全球城市观察︱未来五年，柏林想要“冻结”房租

当地时间6月18日，德国首都柏林通过了一项特殊计划，从即日起，未来五年区域内所有房屋的租金将被“冻结”，房东不得随意加租。该计划将于明年1月正式立法，届时，柏林市约有150万套房屋将受到限制。

我们曾报道过这座城市的居住压力。曾经，人们称柏林“贫穷又性感”，85%的人租房居住，租金低廉。但最近十年，随着人口增长和新移民的不断涌入，房租飞涨。

目前，柏林人口超过370万，预计到2025年，人口规模将突破400万。房地产门户网站Immowelt曾做过研究，最近十年，柏林的房屋月租金上涨了一倍，从2008年的每平米5.6欧元增至2018年的11.4欧元（约合人民币88.4元）。尽管整体租金低于慕尼黑和法兰克福，但柏林的租金增幅高达103%。

今年三月，德国社会民主党和绿党提出了“冻结租金”的设想。社会民主党副主席Julian Zado在接受BBC采访时表示，六七年前，柏林的房租还很低，只有慕尼黑的一半，很多年轻人搬来这里，包括他自己。“这是柏林的独特之处，但这一切已经迅速改变了。”

Zado表示，如今市场上房屋供不应求，控制现有租金水平，能够给新公寓的建造留足时间，并稳定市场。他们提出一个理想的目标，希望通过多个综合措施，将平均租金降至每平方米6至7欧元（约合人民币46.5至54.3元）。

此前，德国已经采取过措施，试图控制房租上涨。

2015年，德国议会通过了一项法律，对房东提出限制，新租约的涨幅不得高于同一地区平均租金的10%。

以柏林为例，有专门的“租金委员会”（rental authority）会评估每一个小街区的平均租金，他们还会根据每一套公寓的面积和设施进一步细化。但不少住房政策专家认为，这一法案仍然存在不少“模糊地带”，房东可以通过各种免责条款钻空子。

值得注意的是，这座城市的房东大多是持有大量房产的公司，那些只拥有少量公寓出租的房东比例不到5%。以德国最大的房地产公司“德意志住宅”（Deutsche Wohnen）为例，它在柏林拥有约11.5万套公寓。

今年年初，柏林市民就对“超大房东”发起过请愿，要求政府限制那些拥有公寓数量超过3000套的租赁公司。本次租金冻结计划将会是对超大房东的又一次打击。根据《金融时报》，最近两周，德意志住宅的股价已经下跌14%，周二新政策出台，又下跌了1.25%。但分析人士指出，超大房东们有可能联合起来，对该计划提出抗议。

本次租金冻结计划还对房屋翻新提出了限制。想要翻新楼宇，房东需要事先将计划提交委员会批准，以确保有翻新必要。一些基础设施的更新是有必要的，比如供暖系统和管道。但过去，不少柏林房东以翻新为名，加设不必要的设施，变相将租户扫地出门。

按照本次冻结计划，一旦房东的翻新申请通过，他们需要承诺，每平方米月租金的涨幅不得超过0.5欧元（约合人民币3.87元）。

一旦正式立法，那些需要签订新合同的租户可以向相关部门寻求帮助，验证房租是否合理合法。而那些认为租金过高的老租户，同样可以申请核查。但对于后者，怎样才算“租金过高”，基准线尚不明确。

当然，对于这样严厉的租金控制计划，也有不少人表示担忧。德国住宅行业协会（German Housing Industry Association）就是其一，某种程度上他们代表的正是超大房东们的利益，其主席Axel Gedaschko表示，这一冻结租金政策可能会让开发商望而却步，不再建造住宅。“禁止租金上涨可能导致我们的会员公司在未来五年内少建5万套公寓。”