昆明商铺均价跌破2万，库存14年都卖不完？

小易

据昆明锐理数据发布的《2019年上半年昆明房地产市场研究报告》（下称《报告》），今年上半年，昆明商业均价仅为19195元/平方米，这是2017年以来首次跌破20000元大关。此外，《报告》显示：截至目前，昆明商业存量为614.28万平方米，按照上半年的月均销售量计算，现有存量14年都卖不完。2017年上半年至2019年上半年昆明商业均价（源于昆明锐理数据）

昆明锐理的《报告》显示，2017年上半年，昆明商业均价为22707元/平方米，下半年有所上涨，涨到了23721元/平方米，涨幅为4.47%。2018年上半年，昆明商业均价为21099元/平方米，每平方米较2017年下半年降低了2622元，降幅约11%；下半年在上半年的基础上微涨，涨到了22928元/平方米，较上半年上涨了8.67%。

可以看出，2017年到2018年之间，昆明商铺均价有升有降，不过都保持在20000元以上。但至2019年上半年，昆明商铺价格大幅下滑，每平方米较2018年下半年降低了3733元，降至19195元/平方米，降幅达到了16.28%。这是自2017年以来，昆明商铺均价首次跌破20000元大关。

《报告》显示，2017年上半年至2018年下半年期间，昆明新增商业面积逐年减少，但2019年上半年突然大幅上涨，共增加了70.20万平方米，同比上涨129%。上半年供应量大幅上涨，但销量并没有跟着上涨，反而是持续下滑，同比去年下降了26.24%，仅销售了21.91万平方米。可以看出，供大于求是上半年商业价格大幅下降的一个主要因素。

2019年上半年昆明新增商业面积大幅上涨（源于昆明锐理数据）

昆明的商业库存较大，锐理《报告》显示：截至目前，昆明商业存量为614.28万平方米，按照今年上半年月均去化3.65万平方米来计算，去化需168.2个月，也就是大约14年。这还是在“零”供应的条件下才能实现，事实上，从2017年至今，昆明商业存量面积不断增加，去化周期也在不断拉长。

2017年至2019年上半年昆明商业存量面积不断增加（源于昆明锐理）

为了解决昆明商业库存过大，去化困难的问题，昆明市曾进行大量“商改住”规划调整，将商业用地调整为住宅或商住混合用地，从而减少商业用地的供应，降低商业面积的增加。但由于销售量低，去化速度慢，昆明商业去库存成效并不明显，库存反而越来越大。

2019年上半年各区域商业市场供销存价情况（源于昆明锐理数据）

从锐理的《报告》看，目前昆明各个区域中，南市区的商业存量最高，达到了204.96万平方米，但去年上半年的销售面积仅为8.39万平方米，南市区商业去库存压力最大。呈贡区商业存量面积次之，为113.76平方米，上半年的销量为3.79万平方米，去库存的压力也比较大。其余的中市区、西市区、北市区、东市区存量面积均在100万平方米以下，最低的是东市区，仅为50.13万平方米。锐理划分的几个区域中，商业价格最高的是中市区，均价达26911元/平方米，最低的是北市区，仅为9329元/平方米。

来源：春城晚报-开屏新闻综合云南房网

编审：李荣

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