商业地产新浪潮|黄向明：商业地产改造将更复合多元

从南京路世茂商城，到淮海路伊势丹，商业地产的改造正在成为城市更新重要的一部分。

上海世茂广场

“城市更新是城市发展不可回避的问题。城市发展过程中，对既有建筑的功能需求与原有使用功能产生偏差，不符合时代发展要求的，就需要更新。”上海天华建筑设计有限公司董事、总建筑师黄向明表示。

商业概念的改造

在天华的城市更新实践案例中，包括着瑞虹新城、大宁金茂府、创智天地、碧云社区等，丰富的设计经验使得他对于城市更新的理解更为丰富。

天华参与的最新亮相的城市更新项目是位于上海淮海路上的盛极一时的台湾百货品牌太平洋百货淮海路店，如今改造成新开业的新天地广场。

“这个建筑有大概20年的历史了。那时候百货还是主要的业态，建筑的模式和商业的形态都是香港模式，当时非常先进。然而时光变迁，过去的业态已经不适合现在的社会。”黄向明说。

天华主要从概念和技术两个层面对新天地广场进行了改造。首先是对商业概念的改造升级。新天地的前身开业于20余年前，“百货”是其主业态。这种“舶来”的零售模式创造了一种购物的“民主化”，明码实价提供单一或多种购物类别，并为每种物品设置专属的摆设区域，让购物者们在一个封闭的场所集中选购商品。

但是随着时代发展，目前社会商业空间的供应已经过剩，购物形式及渠道多种多样，人们在商场中不再只是进行购买行为，将人们圈在封闭场所中购物的经营方式已经失效。改造后的新天地广场更开放、更通透，创造了商场室内与城市街道的视线交流渗透，通过空间赋能，满足不同业态的入驻需求，从而提供丰富的消费体验，也形成了对消费者的吸引力。

其次是通过技术实现建筑空间的改造升级。项目地处繁华闹市，上面有超高层写字楼，下面又有轨交线路，改造时需要在原结构楼板和立面上打很多洞、抽掉柱子等，现行的建筑规范已经与当年有很大不同。要确保大规模结构改造的安全性，同时建筑改造过程又不能影响城市街道及写字楼的正常使用，这都给建筑改造带来了很多挑战。最终天华运用了总计数十种结构加固技术，妥善处理对原有建筑构件、机电设备等的改造、新建和保留工程衔接处理，让改造的概念设计得以完美呈现。

“新的科技推动着生活方式的改变，我们也在不断革新设计理念，逐渐把设计的思考扩大到城市范畴，将实践的尺度从建筑延展到社区，创造更为人性的城市空间。我们希望通过在城市更新领域的探索，为中国城市化的进程提供有益的借鉴，助力城市可持续发展。” 黄向明表示。

功能适应性的调整

10年前，所有的商业地产以零售购物为主，现在则是有更多体验加社交的属性和业态。在影像传播为主的当代，商业地产也需要有更加鲜明的形象，俗称“成为网红打卡地”。因此，在商业地产改造中最重要的思路是对功能适应性的调整。简单的说，就是当前商业地产最大的竞争是如何将人“引入”，并让其驻留更久。黄向明表示。

就比如新天地广场，改造前的建筑由于建造时间较早，有其时代局限性，层高、单层可租赁面积等与新建商业建筑相比都有很多先天不足。在新天地广场改造中，对商业进行重新定位，破除了原建筑封闭、均质化、方正呆板的空间布局，融入很多新业态。比如有30%店面是上海乃至中国大陆首店，成功将老百货店转型为时尚、文化、体验、艺术、社交综合体。

目前，天华在上海还有长风大悦城和华润时代广场等商业地产改造项目，大多位于城市核心商圈，并且与一线开发商合作改造。

长风大悦城已于2018年5月开业，当时对结构进行了改造，增加了室外大雨蓬和屋顶公园，打造了上海第一个空中跑道。通过对交通动线梳理和室内的整体设计改造，打造尊重女性和亲子友好的综合购物中心。

华润时代广场项目原有11层，改造的重点是打造面向城市的标志性立面，促进建筑内外视线的沟通。

商业地产改造对城市发展的作用是可以激活存量商业空间。很多旧商业建筑占据城市重要节点和核心区位，但是由于城市发展和生活方式的改变，已不符合现代生活需求，继而带来街区没落、活力丧失。通过改造可以提升城市空间和街区活力，对城市发展和城市生活都有积极意义。

趋势和困境并存

说到未来商业项目改造的趋势，黄向明表示，首先是业态调整，业态将更复合、多元，由单纯的零售转变为休闲、美食、社交、教育、医疗、文化等的混合体。其次是空间调整，商业项目的空间将更注重空间趣味性，视线的通透和可达性。最后是受众拓展，商业项目的受众将从购物者拓展到家庭、儿童、老年等群体。

但是他也指出，商业地产项目的改造也有诸多困境。比如，商业地产改造还是按既往的消防、人防、抗震、交通等规范政策进行审批，但没有明确标准，因此审批原则无定式可循，只能依靠反复协商确定。另外，资料困境、技术困境、施工困境等都是改造中的难题。

城市更新是城市发展不可回避的问题。城市发展后，对既有建筑的功能需求与原有使用功能产生偏差，不符合时代要求发展。例如工厂等设施，最初位于江边是为了生产运输方便，现在产业调整、产能调整，工厂外迁，交通发展，不再需要水运，而人们对滨水品质空间的需求更加强烈，就可通过更新改造将好的城市自然资源还给城市和市民。”他总结道。

城市更新政策引导得当可以激发市场活力，吸引更多优质资本和资源投入城市更新领域。

“但是，对于城市更新应该客观理性看待。对待历史建筑要进行科学评估，历史风貌保护不需要对所有老建筑都不加评判的保护。这需要与配套政策进行配合，适当建立激励机制，如容积率补偿。改造后的业态也要科学合理地去策划，不能一味做文创、展览等，需要结合产业生态进行配套规划，确保改造后可以可持续发展。”黄向明说。