商业地产新浪潮|TOD，赋予商业地产更多可能

城市化的脚步由广度转向深度，空间的集约化发展需求日趋强烈。TOD（transit-oriented development）模式的出现，犹如一位点石成金的魔术师，它与商业地产紧紧相连，为后者的未来赋予了更多种可能。

商业地产的3D版本

顾名思义，TOD模式就是以公共交通为导向的开发模式。它诞生于美国，被认为是遏制城市空间蔓延增长的有效手段。而后，TOD模式在亚洲的日本、新加坡、中国香港等地发展得如火如荼，随着1990年代中国内地开始进行轨道交通沿线土地开发，TOD模式逐步在国内生根。

日本对TOD模式的成熟探索，为业内贡献了诸多先进范本。日本大阪的Grand Front Osaka是一处毗邻大阪站的站前综合体，它将商场、写字楼、酒店及住宅与交通枢纽进行了无缝连接。更为有趣的是，这一综合体将原本有限的空间由“2D模式”改为“3D模式”，将一块逼仄的城市空间进一步延展，成为更好的模样。

Grand Front Osaka

信由你的步伐漫步于这片错落有致的“城市森林”，缘水而行，不管是创新型商业，抑或是葱翠欲滴的园林景观，你将惊叹于设计师为城市空间赋予的新生命，感动于日本人匠人般的建造精神，而这一切都是这片商业综合体所带给你的美好。设计师们用心丈量了步行距离，哪怕这里有100条动线，人们也可以快速选择出最快的那一条前往想要到达的地方。

“TOD模式的优势是高效连结和无缝换乘。”西南交通大学（上海）TOD研究中心副主任杨竣杰认为，上述两条是TOD与传统做法的本质性差别。以TOD模式打造的跨业态的项目中，包括商业在内的各种业态从不会因用途的不同被割裂，而是与公共交通紧密相连。

难能可贵的是，TOD模式给商业带来了多样性。你可以选择在集中性的ShoppingMall里深度体验创新型商业带给生活的改变，也可以在行色匆匆间，买到你急需的那把雨伞，因为排布在动线两旁的商业都经过了精心的设计与挑选。

让商业赋予步行的乐趣

城市土地资源的稀缺决定了摊大饼式的开发建设模式已不足取，超大型城市拥挤不堪的市中心对低碳出行的呼声，促使TOD型商业地产快速推进。

根据《上海市城市总体规划（2017—2035年）》，至2035 年，公共交通占所有出行方式的比例达到50%以上，绿色交通出行比例达到85%。

让人们享受步行的愉悦感也是TOD项目的魅力。因此，TOD社区和街区制的概念被提出。街区制主要特点是街坊尺度舒适宜人、街道空间适合漫步、沿街界面公共开放、服务功能混合多样。而人们慢下来时，商业的沃土由此诞生。

万科天空之城或为一座以TOD模式探索未来都市面貌的项目。它位于上海17号线徐盈路站，拥有着近80万平方米的体量，融合了商业、办公、住宅、公建配套等多种业态。

万科天空之城效果图

其中商业部分包括一处中型综合体，主要客群为本区域的家庭型居民和虹桥商务区外溢的白领。作为TOD综合体项目的重要组成，这座商业体将不仅仅作为购物中心的存在，而是整个TOD社区的生活场。

它充分传承了TOD的开放与融合法则，引入著名的纽约高线公园设计理念，一条跨越社区的立体型绿色走廊把社区南边的人们带往商业部分，使得既可以保证住宅的安全，又可以让他们无需绕过住宅，直接从整个社区上方完成前往商业体的“跨越”。这一动线的设计仅是动线的亮点之一，该综合体使用诸多类似的动线将区域内步行的最远距离控制在800米内。

美丽的“盖子”抚平城市“疤痕”

步行的温度成就了公共交通路网的快速发展，这些网络犹如这个城市的血管，循着脉络，绵延不绝。而有些路网集聚之处，却像一道道“伤疤”挥之不去。城市运营商的兴起，使得TOD模式日臻成熟，交通枢纽上盖项目的整体规划设计也将成为美化，赋予它们全新的风貌。

2017年9月，上海万象城启幕，该项目总体量53万平方米，包括约24万平方米万象城购物中心、约14万平方米写字楼、约3万平方米的酒店。

这不仅仅是一个大型商业项目，更是上海首个商业运营的地铁停车场上盖综合体项目。据介绍，一条地铁线路平均长30公里左右，为满足运营收发车需求就必须每条线路须配备有2个停车场，其中每个停车场占地约30公顷。这些停车场割裂了城市空间给附近的居民生活带来不便的同时，也毫无美观可言。

在有限的建设用地中，如何以集约型理念利用好土地是摆在每一位城市运营商的一道难题。

借鉴发达国家设计理念，用一个“盖子”把轨道交通10号线吴中路停车场“罩”起来，而上海万象城就成为了那个美丽的“盖子”，它分别连接地铁、吴中路地面、星空广场及写字楼，使整个一块区域与客流快速融合，也方便消费者进入购物中心。同时，上海万象城与周边的上海爱琴海购物公园形成联动引发吴中路商圈升级。

TOD综合体范本还有位于莘庄地铁站的TODTOWN天荟，天荟的一大亮点在于——将原本割裂的城市空间整合，同时导入便利的公共交通系统。

目前，莘庄地铁站区域因地面轨道原因划分成为互不相邻的南北广场，行人步行至地铁站的路途并不轻松，地铁配套商业的陈旧已不符合现阶段人们的需求，车辆则需要从宝城路及莘朱路下立交穿行而过。未来天荟建成后，将现有的南北广场被铁路及地铁轨道分割的多块零散土地，通过上盖整合，利用轨道上方的空间做二次商业开发和交通改造，形成一座集休闲、购物、娱乐、商业、文化、居住等为一体的标志性综合体，这一项目重塑以往并不美观的城市空间，并成为区域内的地标。