多地官宣“取消公摊”，地方楼市政策生变？

在中央经济工作会议明确“稳住楼市股市”之后，各地方开始落地新一轮稳楼市政策。一周之内，两地先后官宣“取消公摊面积”。

12月17日，河北省张家口市住房和城乡建设局等四部门联合发布关于印发《关于推动房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知，落实取消普通住宅和非普通住宅的标准相关政策，取消商品房销售价格限价机制，鼓励实行“现房销售”，逐步推进“取消公摊”。

分析人士认为，上述措施中提到的取消新房销售限价、鼓励现房销售、推进取消公摊等关键词，是近期市场关注的热点。

此前的12月12日，衡阳市自然资源和规划局等部门联合发布《关于全市商品房销售实行套内建筑面积计价的通知》，明确自2025年1月1日起，衡阳市商品房销售实行套内建筑面积计价。

今年更早之前，广东肇庆和湖南湘潭等地就提出“取消公摊”。此外，包括广州、杭州、长沙和厦门等地，虽然未明确取消公摊，但是也通过放宽对赠送面积限制、优化阳台等空间面积计算规则的方式提高实际得房率。

从取消公摊面积的城市来看，目前以三线城市、四线城市为主。业内人士表示，张家口的城市能级无法与一线城市、二线城市相比，但其最新政策关于延长购房补贴、用好专项债回购闲置土地等举措，很好呼应了当前市场的关切，因而对其他城市具有一定的借鉴意义。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，这几年关于公摊的批评就是得房率太低了，导致买房权益受到影响。政策接连出台说明取消公摊是2025年的一项重要工作，100平方米的房子得房率可能达到100%，有助于提高购房品质、买房信心，增强购房积极性。

多位业内人士表示，目前“公摊不透明”才是根本问题。

“从房价的角度来看，虽然可能存在将公摊部分的房价转移到套内面积计算的情况，但是这样做会使房价呈现得更加直观。在当前的市场形势下，这一变化有望促使房地产企业降低售价。”在严跃进看来，部分城市在实施按套内面积计价后，购房者签约面积即为实际入住面积，将有效解决以往“买大住小”的困扰，切实保障购房者权益，真正做到“所购即所得”。

中原地产首席分析师张大伟认为，目前市场上对所谓的“取消公摊”其实是存在误解的，实际上“取消公摊”与“按套内面积计价”完全是两码事，公摊面积很难真正意义上取消，公摊面积在一定程度上代表了生活品质。

“很多购房者之所以对公摊面积有所计较，是因为许多开发商在设计样板房时会把公摊面积做得很小，但实际交房时情况却并非如此。”张大伟表示，公摊面积的不透明性和前后不一致性，才是许多购房者面临的根本问题。

也有业内人士认为，无论商品房是按套内面积计价还是按建筑面积计价，对购房整体成本的影响可能并没有想象中大，本质上是商品房价格计算方法的差异，对房价影响整体较小。但按套内面积计价有利于购房者更直观地了解实际价格，有利于减少因信息不对称所引发的纠纷，促进商品房销售行为进一步规范。

“由于开发商的开发成本是既定的，如果按照套内面积来计算，一般会导致房屋单价上升。比如原来100万元买100平方米的房子，套内面积是75平方米，如果按建筑面积计算单价的话是10000元/平方米，按75平方米套内面积计算单价是13333元/平方米，购房者的购房款总额不会变，只是房屋单价的标签发生变化。”同策研究院研究总监宋红卫表示，按套内面积计算单价可能会进一步强化房价上涨的预期。

宋红卫进一步分析，取消公摊面积符合购房者的利益诉求，有助于购房需求的释放以及高品质住房的打造，也是房地产行业进入存量阶段后行业未来的发展方向。

有分析师表示，取消公摊、按套内建筑面积计价，有利于进一步增强购房信心，加速刚性和改善型购房需求的释放，助推房地产的止跌回稳。张家口、衡阳的政策，也为其他城市提供了一个新的样本，在新的房地产工作基调下，不排除2025年会有更多城市跟进。

（注：本文不构成任何投资建议）