4月楼市观察：成都平稳，西安生猛，贵阳水涨船高

文丨西部菌

金三银四，三四月的楼市历来是关注重点。

日前国家统计局发布了四月份的70城房价数据，具体来看：

新房。4个一线城市售价环比上涨0.6%，同比上涨4.7%；31个二线城市环比上涨0.8%，同比上涨12.3%；35个三线城市环比上涨0.5%，同比上涨11.3%。

二手房。4个一线城市售环比上涨0.4%，同比上涨0.8%；31个二线城市环比上涨0.6%，同比上涨8.3%；35个三线城市环比上涨0.6%，同比上涨8.4%。

来源：国家统计局

总体来看，四月楼市并未出现火热局面，不过67城新房价格环比上涨，说明房住不炒和一城一策的交叉影响下，地方调控弹性变大，楼市整体有所回暖，但又不止于触碰红线。

二线城市无疑是领涨者。以70城数据为例，秦皇岛新房环比上涨1.8%，全国最高，此外增速相对较快的城市，多为二线城市，如重庆1.2%，昆明1.2%，西安1.1%，武汉杭州1%。

那么具体到西部地区的重点城市，又有哪些看点？今天西部菌就简单梳理下西安、成都和贵阳的数据。

01 38连涨，西安房价何去何从

最先谈西安，它是因为在所有二线城市中，房价走势几乎是最耀眼的。

四月的数据显示，不仅环比涨幅高，新房同比涨幅达到23.8%，位居70城的榜首；二手房同比涨幅13.1%，只比三亚、大理略低，涨幅在全国位于前三位。

事实上自从2016年3月以来，西安的新房环比已连涨38个月。土地市场更是异常火热，克尔瑞的数据显示，一季度其地价涨幅达到147%，位居全国第一。

西安楼市的火爆，跟这座城市的发展势头倒是颇为吻合。去年它重回全国经济二十强，今年一季度，西安的GDP增幅达到8.6%，全国第三。规模以上工业增加值更是达到12%，创近四年来一季度新高。

在经济向好的同时，西安的亮眼表现还有很多。比如营商环境持续改善，去年市场登记主体数量位居副省级城市第一。当然更重要的是抢人，一年多来喜提百万户籍的新增人口，成为绝对的赢家。

图片来源：第一财经

经济、人口的活力，支撑起了西安楼市的预期。所以，在去年房价迈入万元时代后，尽管随着约谈、调控收紧，西安年底出现了降温，但今年很快回暖，三月份上千人摇号的楼盘再次出现，而《中国经营报》的报道显示，多个城改烂尾楼盘准备复活。

往宏观了看，西安的行情未来或将持续坚挺，不过政策风险有必要提防，否则对引进人口会造成挤出效应，且接下来不排除再次被约谈。而13日开始执行的更严格的公积金政策，可能只是收紧的信号而已。

02 万人摇号成历史，成都楼市暂时稳住

这两天正好是成都“5.15新政”一周年，去年此时，《关于进一步完善房地产市场调控政策的通知》发布，限购对象从个人变成家庭，提高部分区域的购房门槛，比如高新区需要一年的社保。

政策出台前，成都是二线城市中的投资热门，因新房和二手房价格倒挂，甚至出现了“万人摇号”的场面。随着调控收紧，楼市逐渐降温，去年年底摇号终止。

四月成交量，来源：成都中成房业

就四月的数据看，新房方面，环比上涨0.8%，同比上涨15.4%；二手房，环比成为少数下跌的城市；同比上涨6.9%，远远低于西安、昆明等热点二线城市。

成都的房价水平可以说暂时稳住了。投资者观望，开发商拿地也更谨慎了，据界面四川的报道，今年金堂两宗靠近毗河的地甚至出现流拍。

不过以中长期视角来看，成都的房价依旧有不小空间。

先说供给，中国指数研究院的数据显示，成都近几年的供地在逐渐减少，2017年甚至创下十年新低。今年青羊区更是出现连续三个月新房零供应的局面。

再看需求。成都在新一线城市中排名榜首，市场预期向来不低，目前总体的人口数量虽然已经达到1633万，但规划人口超过两千万。

考虑到在整个西部它是重要的区域中心，未来还会有持续的人口流入，进而撑起楼市的大盘。

来源：网络

当然对成都来说，地区间的分化将会更明显。四月主城区住宅供应大幅减少，热点区域新房二手房自不用说，一些近郊地带的价值将会凸显。

比如在东进战略下，随着大运会的配套基建以及地铁线路的延伸，东部包括龙泉驿在内的一些板块，会成为新的热点区域。

03 同比涨幅达20.1%，贵阳还会涨多久

前面谈到西安一季度经济的亮眼开局，其实贵阳还要更加生猛。一季度贵阳GDP是764.19亿元，同比增长高达9.7%，位居全国第一。

四月份贵阳的房楼市表现，同样极为高调。新房方面，环比增长0.9%，同比涨幅20.1%，直追西安。二手房方面，环比0.2%，同比增长11.6%，也高于多数城市。

值得一提的是，在领跑全国的房价涨幅背后，贵阳不仅有着一季度全国最高的经济增速，其房地产开发投资占GDP的比例，更是达到40.1%，也是位居全国第一。

一方面，房地产对经济的拉动作用可见一斑；另一方面，大量固投资金入市，意味着未来贵阳的住宅供应会继续增加。那么它到底会催生真实的需求，还是形成泡沫？

之前在梳理各城市的常住人口增长情况时，主要集中在增量的绝对值。贵阳去年的常住人口数为488.19万，比上年增长1.7%，其实这个增幅不算低，和成都、武汉持平。

贵阳能有不错的人口流入，这是房价上涨的因素之一。事实上随着前几年贵广高铁等线路开通，数博会落地，大数据产业如火如荼，加上棚改的因素，以及持续几年的经济高增长，贵阳吸睛无数，因此被外界普遍看好。

随着投资潜力被不断放大，贵阳楼市去年状态火爆，新房价格冲到万元之上，当然也迎来了不少炒房的资金。直到被点名约谈，调控升级，贵阳楼市迎来分水岭，其中某楼盘降价遭遇业主维权，成为标志事件。

2018贵阳的房价，来源：网络

就四月的数据来看，贵阳的二手房有所降温，但新房涨幅仍然水涨船高，这种势态未必会一直持续。

一方面，调控的红线在，而且贵阳的整体经济、人口体量并不大，去年的那波补涨很快会见顶；另一方面去年在良好的预期下，贵阳的住宅新开工面积，增幅高达69.5%，这些新开工住宅建成入市后，将极大程度地充实供给。

小结：

今年三四月的楼市小阳春，并没有预期中的亮眼。而在一城一策之下，一些城市刚刚有所反弹，约谈和调控就接踵而来。像苏州不久前实施限售，刚回暖的苗头马上就被摁下去了。

因为一城一策看上去给了地方自主权，但也强化了主体责任。以前还可以在调控力度上参照对标，拿省会、一线城市当挡箭牌，现在一旦触及三稳红线，调控不力的锅就得自己背。所以西安和贵阳，可能还得向成都看齐，先把房价稳住。