商业地产新浪潮|万丈资本陆军：为城市更新赋能

一个写字楼改造项目，令万科集团总裁、首席执行官祝九胜，万科集团高级副总裁、上海区域本部首席执行官张海，万丈资本总经理陆军亮相启动仪式，这便是上海中区广场改造后面对的商业地产江湖。用陆军的话来说，“这是万科对旗下万丈资本的这个城市更新项目的重视，亦是其对资产管理平台的重视，我们一直在探究城市更新的新思路。”

与租户步调一致协同升级的改造

此次改造的上海中区广场毗邻人民广场与南京路。20年前，该项目由何鸿燊家族建造，是上海第一批涉外甲级写字楼。2016年底万丈资本收购之后，对办公空间持续翻新改造。

此次改造的核心理念为“绿色、精致、共享”，这也是陆军一直主张的城市更新理念。从广场、主入口到大堂，整体色调简约高级，整体氛围与过去的中区广场反差极大，显得现代与时尚感十足。楼前的雕塑、地面的拼色、墙面的立体装饰、天花照明的重新设计，每一个局部空间的改造前后对比都让人感受到业主方的用心和体贴。

改造后的中区广场保留了原中区广场的文化脉络，契合人民广场风貌保护区气质的同时营造现代的商务氛围。从楼层窗前设置的 “阳光”卡座、电话间，到大堂空间的延展、室外外摆平台的营造等各个区域都力图创造更多给租户共享、交流的空间。举办启动仪式的后花园也从原来的吸烟区被改造成未来企业举办各类活动的场所，以顺应办公客户不断增长的各类需求。值得一提的是，这次改造集中体现了万科一贯主张的关注健康、节能环保的理念，机电设备与空气系统全面升级，成为全亚洲首家获得LEED arc + RESET国际双认证的写字楼。

“这次改造遇到的最大挑战，我觉得是如何做到与租户‘零距离同步’完成改造。”陆军表示，改造期间保持办公整体出租率基本稳定，商业租户与改造计划同步，对其自身店铺装修升级，并与大楼同时开业，这在业界并不多见。但由此对资管团队的要求大大提高。相比较万科过往的开发优势，中区广场改造的最大挑战在于对办公客户的理解、办公空间的重新规划、整体设计氛围的把握以及资管计划的精细度。

“我们花了一年半的时间在构思改造方案，整体实施实际只用了半年。我们要感谢每一个租户的理解与支持，正是因为和大家对改造的目的和方案沟通到位，目标一致，才实现了公区改造和租户同步升级的结果。”陆军说，“当然，过程中大家都要做一些比较有意义的妥协，这样才能围绕一个共同目标做好。”

陆军表示，如果这是一个空楼，改造就会比较快。但是中区广场还有很多租户，改造不能影响租户的正常办公跟运营。同时，改造不能破坏中区广场作为人民广场风貌保护区一分子的角色定义，但是改造要出新也要提效。

中区广场所处位置是上海的核心区，毗邻上海的零坐标，是上海的艺术三角地，集当代艺术中心、大剧院、上海博物馆、上海历史博物馆为一体，改造也需要给城市带来贡献。因此，改造后不能只以一味追求平均租金单价为第一位，而是要追求客户价值、企业价值和城市价值的三赢。

协同万科，深耕上海核心

万丈资本是万科集团旗下的一条新业务链，是万科集团全资直属的存量资产管理平台，主打商业地产收并购与资产管理业务，意欲依托万科大平台，探索商业地产存量改造机遇，建立国内存量资产的投资及资管平台。

换言之，万丈资本作为万亿大万科生态系统中的一环，也将以资产管理人的定位最大限度发挥万科集团的协同效应。

除了中区广场的改造之外，真正让万丈资本成名的项目则是2015年携手香港李锦记集团收购位于上海新天地板块的无限极大厦和无限极荟购物中心（原企业天地三号楼），该交易也是当年国内最令人瞩目的大宗交易，并且在万丈资本的运营管理下，其租金水平长期保持浦西的领先地位。

“未来我们的主战场是在上海、北京这样的一线城市，目前来讲最大精力是放在上海。”陆军表示，从中国一线及二线城市来讲，存量市场中，北京跟上海都是千亿级别交易量的市场，市场份额最大，交易最为活跃。其中，上海具备国际化及市场化的优势，受广大内外资投资者青睐，大宗交易量又占据了全国市场份额的近一半，居于榜首。虽然未来深圳、杭州、广州这些城市会有一定的增加，但总的来讲，上海作为中国房地产存量不动产大宗交易最主要的市场这是毋庸置疑的。

陆军表示，在未来市场中拿项目，第一个将看中的还是项目本身以及可持续发展的未来。经营层面是否还有提升的空间，存量项目是否具备改造升级的可能。出于对目前整个资产收益率尤其不动产的收益率放缓的大环境考虑，相对于业内一些更追求短期高回报投资机会的平台来说，万丈会更看中项目的“全生命周期”，这也更符合万科6大业务模块布局的大逻辑。这也是万丈和万科之间进行战略协同的立足点。万科是一家非常强调内部协同的企业，未来大部分项目都要通过内部协同合伙奋斗的方式来进行，这样企业的整体效能才能提升。

陆军坦言，中区广场单从一个项目体量及投资额来说并不是特别大，但是仍然有其特殊的意义。因为这个项目毕竟是在万科体系之内首次进入了核心城市的核心区域的商办改造运营市场，这也是万科整个资产管理的拼图中重要的一块。成立万丈资本本身就是万科做的一种市场化的尝试，目的是让万科整体变得更好变得更丰富。

“万丈资本更多是丰富了万科的专业线。在这之前万科没有进入核心城市核心商办体系，由于我们的存在，通过这几年的努力，我们让市场知道了自己的存在。尤其在新天地这个高手林立的片区。至于做得如何应该由市场评价，我们不能说比别人好，只能说做得不比别人逊色，并且让大家知道原来万科战略也已经深入到这里。” 陆军说道。

更新就是要创新

操刀正当红的城市更新项目，陆军对城市更新也谈了自己的看法。他表示，上海有很多很优秀的城市更新项目，城市更新是房地产进入到了白银时代以后必然的选择，因为增量的空间没有那么多，不可能企业战略都围绕增量业务来展开。

各家企业的能力都需要通过城市更新来逐步得到体现。在城市更新中，会涉及到许许多多的场景和类型，从办公到零售，从住宅开发到服务式公寓的持有等。城市更新更多体现的是综合能力的提升，这就需要企业具备多种类型、多种业态的管理与运营的能力。

“目前来看，相关部门应该出台一些新的政策来适应核心城市的城市更新阶段。” 陆军强调，城市更新还是需要配套政策的升级。他认为，做开发业务是一张白纸好画图，而做城市更新大部分项目都是在城市的核心，无形中增加了难度。

“为什么城市更新叫更新而不叫拆迁？这就意味着城市更新首先要尊重城市的历史和文化，其次，更新就是要创新，创新的目的是为了提效。从企业来讲，需要从城市更新中得到更好的回报，对于政府来讲，引入更优质的企业，创造更多的税收，提供更丰富的城市业态，形成更优美的城市场景。这些都跟能力、行业趋势和配套政策息息相关。”