汉中最大康养项目变形记：秦岭南麓400亩山地建别墅

益丰国际汉山郡别墅  本文图片均来自“中国房地产报”微信公号

“中国房地产报”微信公号5月19日消息，秦岭北麓的违建别墅已轰然倒塌，南麓秦巴山系由养老服务中心 “变身”的豪华别墅却在公然兴建。

陕西省汉中市南郑区，一个别墅楼盘矗立在汉中市X102县道段、冷水河畔西侧。中国房地产报记者在这个名为益丰国际·汉山郡的项目现场看到，一块上书“唯墅不多，汉中仅此”的深蓝色巨幅广告牌醒目地树立在路旁。

益丰国际汉山郡宣传牌

据中国房地产报记者调查了解，这个称“独享汉山山脉600亩山地森林资源”的别墅项目，在2009年当地媒体报道中还被称为“汉中首家大型高标准养老服务机构”，甚至2010年的南郑县政府工作报告中，“益丰国际颐养中心建设”被列为南郑县重点招商推进的惠民工程之一。然而，2010年在建设用地规划许可中还是以“公用设施和居住用地”立项的益丰国际·颐养中心，到2014年变更为益丰国际商品住宅，并取得商品房预售许可证，正式以别墅大盘对外公开销售。

如今，原规划中的颐养度假接待中心、老年公寓以及服务配套设施被62栋别墅“覆盖”，在这背后，离不开南郑区（县）发改局、规划、住建、国土等部门一系列审批、更名的“助力”。

中国房地产报记者调查发现，这个由养老项目“移花接木”而来的别墅项目，最初签约开发用地336亩，规划使用面积170亩，国土审批105亩，而开发商实际开发占地426亩，涉嫌批少占多。此外，该项目早在2009年11月就已经大肆宣传并开工建设，但规划用地、施工许可、土地使用等行政审批手续均在2010年5月以后办理，其中，国土使用证至2013年年底才获得审批，涉嫌未批先建。

自从2003年开始，原国土资源部发文停止别墅类用地的土地供应。15年时间过去了，各种名义建造别墅未曾停滞，尽管有严格的“禁墅令”，但各地在山区、水岸及风景名胜附近的别墅产品开发量呈遍地开花之势，已建、在建连片开发的现象并没有减少。

至截稿前，陕西省秦岭区域违建别墅整治工作汉中专项督查组，在接受中国房地产报记者采访时回应称，该项目目前已经列入今年的重点核查项目。该项目是否属于秦岭整治范围，目前正在核查中。

“量身定做”建别墅

南郑区（原南郑县），隶属陕西省汉中市，位于陕西省西南边陲、汉中盆地西南部，在陕西地貌分区中，属陕南秦巴山系的组成部分。益丰国际·汉山郡西临汉山而建，山区内森林葱郁，汉山是米仓山在汉中境内的主峰，而米仓山又是汉江、嘉陵江分水岭，为秦岭山系的广义大巴山的一段。

“这个国际颐养中心，当年打着帮南郑县建造养老院的旗号占地，实为别墅开发”。据南郑区大河坎镇三花石村王有福（化名）向中国房地产报记者介绍，项目开发商是南郑益丰房地产开发有限责任公司开发建设（以下简称“南郑益丰地产”），法定代表人张泽贵。2009年10月份，南郑益丰房地产共征用三花石村耕地、坡地426亩土地开发建房。该项目是南郑县的招商引资重点建设项目之一。

据人民网2009年4月的报道显示，在第十三届中国东西部合作与投资贸易洽谈会（第十三届西洽会）期间，南郑县政府与陕西益丰实业开发有限责任公司（以下简称“陕西益丰实业”）签约了由该公司投资建设的“国际颐养中心项目”协议书。

另据当年的南郑县招商签约统计表显示，该项目规划用地224058 平方米（336亩）,总建筑面积 6332.73平方米，规划颐养度假接待中心 7158 平方米, 老年公寓 7454.16 平方米, 高档颐养老年公寓 42680.57 平方米左右, 商业中心 3544.8 平方米, 绿化面积达 60% ，总投资1.2亿元。

《三秦都市报》报道，汉中最大的养老服务招商引资项目——南郑益丰国际颐养中心于2009年 11月26日开工奠基，总投资1.2亿元，占地面积426亩，主要功能有颐养居所、会所、商业街、颐养度假酒店及社区医疗保障体系、社区阅览、音像娱乐等服务配套设施的颐养堂。其中一期包括会所、商业街、福利院和部分颐养居住建筑;二期包括颐养度假酒店和部分颐养居住建筑。该项目建成后将成为汉中首家大型高标准养老服务机构。

