37.6%！这份写字楼空置率排名，揭开了西安经济秘密

文丨西部菌

近日，戴德梁行发布了西安一季度写字楼市场报告。数据显示，一季度西安写字楼整体存量260.56万平方米，平均空置率31.3%。五大中心区域中，城北区域空置率最高，达37.6%。

相对于房地产领域的住房空置率，写字楼空置率是一个容易被忽视的数据，其实它不仅可以反映商业地产的景气程度，还能管窥地区的整体经济状况。

那么，西安一季度最高达37.6%的写字楼空置率，到底相当于什么水平？在商业地产投资、城市功能分区、产业结构调整等层面，又会形成怎样的预警？

01 西安写字楼空置率到底处于什么水平

写字楼的主要市场需求方，都是金融、科技、专业服务等服务行业。这些行业的资源又高度集中，所以谈写字楼空置率，基本都是围绕一二线城市来。

2018年的具体数据，先来看第一太平戴维斯的统计：

数据来自第一太平戴维斯。制表：城市战争。

如图所示，广州、北京空置率要低于10%，深圳、南京、上海紧随其后，都在15%以内，分别位列前五。

前面提到，第三产业尤其是金融业，是写字楼的绝对需求主力，其次是IT业。一线城市如此低的空置率，正是经济发达的象征。

北上广深尽管写字楼的总体面积遥遥领先，但整体空置率，一直都维持在10%左右。与之相关的商业地产、物业投资，因为回报率不低而甚为火爆，一些新兴的联合办公平台也是率先从一线城市打开市场。

总体来看，二线城市空置率要高很多，比如天津是广州9倍。大量写字楼空着，跟二线城市高速扩张的城建脚步息息相关，中央商务区接连建成，增加了供应量。

西安在重点城市中以30.1%的空置率排在第7位，低于武汉（32.9%）、重庆（35.9%）、天津（38.6%），高于杭州（19.5%）和成都（20.1%）。

以一线城市的标准看，西安的写字楼空置率相当高了，至少和自身房产市场的火热，形成了冷热不均的局面。但和同等级二线城市比，考虑到它的GDP在全国要排到二十位，30.1%严格来说不算太高。

论甲级写字楼总面积，西安只有成都的一半左右。然而今年一季度以来，西安空置率还在提升，城北区域达到37.6%，远超10%的均衡市场线，要完全消化并不容易。

不只西安，大部分二线城市都得警惕，因为其消化能力不比一线城市。像深圳去年因为P2P爆雷，大量金融企业退租，写字楼租金跌幅达到30%左右，平安金融中心甚至一次性被退租10层，但一季度空置率依然维持在18.2%左右。

当然这也提醒，写字楼租赁市场的黄金投资区域，仍然是一线城市。

02 高空置率背后，西安的黄金地带在哪里

受经济周期影响，二线城市的写字楼租不出去在意料之中。哪怕没有关门大吉，那些资金链吃紧的企业，为了缩减成本，往往会选择搬离中央商务区。

具体到西安来说，为什么写字楼空置率居高不下，且一季度不降反升？

来源：第一太平戴维斯

从供给的角度看，西安近期的确有集中放量的因素。

去年曲江就有万众国际、旺座曲江等诸多项目，四季度华泰集成电路产业园、新长安广场二期，带来了超10万平米的新增供应；今年一季度，天安人寿中心、莱安中心T5的入市，又带来了超20万平新增。

在供应增加的同时，需求端并没有跟上，新经济、服务业的发展短板很明显。

2018年，西安第三产业占比达61.9%，占比高不是因为服务业可以媲美北上广，而是因为第二产业存在明显短板。那些相对偏低端的服务企业，往往租不起优质的甲级写字楼。

来源：统计公报

以金融业为例。2018年西安金融业资金总量是21266.72亿元，增加值不到千亿，在几大国家中心城市中排名垫底，一季度的增速也要低于GDP。此外，互联网产业，也和杭州成都等地有不小差距，对写字楼的整体需求量自然难提上来。

当然西安写字楼空置，不意味着所有区域都遇冷。写字楼的市场冷热，不仅会因为城市等级而分化，还会因为区位、地段形成明确差别。

总体来看，西安的中心城区、高新区等商办氛围成熟的地段，写字楼会更加走俏；相对来说，曲江等外围的新兴开发区域，由于配套不够完善，空置率会更高一些。

来源：戴德梁行（注：2017年数据）

像高新区唐延路，聚集了接近整个西安接近半数的金融机构，其中包括六大国有银行中的三家省级机构，而整个高新区2025年的金融业目标增加值达到700亿。

高新区的经济总量，在开发区中位居第一，是曲江新区的6倍左右。可见，写字楼租售反映经济活力，大体上租金高、空置率低的地区，基本上是这座城市最值得投资的地段。

03 西安的商业地产还有未来吗

近一年多以来，西安成为人才引进政策的绝对赢家。人才引进来，理论上金融、互联网等高附加值的第三产业会迎来一波利好，相应的写字楼市场会出现升温。

那么，如何解释高达37.6%的空置率？或者换个问法，该不该看好西安的商业地产投资乃至经济状况？

和住房空置率一样，写字楼空置率过高，同样会形成泡沫。不过得注意，写字楼往往会存在时间和空间的暂时错位，看待高空置率得将视线拉长。

一方面，西安吸引的人才，以及相关的产业集聚，会有个比较长的转化利用过程。

所以不只西安，其他二线城市同样是超前建设，中心商务区、CBD高楼一个接一个落成，目的都是为未来向第三产业转型提供办公容量。

西安三产占比高，但金融、互联网产业还有很大空间。日前在丝博会上，几大互联网巨头的多个项目落地，这些巨头公司恰恰是写字楼市场的重要需求方，它们的到来，多少会降低整体空置率。

另一方面，写字楼的空置率和商业、交通等综合配套关系极其紧密。前面提到，西安的曲江区域去年涌现出多个甲级写字楼项目，和中心城区比，其租售市场的冷淡，是配套不够成熟的结果。

随着地铁、商圈的建设脚步加快，写字楼的办公优势会进一步凸显，相应的空置率也会有所下降。

来源：第一太平戴维斯

另外不得不提的是，随着营商环境的改善，西安在过去一年，新登记市场主体数量突破了50万，增量和增速在十五个副省级城市中高居榜首。这些新登记的公司，尤其是金融、科创企业，对写字楼有着极大的需求。

以2018年上半年为例，新公司的办公需求，占写字楼市场的38%。这意味着西安只要保持势头，对空置写字楼的消化能力，或将比其他二线城市还要高。

而且西安总部经济政策力度空前，在企业引进上，重心一直在向优质第三产业倾斜。此前出台的金融业落户奖励政策，奖励额度最高达到6000万，比一线城市还要壕。

金融企业是写字楼市场的绝对主力，有企业落户，就会产生大量的租赁需求。所以综合来看，对眼下西安写字楼空置率高的现状，要提防，但无需唱衰。

市场主体不断增加，本身就是西安经济潜力的象征，它所引发的产业集聚，会在未来持续地释放，并反映到写字楼市场乃至整个商业地产层面。