南京局部放宽楼市限购背后：城市与房企分化将进一步加速

日前南京局部放宽楼市限购的消息引发广泛关注。媒体记者从南京市高淳区不动产中心获悉，从2019年6月4日起，外地人在高淳区买房，只要持有南京市居住证，或者携带用工单位的劳务合同和营业执照，即可开具购房证明。而在此前，南京的限购政策颇为严格。

2019年开春“红”后，国内楼市5月整体表现略有回落。从年内房地产市场的表现看，在“房住不炒”的基调下，近期国内房地产市场整体趋势预计仍将保“稳”，但行业内城市分化与房企分化或将进一步加速。

楼市成交面积方面，5月环比略有下滑，同比升幅收窄，终结小阳春“余热”。据中国指数研究院数据，3月18个主要城市楼市成交面积环比增长88%。至4月，环比升幅收缩为19.4%。5月环比下降3.2%，升幅转为负值；同比升幅也从4月的32.4%收缩至5月的9.6%。

但是，5月各线城市的表现差异明显。四个一线城市，除深圳外，楼市成交面积均出现不同程度的减少。二线代表城市，成交面积下滑城市占比超六成。然而三线城市表现却相对乐观，成交面积环比上升9.6%。

土地方面，虽然5月供地面积同比仍在微幅增长，但土地成交面积同比却出现减少，土地溢价率也迎来了年内的首次下降。据中国指数研究院数据显示，5月300城土地成交面积为8868万平方米，成交面积同比下降6%。土地平均溢价率为20%，环比下降5%，同比下降7%。造成土地成交溢价率走低的原因有很多，但是某种程度上反应了市场上拿地热情略有收敛。

对房企而言，房地产调整期是对该行业的大洗涤。调整期越长，洗涤得越彻底，越没有侥幸可言。尤其是对于中小企业而言，在融资环境如此吃紧的状况下，要想从这场暴风雨中走出来，完全得靠自身实力。行业内部的调整虽然有利于提升行业的整体生产率，但是路径却是“优胜劣汰”。这也就意味着，在未来一段时间内，企业间差距与分化将会越来越明显，直至“劣等”企业被完全挤出市场。

需要看到的是，造成了房地产市场如此表现的城市分化以及房企分化，既有政策因素也有市场因素。但是不论从政策还是从市场看，这样的分化只会继续持续下去。

“因城施策”自2016年开始实施。如今进入房地产改革的深水区，其效用不断凸显，正处于边际递增区间，在此作用下的城市分化特征会愈加明显。而对于失去宏观有利环境和行业庇护的房地产企业而言，马太效应更是会被发挥到极致。

然而，需要反复强调的是，在“房住不炒”的大背景下，“稳”仍然是房地产市场未来一段时间的基本基调。虽然国家不断优化地方调控，推进“因城施策”、“一城一策”，给予地方较大的自主空间，但是4月，住建部继对6个城市进行预警之后，又对4个城市进行了预警。这足以说明，“因城施策”、“一城一策”的自由，是有规矩有边界的自由，国家对房地产市场“房住不炒”的定位，仍旧是各地实施房地产调控不可动摇的底线。

（作者系中国财政科学研究院应用经济学博士后，原标题为《南京局部放宽楼市限购 城市与房企分化或将加速》）