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政府法律顾问办件手记(七)| 小区地下车库车位只售不租,合法吗?

2025-01-13 19:02
广东
来源:澎湃新闻·澎湃号·政务
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作者:朱甲斌 广东朱甲斌律师事务所律师

2024年1月,某楼盘因车位问题引起业主不满,众多业主聚集在楼盘门前进行“维权”行动。据业主反映情况,该楼盘发布通知称未购买车位的业主不能将车辆停入地下车库,地下车库也未对外进行出租。业主认为,业主只能以高价购买产权车位或租用露天车位,这样的安排并不合理。

顾问律师与多方当事人联系,了解到在上述事件中,业主与开发商、物业公司之间的矛盾主要有两点:一是地下车库车位只售不租是否符合法律规定。二是开放租用车位的,该部分车位是由业主自主选择还是由开发商选择。顾问律师根据事件的具体情况,结合相关法律法规,就上述矛盾进行了法律分析。

01

地下车库车位只售不租是否符合法律规定?

(一)本文的地下车库车位只售不租,是指开发商在建筑区划内规划用于停放汽车的车位未能满足业主需要的情况下,仍坚持将建筑区划内自身拥有产权的地下车库车位“只售不租”,导致车位闲置,变相限制业主使用车位的行为。《中华人民共和国民法典》第二百七十五条规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”第二百七十六条规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条:“建设单位按照配置比例将车位、车库,以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,应当认定其行为符合民法典第二百七十六条有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。”本律师认为,对于建筑区划内的车位,目前法律规定由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定其归属,但并未明确出售、附赠或者出租等方式的选取规则及分配比例。

(二)针对某楼盘开发商目前车位销售公告和开放临停车位及月租车位通知,该楼盘目前开放243个临停车位(包括车库内40个、露天203个)及40个室内月租车位供住户使用。根据前述第(一)项内容,本律师认为,在开发商对车库车位已进行出租的情况下,如开发商已出租的车库车位业主未全部承租,那就未达到业主没有车位可使用的条件,开发商此时拟出售车位,则不能一同视为“只售不租”的情况。因此,在出租全部公示的车库车位后,仍然没有解决业主停车需求的情况下,开发商应当继续按前述法律规定的配置比例继续进行出租、出售车位。

(三)根据前述第(一)项法律规定可知,由于小区车位的特殊性质,小区车位“应当首先满足业主的需要”,业主可通过出售、附赠或者出租等方式获取该车位使用权或所有权。虽然《中华人民共和国民法典》没有明确规定小区车位不能“只售不租”,但《广东省物业管理条例》第五十四条规定:“物业管理区域内,规划用于停放汽车的车位、车库,应当首先满足本区域业主的需要。物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库,建设单位应当首先出租给本区域业主、物业使用人。在满足本区域业主、物业使用人需要后,建设单位将车位、车库出租给本区域业主、物业使用人以外的其他人的,其租赁合同期限不得超过六个月。”且现行大部分裁判文书判例基本上都认定“只售不租”的行为违背了法律关于小区车位“应当首先满足业主的需要”的立法宗旨与立法精神,变相限制、剥夺了业主依法享有租赁车位的权利,开发商“只售不租”的行为因与法律规定不符而应当予以调整。本律师认为,在业主已没有任何车位停车的情况下,对于建筑区划内的产权属于开发商的车位,开发商不能只售不租,应当在法律规定的范围满足业主的停车要求。而非建筑区划内的车位,属于业主共有,开发商无权通过“只售不租”的方式进行处分。另外,人防车位具有特殊性,平时由投资者管理使用,投资者可以进行出租收益。

02

开放租用车位的,该部分车位是由业主自主选择还是由开发商选择?

对于业主自主选择租用车位的问题,现行法律尚未有明确的规定。根据民法典及相关规定,虽规划内的车位要优先满足业主的停车需求,但法律并没有赋予业主可以自主指定具体购买或承租的车位的权利,法律也并没有限制开发商分批、分区出售或出租车位。按日常生活规律来看,业主无论是购买还是租用停车位,通常是在开发商已经开放的停车位中进行选择,且目前主流做法也是采用抽签的形式进行,而不是由业主来指定并要求开发商提供具体停车位。因此,本律师认为,在法律并未明文规定的情况下,业主自主选择租用车位没有依据,而地下车库产权属于开发商的规划车位,在优先满足业主停车需求的情况下开发商可以合理安排出租或出售。

来源、供稿:政府法律顾问工作科

原标题:《政府法律顾问办件手记(七)| 小区地下车库车位只售不租,合法吗?》

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