保租房已经在改变整个租赁市场格局

原创 真叫卢俊团队 真叫卢俊

快年底了，我翻了翻过往稿件记录

发现这两年我们跟进次数最多、时间跨度最久的热门选题之一，就是保租房

之前的视角也基本没重复过，比如站在上海角度写、真实暗访社区的交付情况，甚至以替大家实地租了一套

我们也见证了整个市场从前两年疯狂式爆发到今年平稳推进的过程

但每次看到这个话题还是有一些新的感触，尤其在这个节点上

还有半个多月就要进入2025年了

“十四五”计划的收尾之年，如果这是一场考试，意味着关于保租房马上要迎来期末大考

而及格线是全国加起来要满足870万套（间）的总筹建目标

如今，只剩最后一年时间，这个数字一共完成了多少？

以及最后真的能完成吗？各地的任务进度又剩下多少？

年底了，保租房这张成绩单终于到了该揭晓的时候

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最值得关心的一个问题，离870万目标还有多远距离？

十四五规划中全国计划总筹建870万套（间）保障性租赁住房（以下简称：保租房）

这个数字听起来不小，实际也是天量

但各位把这句话拆开来看，会发现“筹建”两个字其实是两个词的缩写，筹集和新建

但想也知道新建这么多纯租赁社区哪有那么容易

尤其一线城市核心空间内并没有那么多土地去做这件事

所以目前全国保租房源筹集主要有3种方式，除了新建，还有一部分是靠项目配建和存量盘活来完成的

于是三个组合招式下，整个保租房体量在十四五的前三个年头急速飙升

3年直接完成了63%，接近三分之二

数据来源：国家统计局、住建局等

很明显可以看到，第一年的时候全国保租房市场刚刚起步

总量并未过百万，只完成了11%

但到2023年直接进入了全面爆发阶段，年底累计筹建房源来到547.2万套（间）

3年时间兑现了接近三分之二的KPI，速度非常惊人

这也是我们作为普通人第一次看到保租房广告出现在身边的地铁站里

但当时全国其实已经完成了整个十四五目标的63%

等于说剩余三分之一也就是322.8万的体量，要用24年、25年这2年时间来完成

平均下来每年160多万

要做到这个数字其实不难，我列了下过往三年的计划对照表

数据来源：住建局及各平台公开信息

很明显，实际上这三年的年终成绩单都是超额完成的

所以虽然住建部尚未公布今年的数据，但按这个节奏走，2024-2025年的完成度并不会低

尤其明年冲刺收尾期，整个十四五规划总套数超过原计划也并非不可能

不过就整个扩张速度来看，今年开始，保租房筹集节奏已经从2023年的爆发走向缓和

正逐渐进入缓慢收尾阶段

最明显的一个变化就是，相比前两年，今年很多城市计划的筹集房源量在减少

数据来源：住建局及各平台公开信息，仅供参考

尤其一线城市，整个22年几乎突飞猛进

除深圳外计划量都在10万套（间）以上

其中最突出的是上海，2022年基本起到了带头示范作用，计划量突破20万

但今年也逐渐向下调整

而情况比较特殊的深圳，到2023年突然发力

不仅整个十四五计划由原来的40万套提高到60万，全年计划也从11.4万提高到16万套（间）

当年实际完成量是18.9万套，一年时间干出了其他城市4、5年的速度

这种突飞猛进之下，今年有所收缩也在意料之中

所以今年除广、深外，大部分重点城市的计划也都缩减到了10万套（间）以下

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但也有一个疑问，就是今年各城市的KPI还能完成么

我们拿数据说话

我统计了13个主要城市保租房的2024年度筹集计划，今年已公开信息的有9个

其中，不少城市今年的任务量已经提前完成了

数据来源：各城市住建局及平台公开信息

首先深圳年度计划完成141%我是不意外的

作为带头城市一直走在前面也是情理之中

比较没想到的是杭州，如果算上小数点后，实际完成率应该是100.2%

我查了下杭州房管局的数据，原计划筹集保租房6万套（间），到6月底实际筹集6.01万套（间）

算是提前半年超额完成