记者注意到，2010年3月，南郑县政府工作报告中，把“益丰国际颐养中心建设”列为重点推进的惠民工程之一，也是南郑县“老年服务中心和老年看护中心”重点项目之一。

如今，这个项目已经 “变身”为依托山水资源的纯别墅大盘，中国房地产报记者在项目现场也看不到任何与养老功能相关的设施。

南郑益丰地产负责楼盘建设的一位负责人向记者介绍：“该项目原案名为益丰国际，现更名为益丰国际汉山郡，独栋别墅每平方米均价1万多元，现房已售出多半了。目前又圈了100多亩土地，业主可以自由选择位置、土地面积、户型设计，公司可以为业主量身定做。正在建的3层别墅是原李县长自选的宅基，占地面积约2亩，内部价80万元每亩，对外100万元每亩。”

“住宅区内最大的别墅是益丰地产董事长张泽贵居住的，他是南郑县招商引资过来的开发商。由于公司先在当地建设投资太大，导致公司资金紧张，只能边卖土地边开发。”他还进一步透露：“这个项目的好位置非常好卖，要的人很多。对秦岭整治不用担心，项目有完备的审批手续。”

据此，中国房地产报记者联系了陕西省秦岭区域违建别墅整治工作汉中专项督查组，对方回复称，“对南郑区益丰国际汉山郡这个项目，去年在秦岭整治没有发现，今年发现后，已经列入重点核查项目，我们主要针对秦岭区域之内、城市规划之外的项目建设。”

陕西省秦岭区域违建别墅整治工作汉中专项督查组方面还表示，“我们已去过施工现场调查几次了，要求开发商提供相关资料，正在核实中，查实问题后该拆除的拆除，该没收的没收。如果存在城市规划之内的别墅建设项目，应该由其他行政部门处理。”

康养项目“转正”别墅的非常规操作

一个明确涵盖公用设施用地的养老项目，却用了短短4年时间变更为商品住宅。益丰国际汉山郡别墅群从养老项目被“扶正”，并“五证”齐全入市销售的过程，令人瞠目。

中国房地产报记者调查发现，2010年5月31日，南郑县规划局颁发的建设用地【地字地610721201000202号】规划许可证显示，该项目用地单位为南郑益丰房地产开发有限责任公司；用地项目名称为“益丰国际·颐养中心”；用地性质为公用设施和居住用地。规划用地面积11.33公顷（170亩）；总建设面积63000平方米。

2013年12月16日，南郑县国土资源局【国用（2013）第10041号】国土使用证审批，使用权面积为69866.59平方米（约105亩），用途为其他普通商品住房用地。

2014年1月15日，南郑县住建局颁发建设工程规划许可证，编号（610721201400203）号，其中原项目建设名称益丰国际·颐养中心变更为益丰国际商品住宅；其中备注标注更名依据为“关于调整国际颐养中心项目备案确认的通知【南发改备审（2014）08号】”，及“国用使用证【国土（2013）第10041号】”的审批内容。

2014年1月21日，南郑县住建局颁发建筑工程施工许可证【南施许（2013）03号】，审批内容为益丰国际商品住宅（一期）开工时间2011年1月19日，竣工日期2011年4月19日；标注“原证南施许（2011）19号”因工程名称变更收回作废。”

自此，南郑县住建局分别颁发的建筑工程规划许可证【南施许（2014）02号】、【南施许（2013）03号】、【南施许（2014）04号】、商品房预售许可证【南住建房预售字（2014）04号 】的项目名称均改为“益丰国际商品住宅”。

依据《土地管理法》第五十六条规定，确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准；以及《城市房地产管理法》第十八条规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意。

一位房地产业内人士表示，该项目最初“公用设施和居住用地”的用地性质描述就较为模糊，该项目公用设施用地和居住用地的比例并未明确。按照土地变更的一般流程，办理人需要向县级以上国土资源部门、地籍管理部分提交申请，并提交土地用途变更申请和土地评估报告。一个以养老项目立项的土地，彻底变更普通商品房并不属于常规现象。

