“架空层”规范管理指引 | 普法·赋能

原创 孙倩 上海普陀法院

编者按

最高人民法院党组书记、院长张军调研上海法院时指出，矛盾纠纷化解在早在小，能让老百姓更获益，促进经济社会发展。人民法院要把习近平总书记提出的“抓前端、治未病”落到实处，在各级党委领导下，与有关方面形成工作合力，努力让矛盾纠纷止于未发、消于无形。

社区矛盾多、治理难度大一直是超大型社区治理的痛点。上海市普陀区人民法院综合分析社区纠纷特点、研判基层解纷需求，积极开展社区巡回审判工作，总结形成《社区治理常见问题指引》，提供一系列可操作、可复制、可推广、可借鉴的社区法治化治理经验，充分激活基层自我修复能力，推动基层及时把矛盾化解在源头、化解在萌芽状态。

本栏目将陆续刊载指引内容，供基层治理参考。

“架空层”是建筑术语，根据国家标准《民用建筑设计统一标准》指采用结构支撑且无外围护墙体的开敞空间层，简单来说就是建筑楼房中用柱子架空的建筑空间。

其设计目的在于提升居住空间观感效果，合理分布各类管线，通风降噪以及提高空间利用率。但实际使用“架空层”的过程中却乱象丛生：如擅自将架空层改造为办公场所、职工宿舍或仓库，缺乏审慎管理引发安全事故，2024年南京发生的架空层停放电动车引发火灾便是典型代表。

本指引从权利归属、合理使用范围入手，结合涉“架空层”使用典型判例，构建社区“架空层”规范管理指引。

一、“架空层”属于谁？

01

《民法典》的立法支持

《民法典》第273条、第274条及其理解与适用中明确小区内的绿地、道路、其他公共场所归全体业主共有。其他公共场所包括但不限于以下几种：首层架空层、屋顶平台等。故《民法典》对架空层权属的认定，为全体业主就架空层享有管理、使用和收益的权利提供了法律支持。

02

上海地方立法支持

2004年11月1日《上海市住宅物业管理规定》（以下简称“上海物业规定”）正式实施，该《上海物业规定》第20条明确规定：“物业管理区域内的下列配套设施设备归全体业主所有：......监控室、地面架空层、共用走廊......”

03

来源于判例的司法支持

2023年上海高院公众号发表了《某小区业主委员会诉开发商股东排除妨害纠纷案》典型案例，判决中旗帜鲜明的指出“架空层依附于主体建筑而存在，并非独立的房屋主体，与小区道路、绿地等公共设施性质相同，应为全体业主所共有。当开发商将新建住宅全部出售之后，公共设施的权属亦应随房屋主体转移并归属于业主所有”，为近期关于“架空层”权利归属定性的最具针对性判决。

综上，“架空层”产权应归属于全体业主所有。

二、“架空层”是否可以出租？

根据《上海市住宅物业消防安全管理办法》（以下简称“消防办法”）第18条：“禁止任何单位和个人在住宅物业区域内实施下列行为：......出租架空层、设备层、避难层......”，故架空层不可以用于出租。

《消防办法》第39条同时对出租“架空层”行为设置了惩罚措施：“单位或者个人违反本办法第18条第8项、第9项规定，违法出租架空层、设备层、避难层，改变停车库、地下空间使用性质不符合消防安全要求的，由公安机关消防机构责令改正，处1万元以上3万元以下罚款；情节严重的，处3万元以上10万元以下罚款。业主大会、业主委员会存在前款行为的，由住宅物业所在地的区房屋管理部门或者街道办事处、乡镇人民政府按照《物业管理条例》第十九条的规定进行处理。”

三、“架空层”合理使用范畴有哪些？

根据《民用建筑绿色设计规范》“架空层”的公共属性特征和提升优化人居环境设计目的，可以考虑在符合设计规范、消防安全等前提下通过委托物业公司按约定使用，通过居民公约的形式共同商定使用居民楼内“架空层”的模式。

需要注意的是，按现有司法判例分析可知，“架空层”属于小区全体业主所有而非“架空层”所在的楼宇全体业主所有，因此，对“架空层”的空间使用约定不可以通过“楼宇公约”固定。

四、“架空层”是否可以集中停放电动自行车？

《消防办法》第35条明确规定：“物业服务企业或者业主自行管理机构应当加强对电动汽车、电动自行车充电的日常管理，做好每日巡查、检查工作，督促业主、物业使用人遵守安全充电要求。有条件的住宅小区应当设置电动汽车、电动自行车集中充电场所。集中充电场所应当符合国家和本市电动汽车、电动自行车充电场所安全规范标准。”

上海住建委发布的《电动自行车集中充电和停放场所涉设计标准》已于2024年10月1日生效，标准中明确了“架空层”的使用模式：电动自行车集中充电和停放场所不应设置在与内天井连通的架空层内；当设置在与内天井连通的架空层内时，应采用耐火极限不低于3.00h的防火隔墙和1.50h的不燃性楼板与其他部位分隔。

