苏州第四次加码楼市调控：扩大限售范围，卖地环节限房价

在河南省开封市的楼市限售经历了放松、取消放松之后，7月24日晚间，苏州市政府出台《关于进一步完善全市房地产市场平稳健康发展的工作意见》，在土地出让、居民购房政策、住房信贷税收等方面进一步收紧楼市调控。特别是限售范围扩大为苏州市6区，统一新房限售3年，二手房限售5年。《工作意见》从7月25日正式实施。这也是苏州年内第四次加码调控。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，苏州此次政策发布，略超乎市场预期。因为今年以来苏州已经出台了较为严厉的楼市调控政策。此次加码，和此前开封松绑限售政策叫停类似，即房住不炒依然是今年下半年的政策逻辑。相关市场参与主体一定要充分认识到当前稳定市场的重要性。而类似政策出台，对后续继续管控投资投机需求和稳预期等能形成较好的条件。

限售范围扩大

具体看，《工作意见》规定，苏州市区范围内新取得预（销）售许可的商品住房项目（含已经取得预售许可尚未开始网签的项目），购房人自取得不动产权证之日起满3年后方可转让；二手住房通过市场交易购房人新取得不动产权证满5年后方可转让。

此次，政策将限售范围扩大为苏州市区，即姑苏区、吴中区、相城区、吴江区、苏州高新区、苏州工业园区范围内的新建商品住房、二手住房实施限制转让措施，且不分区域统一新房限售3年，二手房限售5年。

《工作意见》明确，对买卖双方已完成草签并已提交限购核查的、买卖双方已签订认购协议或购房合同并能提供已支付房款（含定金、首付款或部分房款）的银行、支付宝、微信转账凭证原件，且在2019年9月30日前将上述材料提交交易管理部门备案的，仍按原政策执行。

非户籍居民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前3年内在苏州市范围内连续缴纳2年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。

社保及个人所得税缴纳范围是指在苏州大市范围内，包括苏州市区及昆山、太仓、常熟、张家港等范围。

此前，苏州要求，非苏州市户籍居民家庭提供两年内在苏州市区、昆山市、太仓市累计一年纳税或社保证明，即可购买首套房。

严跃进指出，限售范围扩大是苏州当前政策明显收紧的地方。对于一些苏州的炒房者来说，这两年的房屋流动性会明显减少，这有助于打击各类购房套现的行为。对居民购房政策的调整中，把昆山和太仓都纳入到严格限购的范围，和炒房者这两年在此类购房市场炒作等有关，政策收紧意味着购房的要求更高，有助于打击炒房需求。同时，苏州此次政策在收紧中也考虑到各区县人口流动和产业流动相对频繁的地区，考虑了在常熟、张家港等地工作的人才在苏州地区买房的实际需要。

合理控制房地产贷款占比

同时，苏州加强房地产信贷宏观审慎管理。在严格执行差别化住房信贷政策基础上，金融监管部门联合督促银行机构将新增贷款中房地产贷款占比控制在合理水平；对明显存在违反宏观调控政策的，依法依规采取相应监管措施。加大对房地产开发项目土地增值税预征和清算环节管理力度，实施预售备案价格预警线管理。全面应用房地产价格评估技术，加强存量房交易合同监管和税收征管。

这意味着，在保障苏州居民首套房信贷资金和本市房地产开发项目合理信贷资金需求的情况下，政府将合理控制房地产贷款占比，对房地产贷款集中度过高和增速过快的银行机构进行监管提示。苏州继续严格执行现行差别化住房信贷政策，对明显存在违反宏观调控政策、不审慎放贷的银行机构，依法依规采取相应监管措施。

此外，今年苏州确定了市区住宅用地计划供应面积为6000亩（其中政策性住房用地不少于1800亩）。《工作意见》提出加大土地供应保障力度，严格执行住宅用地供应计划，保障土地市场供需适度。

严格施行购地自有资金申报核查制度，竞买企业应说明购地资金来源并作出承诺。住宅用地出让竞买保证金调整为30%～50%区间设置，具体在出让公告中设定。如在签订土地出让合同前发现竞得人申报自有资金情况不实的，取消竞得资格并没收保证金；在签订土地出让合同后发现受让人申报自有资金情况不实的，终止出让合同并没收定金，并将相关违法违规行为纳入企业诚信系统。

住宅用地鼓励实行“限房价、限地价”出让方式，在苏州现有的“一次报价”公开出让方式基础上，根据市场情况，明确出让地块所建商品房价格要求，引导竞买人审慎理性报价。

严跃进表示，从拿地的管控看，强调了购地自有资金申报核查秩序，这实际上是为了防范违规资金进入到购地市场。苏州此次出台的楼市调控政策，充分体现了房地产长效发展的导向，也体现了当前对于“稳地价稳房价稳预期”的政策思路，对于打击投资投机需求、促进市场平稳发展等都有较为积极的作用。

5月曾三次出手调控楼市

今年5月，苏州曾三次出手调控楼市，当时就针对限售、土地供应等作出调整。

今年5月11日，苏州在苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域，新房限售3年；苏州工业园区全域二手房，限售5年。在苏州工业园区全域内，新取得预（销）售许可的商品住房，实行人才优先购买政策。

5月16日，苏州再次调整工业园区新购住房的学位政策，“五年一学位”调整为“九年一学位”，同一家庭多名子女不受限制，政策当天起执行。

5月17日，苏州吴江区发布《关于吴地网（2019）7号公告地块挂牌出让的补充公告》，该宗地块的市场指导总价、网上竞价中止价格及一次性报价全部降低。

澎湃新闻了解到，5月24日，江苏省苏州市政府联合住建局、发改委、自然资源局等部门召集30余家地产商召开苏州房地产行业座谈会。会议称，如苏州楼市的几大指标得不到控制，7月后调控会即刻加码，包括扩大限售范围，提高外地人购房需要的社保门槛等。与此同时，苏州房地产长效调控机制政策已经形成方案，待上报住建部，长效调控机制实施后阶段调措施不取消，一切以重要考核指标要求为准。

上述座谈会的背景是，今年一季度以来，苏州市土地市场过热、一二手房价格出现倒挂，4月底房地产价格指数提高5%，已超过苏州全年调控目标5%的界限。住建部也因新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大，对苏州进行了预警提示。此次《工作意见》提到，近年来苏州市房地产市场具有变化快、周期短的特点。

易居研究院中国百城房价报告显示，今年上半年，苏州市各区房价环比均有一定程度涨幅，其中苏州原本房价较低的相城区均价达到23359元/平方米，环比涨幅22.74%，与苏州高新区成交均价23692元/平方米相差无几；苏州工业园区房价成交均价环比涨幅近9%。