“爆款”的原因。而香港广场作为市中心CBD的商业地产项目，吸引的是追求生活品质的年轻白领群体。因此，香港广场的改造目标就是要想办法引入“特别”的商户，从消费者的感性需求出发，使整个商业环境更富体验感和独特感。

该负责人介绍说，香港广场此次业态调整比例将近50%，引入了Swissline，73hours&friends，Ringside Boxing ，KiKi面&KiKi茶等众多品牌，除了“首店”、“概念店”、“旗舰店”这些标签外，这些新晋品牌还有一个共同特点复合型叠加业态。香港广场商业体量仅4.1万平方米，所以在商铺的选择上，更青睐于拥有多元化复合型业态的品牌，在有限的商业空间中创造更多元的体验感和更丰富的选择。

值得一提的是，位于南座B1层近2000平方米的“意大利生活体验馆”CASA GIULIO也已拉开帷幕进入试运营阶段。CASA作为香港广场改造的重点项目之一，希望它的入驻可以为整个商场带来新的活力。1层的TIFFANY&Co.也将在年底调整完成，带来全球第二家全系列店。

事实上，香港广场曾在2014年的调整中就取得了非常不错的反响。“我们察觉到了餐饮类将在目前的商业地产项目中占到很大的比重，因此一举改造了5000平方米用于餐饮，将餐饮体量一下增加到了45%。”这一大胆的尝试为香港广场带来了明显的客流量和业绩的增长，而餐饮业态也一度成为香港广场的王牌。

据悉，当2014年改造完成以后，9月份，香港广场便成为了淮海中路东段最大的餐饮聚集地，这使得香港广场在2014、2015年的业绩都有了很好的增长。上述负责人认为，在今后的市场中，餐饮已经逐渐趋于饱和，消费者可能更注重环境、色彩、服务等感性体验。“我们需要及时捕获市场细微的变化及需求，希望自己的理念可以领先于市场，在此基础上加以分析，这才是一个商业地产项目改造的关键。”

破解CBD的困局

现在新的商业地产项目会在一开始融入很多大的想法，做很多主题和概念。在未来的招商或者主题上凸显自己的定位特色，而对于香港广场来说，这点却比较难。因为香港广场体量较小，没有空间再后续加一个主题或者概念，只能不断地调整。“这也是我们在改造升级中的最大困难。”

该负责人表示，像香港广场这些位于市中心，体量又小的商业地产项目都深处矛盾之中。位于市中心CBD，市场对于这些项目有着太大的期待，总认为市中心的商业地产对比社区或者外围区域的商业地产项目更要有一种 “拔高”的感觉。然而实际上，市场的走势，消费的趋势，新的生活方式，并不是拔高就能解决的。

“即便如此，不断地调整仍然是一个商业地产项目不变的主题。我们要不断地跟着市场的变化节奏走，去适应市场的‘快速’。”

面对自己的邻居——上海广场、新天地广场等等一系列的变化，香港广场也在不断地修正自己的方向。“虽然整个市场的要求变得更高了，但是每个商业地产项目也都在尝试不同类型的商业模式，寻找各自匹配的东西和定位，形成差异化经营共同推进淮海路商圈的发展。”

“大家只有多调整，多改造，才能形成新的气象。CBD的商业地产项目，只有在如今消费市场快速变化形势下不断调整，才能吸引市场的眼光。”该负责人表示。

与市场脉络一致

香港广场的母公司丽丰控股是香港丽新集团成员之一，于1997年在香港联合交易所正式上市。主要负责丽新集团在中国内地的房地产开发及物业投资等业务。丽丰控股主要业务包括在中国的大城市，尤其是上海及广州。上海区物业包括香港广场、五月花生活广场、凯欣豪园及闸北广场等。

丽丰控股上海区旗下的另一个商业地产项目——位于静安区芷江西路的五月花生活广场也即将完成新一轮的改造，引入了盒马全国首家菜市场化门店——盒马菜市。除了满足社区居民的日常需要，五月花广场引入盒马菜市更是社区商业改造升级的一种新的探索。

据悉，盒马在五月花生活广场中拿下了近6000平方米的面积。在大面积的改造后，对整个商业地产项目客流的带动以及周边零售业绩的带动非常明显。五月花生活广场的客流比去年增长了40%，而租金方面亦有所突破。“可见，一个好的租户对于商业地产项目非常重要，它的到来，可以把旁边甚至整条街的租户全部带动，并在后续租金方面得到提升。”

另外，丽丰控股在静安区的闸北广场项目也在改造中，该项目有近19000平方米的面积。

上述负责人表示，城市更新除了是未来发展的必然趋势外，同时也赋予城市一种新鲜的活力。特别是作为商业地产来说，作为城市更新的一部分，求新求变，跟市场的脉络和动态必须保持一致。商业地产的更新是业态的调整，是建筑的改造，更是与市场共同发展的过程。