槐法案例丨承租人欠付房租是否必然导致租赁合同的解除？

以案说“典”

槐法案例【2024】174

承租人欠付房租经催告仍未及时缴纳，出租人以合同目的无法实现提起诉讼要求解除租赁合同，能否得到法院支持？本期以案说“典”，通过槐荫法院张治中法官审理的房屋租赁合同纠纷一案，共同了解相关法律问题。

案情回顾

2022年11月，甲公司（甲方）与乙公司（乙方）签订《房产租赁合同》，约定：甲方将案涉房屋（公寓楼）出租给乙方，房产用途为宾馆；租赁期限从2022年12月1日至2033年5月31日，前6个月为免租期；第5条约定“房屋及附属设施设备等按照现状出租，乙方已完全知晓房屋现状，包括但不限于房屋结构、消防及其附属设施的相关情况”，合同还约定了租金、支付方式、保证金、违约责任等内容。合同签订后，乙公司缴纳了保证金，并支付了两次租金，案涉房屋交由乙公司改造装修后用于经营宾馆。2024年1月起，双方就乙公司欠付租金、房屋消防验收未通过、减免部分租金、能否延长免租期等事宜发函沟通未达成一致意见。2024年5月，案涉房屋通过消防验收。2024年6月15日，甲公司向乙公司邮寄发送解除协议通知书，载明：因乙公司拖欠2023年12月1日至2024年11月30日租金，经催缴并给予合理宽限期仍未缴纳，甲公司合同目的已无法实现，故自本解除通知到达之日起双方之间的合同解除……乙公司于2024年6月16日签收。现甲公司诉至法院，请求判令案涉《房产租赁合同》于2024年6月16日解除，乙公司支付2023年12月1日至2024年6月16日期间的欠付租金、资金占有费损失并返还房屋、支付自合同解除至实际搬离日的房屋占用费。

乙公司辩称，其欠付租金系因甲公司未如实告知房屋主体结构及使用寿命、设计用途，导致其不能及时通过消防验收，延误开业经营，故甲公司存在过错，应减免租金，并提出反诉，要求甲公司赔偿其营业损失。

甲公司辩称，乙公司在签订合同前已对房屋状况全面了解且已实地踏勘考察，确认房产符合其经营目的后才签订了合同；房屋产权证记载的设计用途为“办公”，但并不影响房屋用作经营宾馆、申报消防审验。甲公司提交合同签订前乙公司作出的承诺函一份，载明“竞租人已知悉本租赁房屋的主要用途，产权归属及周边环境等情况”；微信聊天记录截图，显示2022年10月9日甲公司人员将案涉房屋的所有权证图片发送给乙公司。

争议焦点

本案的争议焦点是：案涉《房产租赁合同》应否解除？

法院审理

槐荫法院经审理认为，首先，对于乙公司提出欠付租金系因案涉房屋设计用途等原因造成其无法正常开业的答辩意见，结合在案证据来看，案涉合同签订伊始，乙公司既已明确知晓案涉房屋的产权登记等情况并同意按照案涉房屋现状进行承租，至于其实际经营宾馆所需的相关审批手续，根据案涉合同约定，此系其自身应当承担的合同义务，与甲公司无关，且案涉房屋实际已于2024年5月15日通过了消防安全检查，即案涉房屋并不存在根本上不符合消防安全要求的情形，故对乙公司的答辩意见，本院不予采纳。其次，案涉合同中虽并未明确约定出租方在承租方存在拖延或欠付租金的情形下可以行使单方合同解除权，但此并不能否认乙公司应当依约履行的租金支付义务，即乙公司在本案中欠付租金的行为确已构成违约，其应当承担相应的违约责任。最后，对于乙公司的违约行为是否导致合同目的从根本上无法实现即案涉合同是否应当解除的问题，还应综合考虑违约方的过错程度、违约行为的后果以及是否可通过其他措施进行救济等因素。根据审理查明的事实，乙公司确因消防验收等原因导致开业时间推迟，但其在甲公司起诉后，已于2024年7月8日支付了半年（一期）租金，此行为即在一定程度上表明了其继续履行案涉合同的意愿和能力，考虑到案涉房屋系作为整体由乙公司承租并对外经营酒店，其在前期必然会有大量投入，故解除案涉合同并非违约情形下唯一且当然地救济手段，对于本案的双方当事人而言，也并非实现利益最大化的有效途径。综合案件具体情况，基于公平原则，本院认定双方宜继续履行案涉合同，即对于甲公司主张解除合同的诉讼请求，本院不予支持，但此并不影响乙公司继续履行合同义务并承担相应的违约责任。

经对相关费用进行核算，最终，法院依法判决乙公司向甲公司支付欠付的房屋租金及利息损失，驳回双方其他诉求。现该判决已生效。

法官说法

房屋租赁合同作为一种持续性履行合同，维持其交易的稳定性需要合同双方遵守契约精神，更须要彼此理解和相互合作，以期实现合同双方利益的最大化。根据案涉合同，承租方应当按时支付租金，故乙公司欠付租金的行为已构成违约，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但合同中并未明确约定出租方在此情形下的单方合同解除权，故不能直接认定甲公司发送的解除合同通知到达乙公司时案涉合同解除。而关于甲公司主张的合同目的是否从根本上无法实现，依据《民法典》相关规定，合同目的反映了合同双方的主要利益和期望，判断是否造成“不能实现合同目的”要看违约结果的客观严重性，即是否实际剥夺了债权人的履行利益，使得当事人订立合同所追求的履行利益不能实现，应综合考虑违约方的过错程度、违约行为的后果以及是否可通过其他措施进行救济等因素考量。故综合本案具体情况，基于公平原则，兼顾合同和交易的稳定性，法院对甲公司要求解除合同的诉求不予支持。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第五百七十七条

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百八十五条

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

撰 稿丨李文筱

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原标题：《槐法案例丨承租人欠付房租是否必然导致租赁合同的解除？》

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