档案春秋︱从地契管窥清末上海地价

土地是资源，也是生产资料。如今，像“北上广”这样的大城市，土地资源紧缺，土地的价格十分昂贵。大城市对房地产开发和建设有严格的限制和规定，土地或房价的主要参数就是“容积率”，就是在一块固定面积的土地上，只能根据规定建设相应建筑面积的房子，如果在一块10000平方米的土地上建设建筑面积30000平方米的房子，以30000÷10000＝3，那么，“容积率”就是3。如今，大城市的市中心区建设新房子的土地主要来源于对旧房的动迁或征收，动迁或征收的成本十分高昂。

清朝上海的土地价格

以前中国是农业大国，土地是主要的生产资料，国家的税收也主要来自农业税。古代中国大概没有如现在的“土地使用性质”的规定，土地，一般分为农村土地和城镇土地，也可以分为农用地和宅基地。土地的价格一般参照土地的亩产粮食，肥沃的土地，价格略高，贫瘠的土地，价格略低。那么，上海的土地，每亩大概值多少钱呢？

叶梦珠是明末清初上海人，著作甚丰，其《阅世编》主要记录他自己亲见、亲历、亲闻的事。《阅世编·卷一·田产一》中说：

崇祯中，华（亭）、青（浦）美田，每亩价值十余两。上海田美者，每亩价值三、四、五两，缙绅官室，最多不过数千亩。无贱价之田，亦无盈万之产也。顺治初，米价腾涌，人争置产。已卖之业，加赎争讼；连界之田，挽谋构隙。因而破产者有之，因而起家者亦有之。华（亭）、青（浦）石五、六斗田，每亩价值十五、六两；上海六七斗田，每亩价值三、四两不等。田产之贵，至此极也。厥后，米价渐平，赋役日重，田价立渐驯减。

明末清初，上海地区的土地价格是根据土地的收成或租金计算的，今上海市西面的华亭县（相当于现在的松江区）和青浦县的土地每亩约十几两，上海近海，土地贫瘠，以盐碱地为主，土地价格每亩在3-5两之间。到了清初，土地价格略有上涨，华亭、青浦佃租在五六斗的土地，每亩价在十五六两，上海佃租在六七斗的土地，每亩价在三四两左右。此后，由于米价下降，而徭役繁重，上海地区的地价有明显的下降。叶梦珠接着说：

康熙十九年庚申（1680），因米价腾贵，田价骤长。如吾邑（上海县）七斗起租之田，价至二两一亩，甚至有田地方，各就近争买者，价至二两五钱，以及三两。华（亭）、娄（县）石四、五斗起租之田，价至七八两一亩。昔年贱价之田加价则赎者蜂起。至次年辛酉，米价顿减，起风稍息。

乾隆二十五年江苏吴江的土地买卖契约

上海县的田价通常为每亩2-2.5两，而华亭、青浦每亩在7-8两。我没能找到上海早期的土地买卖契约，这是一份康熙五十一年（1712）江苏吴县的土地契约。原业主蔡允哲将一块“四分四厘三毫”的土地以“时价九五价”（即当时的通行价打九五折）出卖，实得银“五两七钱五分”。计算下来，每亩的价格约13两。据我所知，清朝苏州府的土地价格从总体上来说略高于松江府，可见，叶梦珠的记录是可靠的。

笔者手头还有一份江苏吴县乾隆二十五年（1760）的土地契约，原业主沈文元将“四分四厘”麦田出卖，实得银“二十两”，计算下来，每亩价格45两，时间相距30多年，土地价格上涨了2.5倍。这里面可能有土地品质和位置的因素，资料短缺，难以考证。

一份道光十四年上海的土地契约，抄录部分如下：

立卖契囗。全宝官为因正用，将上邑（即上海县）二十二保囗六图号内官田壹亩，央中卖于 陈处为业。三面言定，时值价银弍拾伍两正。当 立契一并交收。其田自卖之后，任从管业耕种、收册过户完粮，并无门房上下言阻等情，恐后无凭，立此卖照为凭。

道光十四年上海县二十二保土地买卖契约

“二十二保”在现在杨树浦黄浦江对岸的浦东新区滨江的地方，这份土地契约中说“其田自卖之后，任从管业耕种、收册过户完粮”，应该是一块农田，这块一亩的农田，实际售价是25两。按当时银两与银元的比价月1:1.3计算，25两约等于33银元。

上海县城的宅基地价格

一份签订于同治七年（1868）的房屋买卖契约，房子坐落在上海“小东门外二十五保七图十六铺陆家石桥南首古云台间壁”，“坐西朝东市楼房壹所，计两上两下，厢楼壹上壹下”，出售的价格是“纹银壹佰伍拾两”。明朝和清朝，上海（中国）的行政区实行乡、保、图（都）三级行政制度，即县下为乡、向下为保、保下为图（都），今老城厢地区属于“高昌乡二十五保”；“陆家石桥”是明朝上海人陆深出资建设的跨方浜的石桥，陆深官“大学士”，所以也叫作“学士桥”，我们可以在历史地图上轻易地找到这块地块的位置，就在现在的小东门外。

