房地产格局分化：一二线城市成交回暖，三四线城市库存增加

刚刚过去的一季度，房地产市场成交结构性分化进一步加剧：一线和核心二线城市出现回暖征兆，而三、四线城市因前期需求透支严重，回调压力依然巨大。

数据显示，2019年一季度，40个重点城市商品住宅合计成交6038万平方米，环比锐减32%，同比下降14%。其中，约有半数城市成交好于去年同期，且主要集中在核心一二线城市。具体来看，一季度一线城市成交量企稳回升。虽环比仍下跌，但跌幅最小。再从同比上看，成交量明显好于去年同期且同比大幅增加33%；而二线、三四线城市则环比、同比齐跌，市场回调较为显著。

昨日，克而瑞研究中心副总经理杨科伟对《证券日报》记者分析称，从同比上看，一、二线城市成交回暖的原因，一方面源于年初调控政策的局部性放松，如海口、广州、大连等6城调降人才落户门槛，刺激了部分潜在需求的爆发；另一方面，三、四线城市经历了前期房价攀升与投资退潮之后，进入了明显的需求疲软期，加之棚改货币化安置等利好政策的收紧，购房者观望情绪加剧，成交表现也不尽如人意。总体而言，未来房地产市场因城施策的特点会更为突出，而这也会进一步加剧各城市房地产市场间的分化。

从具体的成交数据来看，中原地产研究中心提供的数据显示，一线城市中，3月份北京新建商品住宅成交面积31.1万平米，环比上涨108%，同比上涨130%，与此同时，二手房成交量更是达到1.6万套，创下近10个月最高值；上海新建商品住宅成交面积63.2万平方米，环比增加106.5%；广州新建商品住宅成交面积90.2万平米，环比上涨177%，同比上涨48%；深圳新建商品住宅成交面积29.52万平米，环比上涨139%，同比上涨49%。

此外，3月份二线代表城市新建商品住宅成交面积环比上升82%，同比上升30%。其中，大连、南京涨幅较大，分别达286%和259%；而温州和南宁涨幅较小，未超两成。在从三线城市平均数据看，新建商品住宅成交面积同比下调14%。市场整体上仍处于调整之中。

“从基本面来看，一季度部分城市出现成交回暖，尤其是一线楼市成交量的上涨更是带动了市场热度的提升，但总的来看，市场并不具备‘大阳春’基础。”昨日，58安居客房产研究院首席分析师张波对《证券日报》记者分析称，目前，一、二线楼市的调控政策并未出现明显放松，尤其是在限购方面，这就导致了需求难以在短期快速增加，而三、四线城市则面临2019年规划棚改面积同比大幅缩水的现状，叠加房企拿地依然谨慎、融资难度依旧较高以及房企调低业绩目标等诸多因素，预计2019年全国房地产市场不会出现成交量及成交价大涨格局。

上海中原地产首席分析师卢文曦也表示，尽管当前市场成交量持续回暖，但不意味着价格就会展开新一轮反弹，究其原因，主要还是当前供求关系较为稳定，尤其是供应还略大于成交的背景下，房价上涨谈何容易。

（原文标题为：《一季度楼市分歧加剧 一线城市回暖三四线调整》）