更新·街区丨鸿寿坊：焕新里弄的烟火气

原创 SUSAS 上海城市空间艺术季

鸿寿坊新会路沿街商铺 ©上海规划资源

上海，这座充满活力与故事的城市隐匿着诸多宝藏好去处。2024年2月，“建设和运营品质俱佳”“人气和流量两翼齐飞”的鸿寿坊在上海“15分钟社区生活圈”——“人文风貌”优秀案例中获“优秀创意奖”。鸿寿坊实现了功能完善与内容创新的巨大转变，为高密度城市的存量更新和社区商业发展树立了标杆。

从地下车库乘坐直梯抵达商业一楼，瞬间被生鲜超市的热闹景象所包围，摊位上摆满了新鲜欲滴的蔬果，摊主们热情地招呼着顾客；步入中央广场，人们或是悠闲地坐在长椅上晒着太阳，或是三两成群地聊天欢笑；转角处的岚山早餐公司门前，顾客等待着香醇的咖啡，为新的一天注入活力。这样的场景每天都在鸿寿坊上演，它已然成为城市中一处人气爆棚的打卡地，而这里曾是一片老旧衰败的里弄街区。

鸿寿坊的高涨人气 ©鸿寿坊

鸿寿坊究竟经历了怎样的蜕变，才焕发出如今这般迷人的光彩？让我们一同走进它的故事。

前世今生：岁月变迁中的鸿寿坊

鸿寿坊原址旧照

©上海城市更新与可持续发展研究院

鸿寿坊位于上海市普陀区长寿路街道，前身是二层砖木结构石库门里弄住宅群与西康菜场，始建于1933年。

其所在的新会路、西康路附近是老上海人口中的“大自鸣钟”，既是上世纪二三十年代著名的商业聚集地，小作坊和老字号林立，热闹非凡，也是近代工业的发源地，中国首家纺织厂便是诞生于此。留存的石库门建筑风貌别具一格，一户户人家的生活故事曾在这里展开，弄堂里回荡着孩子们的欢声笑语，邻里之间的嘘寒问暖声不绝于耳，承载了无数老上海人的珍贵回忆。

大自鸣钟旧影 ©virtualshanghai

随着岁月的车轮滚滚向前，鸿寿坊逐渐在时代的浪潮中失去了往日的光辉。里弄住宅年久失修，变得拥挤不堪，房屋老化破落；传统的零售空间在激烈的市场竞争中逐渐被边缘化，缺乏创新与活力，无法满足人们日益多样化的消费需求。

空间的局限性、历史建筑保护的压力等一系列问题，使其一度陷入了发展的困境。然而，这片有90余年往事的里弄街区在城市更新的背景下迎来了转机。鸿寿坊蕴藏着极具烟火气的商业基因，为其打造社区会客“理想的附近”夯实了基础。

空间重构：传承与创新的交融

改造后的鸿寿坊鸟瞰图 ©黄维旻

2016年，普陀区政府启动了鸿寿坊的旧区改造，2019年则进入商业开发的新阶段，最终于2023年9月28日正式开街运营，以全新样貌呈现。由于鸿寿坊位于上海中心地段，具有重大的更新改造意义。鸿寿坊项目由瑞安房地产主导开发、瑞安新天地深度赋能打造。

回收的陶土砖 ©鸿寿坊

为了守护鸿寿坊的历史肌理，项目团队回收了1930年代的千余片陶土红瓦，运用先进的数字化技术，通过巧妙的设计与组合，打造出独具特色的“万家瓦墙”。这些红瓦历经岁月洗礼，如今成为鸿寿坊一道亮丽的风景线。地面铺设同样讲究，青砖铺设采用传统的“人字纹”工艺，重现了旧时的典雅韵味。对于石库门建筑的保护，更是下足了功夫。在保留二层砖木框架的基础上，巧妙植入钢构加固体系，使其不仅适应现代生活的需求，也实现了历史与现代的完美融合。