五、发生涉“架空层”纠纷时应该怎么办？

（一）因占用、权益分配引发纠纷

01

典型案例

上海某商品房小区建成于2003年，开发商的股东将靠近小区大门的左右两幢居民楼底层，即楼宇“架空层”长期占用，或用于自行办公，或改造成商铺进行租赁。业委会察觉这一侵权行为后，提起排除妨害纠纷起诉申请，要求占用人返还“架空层”并返还占用期间的使用费用。法院判决重申了“架空层”归小区业主共有，业主享有占有、使用的权利，并认定被告占用或出租收益“架空层”多年，致使小区业主对系争“架空层”的使用权利收到侵害，应当赔偿相关损失，最终参考被告收取租金的情况、询价结果、管理投入等因素，酌情确定了赔付金额。

02

案例解读

在住宅小区中，建筑物区分所有权直接关系到每位居民的切身利益。“架空层”的设计初衷在于提供生活便利、满足建筑配套需求、提升居住体验，虽不为某个业主专有区域，但是若被违法侵占，势必影响业主的合法权益和居住利益，业委会可以通过调解、诉讼等纠纷处理方式进行矛盾化解。

03

调处指南

（二）消防安全引发纠纷

对于消防安全引发的具体侵权责任纠纷可参照《社区常见侵权纠纷调处指引》处理，本章节内容主要介绍发现含“架空层”在内的消防工作基本要求及维权路径。

根据国务院发布的《物业管理条例》第46条第1款：“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”故对于纳入物业管理范围的“架空层”也在物业公司安全保障服务范围内，如发现物业公司对相关消防安全保障履职不充分，可向当地房地产行政主管部门反映情况。

《消防办法》第3条明确规定了物业公司的防火、巡查、检查义务：“物业服务企业或者业主自行管理机构应当对住宅物业管理区域内的共用部位每日进行防火巡查，每月至少进行一次防火检查，及时发现和消除火灾隐患，并做好防火巡查、检查和处理记录。对物业服务企业或者业主自行管理机构无法消除的火灾隐患，物业服务企业或者业主自行管理机构应当立即报告业主委员会和所在地公安派出所；公安派出所接到报告后，应当及时依法调查处理。”

《消防办法》第35条明确了物业公司对电动车防火工作的管理要求：“物业服务企业或者业主自行管理机构应当加强对电动汽车、电动自行车充电的日常管理，做好每日巡查、检查工作，督促业主、物业使用人遵守安全充电要求。有条件的住宅小区应当设置电动汽车、电动自行车集中充电场所。集中充电场所应当符合国家和本市电动汽车、电动自行车充电场所安全规范标准。”

《消防办法》第22条第1款明确了物业公司对消防设施的维护义务：“设有自动消防设施的住宅小区，物业服务企业应当委托具有相应资质的专业机构，对自动消防设施定期进行维修、保养和检测。”

《消防办法》第23条明确了物业公司设置消防安全标志的工作标准：“物业服务企业或者业主自行管理机构应当在住宅小区的出入口、电梯口、防火门等醒目位置，设置提示火灾危险性、安全逃生路线、安全出口、消防设施器材使用方法的明显标志和警示标语；在消防车通道、消防车作业场地、疏散通道以及消火栓、灭火器、防火门、防火卷帘等消防设施附近，设置禁止占用、遮挡的明显标志。”

六、基层治理中“架空层”规范管理使用建议

01

提前布局，统一空间使用思路

对于新筹建小区，应提前考虑公共空间的使用规划，结合社区发展方向、小区内动态路线设计、区域特色、“红色文化”等，由居委会或其他有管理权限的组织提出一个或几个方案，待业主入住并成立业委会后，有较为成型的方案供业主缔结公约时进行选择，避免出现长期议而不决导致“架空层”管理失序，形成新的隐患。

02

安全为要，提前布局消防设施

“架空层”规划过程中应充分考虑安全性与居民期待的实用性、美观性的结合，提前布局消防设施、逃生路径、消防指示物等，在符合物业、消防等相关规范性文件的前提下进行多样化利用和升级，确保将人民群众的生命安全利益放在首位。

03

缔结公约，扫平优化利用障碍

缔结居民公约是确保“架空层”长期、有规划利用的前提。只有按照权利人的共同意志合法合规的开发使用，才能从源头上减少纠纷的发生。在居民公约中明确“架空层”的开发利用路径、维护管理标准后，在物业服务合同中予以突出显示，由此物业公司可在后续服务中有依据、有标准的进行有序利用和管理。对于居民最为关注的安全问题，建议在物业合同签署时提前谋划，控制其对“架空层”改造的权限。

04

特别约定，明确物业公司权责

居民达成的一致意见可能随着城市数字化建设的推进、居民年龄层次的上升而发生变化，原有的“架空层”绿色景观道可能需要变为老年人集中活动区域等，这是符合现实发展规律的。为了确保居民集体意志在社区管理中得到体现，应在与物业公司签署合同时预留居民公约调整空间，明确物业公司在“架空层”开发利用中配合、管理、服务责任，从而减少可能引发的新类型纠纷，真正的把“架空层”使用权还给居民。

05

全程护航，源头化解过程矛盾

在各社区“架空层”开发、利用、维护、管理的过程中，需要居委会、业委会、物业公司、开发商、房地产行政主管部门、公安、消防、法院等单位或组织通力协作，在可能发生问题的时候及时汇集纠纷调处资源，从源头上释法明理、调处矛盾，为还公共空间于民、赋能基层社会治理贡献合作力量！

往期回顾

原标题：《“架空层”规范管理指引 | 普法·赋能》

阅读原文