全球城市观察︱淘汰私人“包租公”，柏林推进租房改革

 柏林有一条“卡尔马克思大街”（Karl Marx Allee），四公里长，双向六车道，从亚历山大广场一路延伸至法兰克福门。它最初的名字是斯大林大道，是东柏林最大的建设工程之一。

它曾是冷战时期东德的“样板大街”，除了现代化的交通，它的野心还在于向人们展示一种社会主义的居住和生活方式。道路两旁的建筑物没有政府办公楼或是如今常见的综合体，而是七至九层的公寓楼，大多建于1952至1960年间。再加上一些休闲空间，如今这里仍然保留着宜人的尺度。

德国建筑师Hans Hollhof曾称，这是柏林最好的大街。它像是“活着的纪念碑”，大多数人已经在这里生活了五六十年。

值得注意的是，这条大街上绝大多数居民并非真正的“房东”，而是租户。这和柏林其他地区一样，据统计，85%的柏林房产是租赁形式。

但在去年11月，一家名为Deutsche Wohnen的房地产公司想要买下卡尔马克思大街两旁的数栋公寓楼，成为新的房东。这引发了持续数月的抗议，在房租和房价不断攀升的柏林，公共住房数量不断缩水，人们认为柏林正站在十字路口，是继续私有化将住房交给市场，或是由公共部门介入？

Deutsche Wohnen的前身是德意志银行专门管理住宅物业的分支机构，之后独立出来，成为德国第二房地产公司。如今，它的主营业务是住宅的持有租赁。根据路透社的报道，仅在柏林，Deutsche Wohnen就拥有11万套公寓。与之相似，靠收租过活的房地产公司还有Vonovia，和TAGImmobilien。

此前，Deutsche Wohnen就被认为是个相当“有能力”的包租公。一方面，它在柏林四处收楼，其中就包括大量过去的公屋——过去数十年间受私有化影响，政府陆续出售转让了一批公屋。另一方面，尽管德国有相对严格的租赁法律，但Deutsche Wohnen总能找到涨价空间。租户们担心，一旦买卖达成，他们就会被高房租扫地出门。

居住成为近些年柏林的中心议题。2018年10月，在经历了几个月的抗议之后，Google搁置了在柏林新建园区的计划。11月，柏林宣布将在2030年前新建造20万套住房，其中一半将作为社会住房，租金低廉。

在卡尔马克思大街，租户们组织了抗议，要求政府介入其中，或阻止交易，或对新房东提出限制，保证租金控制在合理的范围之内。

今年2月，柏林参议院宣布，市政府将买下三栋大楼，共计316套公寓。同时，弗里德里希斯海因-克罗伊茨贝格区的公共部门将买下另一栋，共80套公寓。这四栋楼将成为政府所有。

卡尔马克思大街的抗议只是个开头，CityLab的撰稿人Feargus O’Sullivan称，柏林的住房革命像是个雪球，越滚越大。

今年1月，柏林市长迈克尔·穆勒（Michael Müller）宣布了一项计划，未来将买下Deutsche Wohnen名下的五万套公寓，作为公屋。

租户协会则希望更进一步，对那些拥有住房数量超过3000套的超大房东提出限制。眼下，租户协会获得了广泛支持。根据一份最近的民调，44%的受访者表示赞成，39%反对，17%弃权。

公共部门从私人房东手上购买房产，这本质上是一种“优先购买权”，为了防止低收入者被扫地出门，德国法律允许公共部门购入特定房产，将其改为公共所有，以保护社区。

弗里德里希斯海因-克罗伊茨贝格是柏林住房革命最激进的区域，2016年至今他们已经陆续买下了15栋公寓。此外，他们还和一些私人房产公司谈判，目前有25栋这样的公寓楼承诺将控制房租。

区议员Florian Schmidt接受了CityLab的采访，他称最终目标是让该区域内一半的房产都成为公有，或至少保证租金合理。

“未来20年，我们计划增加三万套公管公寓”，Schmidt算了一笔账，20年15000栋楼，每年需要“收回”750栋楼。“这是可以达到的目标，现在才2月，我们已经决定要买下460栋楼了。”

此外，德国社会民主党还提出过设想，在一些房租涨幅过高的地区“冻结”租金，比如提出五年内不得通过任何形式加租。

“如果我们能让私人房产投资客觉得前景暗淡，这或许是个好事。”