“万家瓦墙” ©上海规划资源

在功能分区方面，鸿寿坊以“Market Lane”为主轴，构建了三级空间序列。作为文化锚点的红瓦坊特别设置了老年居民记忆打卡点，陈列的老物件展示着鸿寿坊的往昔岁月，不仅勾起老年居民的回忆，也让年轻一代在现代的繁华中触摸到过去的温度。泉水坊成为社交核心区域，一泓涌泉水景灵动地流淌在广场中央，周围环绕着环形座凳，人们在这里驻足停留，交流互动，享受着片刻的宁静与惬意。长集坊作为商业载体，打破了传统室内外空间的界限，大幅增加了店铺的外摆面积。商家们纷纷将桌椅摆放在室外，顾客们可以在露天的环境中用餐、购物，感受着阳光与微风，商业氛围也因此愈发浓厚。

保留原有建筑特色的更新实践 ©鸿寿坊

业态焕新：多元融合的生活场景

食集内部空间设置 ©黄维旻

鸿寿坊的业态焕新为其注入了源源不断的活力，食物链接邻里。在首批引入的60余个品牌中，餐饮品牌占比高达90%，且客单价亲民，复购率颇高。近5000方的鸿寿坊食集既有满足居民日常需求的便民生鲜店，让人们在家门口就能买到新鲜的食材；也有传承多年的街头老号，其独特风味承载着一代人的记忆；还有当下备受年轻人追捧的网红名店，为街区增添了时尚与潮流的气息。

食集模块化摊位设计 ©构架FRAME

在食集内，摊位采用模块化设计，通过可移动隔断的灵活运用，实现了早市与夜经济场景的无缝切换。清晨，这里是充满烟火气的早餐集市，人们在这里购买热气腾腾的包子、油条；夜晚，摇身一变成为灯火辉煌的美食夜市，烧烤、小吃等各类美食散发着诱人的香气，极大地提升了坪效，适应了不同时段消费者的需求。

鸿寿坊的日与夜 ©鸿寿坊

不仅如此，鸿寿坊还大胆尝试跨业态的创意组合。你能看到精品咖啡店旁，摆着热气腾腾的葱油饼摊头，中西风味相互碰撞，产生奇妙的化学反应；美食档口旁，精心布置着园艺植物，为食客们营造出别样的用餐氛围；甚至在同一区域，寿司店与海鲜档口和谐共处，让人们在品尝美食的同时，感受到独特的生活趣味。

食集 ©黄维旻

在地运营：持续共创的社群探索

节日特色主题活动现场 ©瑞安房地产有限公司

除了空间历史肌理的传承与多元商业的蓬勃，鸿寿坊的更新改造深度挖掘并整合在地多元文化内容，以前置运营的方式塑造兼具品质与烟火氛围的“15分钟社区生活圈”商业创新范式。

夜间活动现场 ©瑞安房地产有限公司

在定位前期，鸿寿坊的运营团队就开始介入，制定街区尺度的社区营造方案。自开业以来，鸿寿坊定期举办丰富多彩的社区活动，“兜个好街市”打卡活动一经推出，便吸引了众多居民和游客的积极参与，大家在打卡的过程中，深入了解鸿寿坊的文化与特色，也促进了代际之间的互动与交流。开业一周年时，鸿寿坊又举办了“街坊闲不住”系列主题活动，邀请全年龄段的市民“一起晒宝吧”“来松趟经骨”，甚至体验“荡悠悠睡衣派”，还上演了戏剧、音乐、舞蹈等多元艺术形式的精彩演出。

市集现场 ©青春普陀

鸿寿坊旨在建设家门口的文旅好去处，通过各种文化艺术活动营造活跃的、用途广泛的空间，增强人与空间的互动、人与人之间的连接。开业至今，鸿寿坊围绕购物、体育、娱乐等不同社区生活实际主题举办了众多活动，创意手段有效提升了街区的吸引力和生命力，同时也让“精致的烟火气”持续地生发于此。

体育活动 ©青春普陀

在城市更新实践中，鸿寿坊深刻认识到文化传承与创新的重要性。它不仅修复了物质形态上的建筑与空间，更关键的是再生了城市的文化基因。让曾经逐渐被遗忘的历史文化，在现代生活中重新焕发生机，让人们在享受现代便利的同时，也能感受到城市深厚的历史底蕴，延续城市的记忆与情感。

供稿 | 沈佳颖（实习）

图文编辑丨沈佳颖（实习）

*图文资料部分汇总整理于网络，图片版权归原作者所有。

喜欢的话赶紧"点赞、在看、转发"分享噢

原标题：《更新·街区丨鸿寿坊：焕新里弄的烟火气》

阅读原文