值得关注的是，2012年12月31日，南郑区（县）政府官方网站公开发布《南郑县重点项目建设情况通报》显示：“2012年陕西益丰实业国际颐养中心建设项目主要建设颐养居室、养老中心及相关配套设施。其存在的主要问题:2011年11月西北督察组联合省、市、县相关部门对项目进行了督察，发现项目存在一些具体问题，已责令停工，并提出整改要求。同时督促陕西益丰实业加快整改；陕西益丰实业要积极协调相关部门，加快养老中心项目前期相关手续的报批和准备工作。”

南郑区（县）发改局相关负责人在接受中国房地产报记者电话采访时表示，这个项目具体为什么变更也不太清楚，都是几年前的事，当时也曾因项目违规被西北督查组要求整改；在程序上，发改局项目备案是其他行政审批的前置条件，只要发改局备案后，规划、住建、国土等部门也将按备案内容审批；至于南郑区发改局备案更名是否与南郑益丰地产在建的别墅有关联并不清楚；相关情况需要了解后再回复沟通。另外，益丰国际商品住宅所建设位置在秦巴山系，不属于秦岭区域，也不在秦岭整治范围。

当年，督察组发现“项目中存在的具体问题”，整改是否到位，已经不得而知。可以明确的是，这次督促和通报并未改变养老中心变更成为别墅项目进程。

随着原益丰国际颐养中心项目名称的变更，其建设项目性质也随之彻底改变，颐养度假接待中心、老年公寓、高档颐养老年公寓、服务配套设施的规划也尘封于图纸中。

开发商司法纠纷不断

在知情人的指引下，记者观察了南郑益丰地产主要负责人张泽贵居住的独栋别墅。作为该项目占地最大的别墅，张泽贵的住宅占地约4亩，外围铁艺围栏；院内设有池塘、岸桥、花园等；主房4层，厢房2层，底层车库6个。但其公司及个人就早已经出现信用“危机”，名下公司也司法纠纷不断。

2017年3月7日，南郑县法院（2017）陕0721民初3号民事判决书显示，李某某与南郑益丰房地产开发有限责任公司于2015年7月1日签订《商品房买卖合同》，由李某某购买位于南郑县大河坎镇三化石村的益丰国际1001号房，后李某某得知南郑益丰地产在2014年12月17日已将该幢房屋抵押给了东亚银行西安分行，遂要求办理退款手续未果。经审理认定，双方在订立商品房买卖合同时，南郑益丰房地产开发有限责任公司故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，其行为违法，并判令益丰房产公司败诉结案。

2017年11月15日，陕西省南郑县法院（2017）陕0721执532号执行裁定书认定，本案在执行中查明，南郑益丰房地产开发有限责任公司因欠他人债务较多，其房产等财产已被查封抵押，现公司名下有尚未建设利用的23.3亩国用土地使用权因执行本案和其他案件被查封，现正在处置变现过程中，本案在短期内无法执行。

2018年8月24日，成都市武侯区法院(2016)川0107执2488号执行裁定书显示，成都友豪置业有限公司申请执行南郑益丰房地产开发有限责任公司借款合同纠纷一案,成都友豪置业有限公司于2016年5月16日向本院申请执行，执行标的为18181771元、诉讼费85582元。目前执行到位金额0元。将南郑益丰房地产开发有限责任公司列入最高人民法院失信被执行人名单；经查询，南郑益丰房地产开发有限责任公司在本辖区均未查询到有效的财产可供执行。

据中国执行信息公开网查询，在南郑县人民法院的失信执行案中，也有多起涉张泽贵案“被执行人的履行情况全部未履行”。

尽管在2017年就已经出现销售抵押房屋、国用土地使用权被查封的情况，但南郑益丰地产开发的益丰国际·汉山郡一直到2019年4月记者采访时仍然正常销售、建设。

新华社西安5月13日电，中央第二生态环境保护督察组对陕西省开展“回头看”情况反馈会13日在西安召开。督察组指出，陕西省整改工作虽然取得积极进展，但敷衍整改、表面整改、假装整改等问题在一些领域还比较突出。督察组指出，2017年修订《陕西省秦岭生态环境保护条例》时放松要求，在适度开发区开发建设活动管理方面，以负面清单方式代替“划定建设控制地带”，并删除“巴山生态环境保护活动参照本条例规定执行”条款，致使与秦岭同为我国中部重要生态安全屏障的巴山生态环境保护无据可依。

与秦岭同为我国中部重要生态安全屏障的巴山生态环境保护无据可依，南郑益丰地产也因此打政策“擦边球”，敢于借建康养项目之名在秦巴山区安然建别墅。

（原题为《深度 | 400亩秦巴山地建别墅 汉中最大康养项目变形记》）