商业地产新浪潮|四手联动探索存量改造新模式

新一轮的城市更新浪潮，淮海中路这条老牌商业街也不能例外，原太平洋百货、上海广场、香港广场先后步入改造行列。

位于淮海中路东段的上海广场在经过几轮调改后，依旧衰落。如何通过存量资产改造，焕发新的生命力，注入可持续性的驱动模式，成为融创中国、星坤Collab（原BU）、美罗控股等四方共同联合收购该项目之后的首要挑战。

如今，上海广场的改造已然进入新节点，室内外装修工程已全面启动，预期将于今年年底完成改造。与此前纯商业项目不同的是，此番改造模式将突破单一的商业项目格局，变身集聚多元商业、联合办公、文创精神的综合体。

增加共享空间

上海广场是淮海中路东端的标志性建筑之一，原先仅是一个以零售和餐饮为主的商业项目，业态组合传统而单一匮乏，商业氛围体验感不佳，再加上早年设计规划存有欠缺，使得项目辐射的客群仅是周边居民及普通办公人群的配套需求， 提供的商品业态及服务都是偏固化传统的。

本次上海广场改造将降低商业的租赁面积，强化联合办公、文化艺术、社交体验的空间。整个项目的1-2楼仍将为商业面积，而3-6楼则作为联合办公租赁，B1层暂时保留娱乐空间不变。

上海广场的改造将呈现一个全新的商业核心定位，首先功能上不再是一个单一的商业体，而是个包含着商业、办公、文化娱乐的综合性复合空间。其次，改造更新后的上海广场在商业业态选择上也将更趋向年轻潮流化，落点于打造兼具时尚感且饱含文化内涵的沉浸式体验。其三，社群打造也同样是上海广场更新的重点侧重，也因此在前期租户招商中便已建立起一套较严格的筛选机制。

股东方对于上海广场更新亦有着不同商业角度的创意构想，星坤地产（Collab）总经理蒋建昆表示，上海广场通过引入共享办公和注重体验的新型活力商业，导入年轻化的创新、时尚人群和潮流创新品牌，诱发工作—生活—娱乐—消费融合的场景，再通过社群活动传播引发口碑效应，吸引更多的人群前来体验和消费。整个项目如果自纵切开，沿淮海中路至龙门路，中间是通高的中庭，以此顺利将上下不同的业态串联融合起来，以同一个共享基因为主轴贯穿上下。另外，项目在6楼沿淮海中路段的区域将开辟成一个可分可合的多功能展示聚合文化沙龙的多功能社交空间。

“我们在选定品牌的时候除了关注他们的经济收益外，同时也会关注他们本身是否具备社群平台的打造能力和运营能力，我们设想未来在这个项目上的每一个租户都是自带一个品牌社群的引入。而上海广场将再通过整个社群的场景打造将整个项目集聚为一个大的良性商业生态体。”融创（上海）商置副总经理韩宏伟表示。

城市更新不是单纯的改一改

值得一提的是，本次上海广场的改造是由收购该项目的四方股东的首次联袂之作。

其中，融创中国经过多年发展，持续整合着高端居住、文旅、文化、商业配套等资源，旗下融创（上海）商置作为专业的商用物业投资开发与管理平台，拥有商用物业投融资、开发建设、招商运营、IP孵化、销售退出等全产业链操作能力的专业团队。

星坤地产（Collab）则是一家专业在存量地产和城市更新领域从事经营性物业的投资和资产管理公司，此番与在新加坡房地产开发投资实力颇为雄厚的美罗控股有限公司共同携手，更是基于对上海广场项目改造的信心，期望能为项目注入各自的特点。

韩宏伟同样表示了对项目的看好，“目前， 淮海中路本身有很多存量项目正在改造革新， 我觉得上海广场最显著的特色便是能充分利用各方资源的优势，将工作生活还有娱乐消费这些场景融合在一起这个项目内，成为了一个复合型的商业模块。而四方联合，也希望借助本次焕新改造，展现对于高价值存量资产的运营实力与提升城市核心土地坪效的信心。”

事实上，越来越多的企业对于存量改造，城市更新市场颇为关注。万科、正大、华润、世茂等大型房企纷纷进军存量市场，国开金融、高和资本等资方也对市场跃跃欲试。希望通过对存量地产的重新定位、“改造”、“运营”等内在化手段实现资产价值的重构，并最终通过资产增值获得溢价收益。

而此番上海广场项目，由境内外资本联合品牌房企和存量地产资产管理公司联合进行的存量改造，其背后的城市更新商业模式和年轻化复合型社区的差异化产品定位，或许可以作为一种淮海路升级改造探索中的创新尝试，为城市保持不断活力提供可以推广和借鉴的案例。

“城市的更新是一个长期的过程，不应该止步于项目改造的完成或重新投入这个短暂的阶段，改造后商业地产的使用寿命得以有效地延长才是真正的严峻命题。”韩宏伟表示。