商业地产新浪潮|七宝商圈：从“城乡接合部”到新商业聚合地

在上海的城市化进程中，一度被认为是“城乡接合部”的七宝乡野气息消逝，住宅、商场、写字楼、美术馆等业态拔地而起，七宝成为城市化的一个新样本。同时，大量人口集聚于七宝，人们对商业的需求反推着七宝商业发生了翻天覆地的变化。

繁华起源于老街

曾几何时，七宝以老街为商业名片。

一条七宝老街成为沪上旅游打卡胜地，南北两条大街云集的商家主要经营小吃、旅游工艺品、古玩、字画等，老街成为了集“休闲、旅游、购物”为一体的繁华街市。

七宝老街为区域导入了天量的客流。每逢节假日，大量游客把这条老街挤了个满满当当，接踵摩肩早已是老街上的常态。

然而随着近年来的发展，七宝已经脱去了“古镇”的外衣。它甚至摇身一变，成为“闵行区城市化程度最成熟、人口最密集的区域”之一，被划入闵行的“宜居生活提升区”（该说法源自《闵行区总体规划暨土地利用总体规划(2016-2035年)》）。

与此同时，人口也迅速在此处集聚。1992年七宝常住人口仅2万多人，根据已公布的《七宝镇2018年上半年政府工作报告》，这一数字已大幅增长至27万人。

伴随区域的变身和人口的导入，七宝的商业也在悄然经历着一场蜕变。

七宝老街的客流量无疑对周边商业的发展起到了至关重要的作用。从老街为起始，沿着七莘路向北约2公里的距离，排布着众多的购物中心，这些购物中心并未分流七宝老街的商业客流，而是相互促进，共同提升了整个区域的吸引力，扩张了商圈的辐射半径。对于慕名而来的普通消费者来说，穿梭于古色古香的七宝老街与现代化购物中心之间，成为七宝一种特有且非常惬意的生活方式。

新生代登场

七莘路是一条七宝连通虹桥商务区的交通要道，也是七宝的商业主轴。

以七莘路为主轴的七宝商业可分为三段：南段以七宝老街为核心；中段以漕宝路、七莘路交叉口为核心，主要位于轨道交通9号线七宝站出口附近，汇宝购物广场、七宝万科广场、七宝宝龙城等商业项目；北段以星站路、七莘路为核心，汇集凯德七宝购物广场、巴黎春天等。

它们的出现、改变与繁盛，演绎着七宝数十年来的商业更迭。

2016年七宝迎来了两位重磅成员——七宝万科广场和七宝宝龙城（曾用名为宝龙城市广场），体量均在20万平方米以上。两大购物中心齐开，是七宝正式形成商圈的标志性事件，并一度成为沪上网红。

作为七宝商圈的新生代主力军，两大购物中心也在发展中不断寻求改变。

七宝万科广场秉承“为家而建”的理念，瞄准“潮牌时髦化，全客层泛娱乐性、网红餐饮孵化站以及美好生活先行推手”四大方向。据相关人士透露，七宝万科广场升级调整预计持续到今年年底，将加重国际性美妆抑或是轻奢类品牌的权重配比，大力引进一些国际潮牌提升商场时髦度，重新扩容亲子业态的多元化与全系统，突破上海餐饮市场地域限制到外地省市招商。

作为宝龙旗下的标杆型商业，七宝宝龙城不断导入全新经营理念，品牌组合引领潮流趣味，商户经营结合科技赋能，在不间断的升级中，逐步形成全业态消费格局。七宝宝龙城下调零售占比的同时，上调餐饮和儿童亲子，餐饮形成“七宝夜市堂”和“沿河景观品质餐饮独栋”两大特色，儿童业态继续提升完善，形成儿童教育矩阵。以“创想实验室”为代表的互动和科技体验品牌的悉数登场。宝龙方面称，在创想实验室推出之前，宝龙地产早已在商业地产行业深耕多年，而创想实验室是希望分享积累的互联网研究技术。

老牌购物中心的转型

在存量市场为主的城市中，商圈也在经历着一轮更新。新生代的登场，加剧了商圈内的竞争，老牌商场为寻求突围而进行转型与升级。

中购联购物中心发展委员会主任、亚洲购物中心协会副主席郭增利认为，由于城市格局在变，生活方式在变，商圈提档升级将是不可逆的发展趋势。因为只有这样，才能更好地发挥老商圈的商业、历史和文化地位，充分完善城市功能，服务生活与社会发展全新需要。

位于七宝商业主轴北段的巴黎春天七宝店总面积约3.7万平方米，2005年年末开业，是七宝商圈北段的一家老牌百货。去年10月，巴黎春天七宝店正式转型为城市奥莱。它是继天山百盛、东方商厦杨浦店转型城市奥莱后，又一处转型城市奥莱的百货商场。巴黎春天七宝店早先主要以服饰、鞋履、黄金首饰等百货业态为主，转型后在硬件上做了改观的同时，引入了一些体验型时尚品牌。

在七宝，寻求改变的购物中心不止于巴黎春天，凯德七宝购物广场今年一季度刚刚完成了升级。

凯德七宝购物广场通过引入商户“改造屋顶”：小蜜蜂农场充分利用七宝凯德购物广场闲置的6000平方屋顶，通过装配式、景观化的手法种植绿色蔬菜，整合雨水收集系统，将田园搬入城市，在楼顶缔造良田，已经超越了由新鲜食材获得的感官体验，同时也是重筑人与自然、都市之间的关系的纽带，在“商业中心屋顶”建立“家庭亲子田园生活示范体验平台”，结合食农教育、科普、轻食，打造都市人田园生活入口。不断探索出一套从农场到自然亲子教育及体验的都市休闲农业、体验从农场到餐桌的绿色轻食餐厅，不出城市可远望高楼林立，近看田园景象，将农场、科普、手工、艺术、教育等结合起来为孩子提供自然+游乐+课程的沉浸式儿童成长中心，成为城市孩子家门口最近的自然第一课堂。

“一般来说，老商圈的新项目的规划和入市，带来的会是新的与生活方式相适应的服务方式，有助于激发老商圈与新生活的联系，让老商圈不被消费者和公众抛弃。过往中国不少老商圈更新较慢，也甚至有老商圈没有跟上市场节拍而被弱化，甚至被淘汰。”郭增利表示，随着城市更新成为商业开发新的主力表现形式，这部分的商业机会正在被越来越多的富有经验的开发商注意到，他们凭借过往的专业经验，清晰捕捉市场变化，可以做出的商业创新通常较强，明显有别于其它老项目，也很容易由于接近最终消费而迅速站稳脚跟，由于商圈较为成熟，所以培育期通常也比较短。新项目给老商圈带来的新活力，受到天时地利人和等多重有利因素的共同推动。未来商业增量，特别是已经成为城市商业主导力量的购物中心也将更多出现在这样的区域，促进整个购物中心行业发展水平的显著提升。