一份是同治元年（1862）签订的上海城里宅基地买卖契约，土地位置在“二十五保拾图八铺西门内金家牌楼东基地一方”，出售的价格是“制钱拾伍仟文正”，当时，银两与制钱的比值约1:1500。“制钱拾伍仟文正”相当于10两银子。契约没有说明出卖的土地面积，无法计算出土地的单价，可以估计这块土地的面积很小。

同治七年上海县小东门外宅基地买卖契约

官契总局和上海测绘传习所

“普天之下，莫非王土，率土之滨，莫非王臣”，从理论上说，中国的封建社会里土地国有，民间拥有的土地，只是拥有土地的使用权。政府没有对土地、宅基地买卖的管理和征税机构。由于缺少国家管理和公证，也就缺少权威性，房地产买卖往往只能在亲朋好友、乡里乡亲之间进行。这样的土地买卖契约许多地方称之为“叹契”。关于“叹契”名称的来历，有的人以为，由于土地的买卖是通过向老乡亲作为中介进行的，权威性和公正性很差，当买卖成交后，一方可能会反悔，就会到另一方处吵闹、哭诉、唉声叹气，要求废除合同，或者要求对方追加、补偿损失。于是，这种契约上会写上“永不叹契”，于是被叫作“叹契”。“叹契”缺乏公正性和权威性，一旦离开环境就难以用于买卖、抵押等商事活动。

近代以后，租界里出现了“道契”，租界的土地转让须经中外双方的管理者测绘，确定土地的位置、四至、面积、价格，外国人须将“永租”的土地向他们的领事馆注册登记，然后由领事馆集中后呈报上海道署，上海道署核准后加盖道署钤记，才能成为一份合法有效的土地契约，所以，租界的土地契约称之为“道契”。近代以后，上海租界的地价飙升，带动上海老城厢和附近地区地价上升，地价昂贵，可征税日益增长，是一笔可观的收入，于是，上海仿租界的制度，设立“官契总局”。《光绪上海县续志》中说：

官契总局。设万生桥西。光绪三十一年（1905），知县汪懋琨奉藩司札，以民间买卖田、房产业，须用官契。照会同仁辅元堂经办，堂董意见不符，改交劝学所办理。凡领契者，按照契价，于中费一成内提缴学费，二成归各城、镇、乡，作兴学之用……

从此以后，民间的房产、土地买卖须向政府注册，缴纳契税，传统的“叹契”也变成了“官契”。当然，房地产的“契税”也成为政府的重要收入来源。官契有政府公证，合法性、权威性高，可以用作转让、抵押和其他的商业用途，土地可以进入流通，房产、地产的价格也与日俱增。土地价格“日长夜大”，当然，所有人对土地的测量和面积开始斤斤计较、寸土必争。但是，中国人没有自己的测量和测绘人才，于是，官契总局成立后立即成立上海测绘传习所，传习所就设在新建的官契总局大楼里。据说，在几年里就培养出一大批专业人才，这些人部分继续从事测绘工作，许多人成了上海早期的房地产经营者。

清末《图画日报》绘“上海测绘传习所”，传习所设在“官契总局”里

光绪三十二年（上海官契总局成立后的第二年）的一份“官契”，出卖的房地产“坐落上邑（即上海）城内念五保十图年贰铺谈字圩壹佰四拾三号。基地九分五厘。凡平房一所，计七间，泉井一口，后连余地一方”，成交价是“库平银玖佰两”。9.5分的宅基地连同上面的房子，成交价是900两，一亩宅基地的价格大概是1000两。

民国后，“官契”格式化，这是两份同一地块的宅基地买卖的“官契”，一份签订于民国六年（1917），一份签订于民国十一年（1922），房地产所在的位置均是“上邑二十五保拾图谈字圩第壹佰五拾贰号”，宅基地面积“捌分”，民国六年契约的实际出售价为“叁仟贰佰元”，每亩的价格为4000元，而民国十一年契约的成交价是“柒仟捌佰元”，每亩的价格是9750元。同一块宅基地在5年里上涨了竟1.5倍，涨幅之大，可想而知。众所周知，住宅是越用越旧的，越旧越不值钱，而这块宅基地过了五年，价格上涨了1.5倍，所涨的不是房子，而是土地，也就是宅基地。

这份“官契”的补充说明中记录，“其房坐落捌铺金家牌楼砖灰公所对面，坐北朝南，平房玖间，天井壹方”。由于年份较近，记录详细，我们可以找到这块土地的位置，大概就是现在的金家坊71-81号。

（本文摘自2019年第6期《档案春秋》，澎湃新闻经授权转载，图片由作者提供。）