供应方面，原计划给市场供应至少8000套，到11月份实际供应1.37万套，也完成年度目标的171.5%

图源：杭州住建局官网

除了深圳、杭州两个城市，武汉、宁波、成都可以算另一种情况

就是原定计划数量就比较少，所以完成率大于等于1也是正常现象

包括很多不在统计内的天津、唐山，一些县城如安徽怀远，也是如此

每个城市年度目标量大概几百几千套，不到年底也就顺利完成了

但只看今年的情况，其实无法预测这些城市到底能不能顺利通过明年的期末考

所以我看了下这13个主要城市的十四五进度条

整个十四五期间，统计内的7个城市保租房计划已经完成80%以上

来源：各城市住建局及平台公开数据，仅供参考

而且需要注意，这些数字大部分截止到今年三季度，都还不是年终数据

单看四个一线城市，除广州外，其余三个城市都已完成十四五目标的80%以上

而深圳不仅在一线城市中居首位，放在全国也遥遥领先，完成率约等于90%

按这个节奏不用等到十四五期末，深圳就已经能完成任务了，这还是去年提升了20万套之后的成绩

当之无愧的卷王之王

包括很多二线城市也跟着卷起来了，比如杭州、宁波都突破了80%的筹集标准，跻身前列

13个统计城市中，有11个城市的十四五计划，都完成了超60%

而且发力城市主要集中在中部或西南，比如成渝一带以及武汉

尤其重庆，整个十四五目标计划40万套

夸张到和北、上、广、深不相上下，成为全国5个筹建规模最大的城市之一

而且实际来看完成的速度也不慢

到2023年末重庆累计筹建保租房26.4万套，已完成十四五计划的66%，今年7月累计完成72%

下半年还在继续通过收购存量商品房用作保障性租赁住房

之前我们写过重庆是一个很庞大的存量市场，而现在通过存量盘活的方式

既可以去一部分库存，又能快速完成十四五计划，属于一箭双雕

这也是大部分存量城市筹集保租房的主要手段之一

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所以各位发现了么，保租房这盘棋越下越大了

前面我统计这么多数字背后，其实逐渐显露出一个事实

比如上海的十四五目标47万套、比如深圳的60万套

就是保租房的房源量和增长速度，剑指的最直接对象就是这几年甚至未来几年的市场化房源

我拿870万这个数字和头部租赁平台的房源对比了下，有点被惊到

今年贝壳三季度财报公开的省心租在管房源量是36万套

图源：贝壳

这两个数字对比起来意图就很清晰了

相当于全国保租房的布局，要在5年内用一把火再造24个头部品牌规模

那么问题也就来了，这么大的体量要怎么管，怎么持续运转保证未来一步步实现供应？

目前我们看到的一个方式是，每个城市都成立了自己的“正规军”

本质上就是地方国有租赁住房品牌

比如深安居，目前在运营的保障性租赁住房共计8.9万套

按照旗下不同板块的社区和服务人群，对应成立了2个租赁品牌

一个是属于城中村板块的全资企业，安居乐寓

通过存量改造等方式提供公益性质更强的微利保障性租赁住房

另一个是市场化品牌寓见安居，主打的就是定位比较高的品质租房

而上海的国有租赁品牌就更多了

基本上这几年参与保租房建设的老牌国企人手一个租赁品牌

今年3月份上海还在倡导要给租赁行业再培育一批新的龙头企业

来源：上海市商务委员会

目前已经存在的像城方、城投宽庭，都是我们比较熟悉的面孔了

比较新的是上实城开的阡集

主打文化、科技、萌宠、社交...听起来专门面向年轻人

如今在上海已经落地了3个项目，2个在闵行莘庄、紫竹，一个在徐汇西岸，服务人群都是高层次的白领

但只有这些市属的地方企业品牌，其实是远远不够的

因为他们基本只负责属地内的租赁市场，分工明确、边界清晰

而未来这个市场更多需要的是面向社会的规模化平台

最有力量的一支队伍，无疑是这些年一直在扩张的房地产租赁品牌

我随手统计了一部分，都是非常熟悉的面孔

通过新增土地投资、新开项目、纳保、合作运营等方式，这几年龙湖、旭辉们也一直在加大全国保租房的深耕布局

最夸张的是万科

就在12月4日，广州的泊寓三元里旗舰店开业，首批600套保障性租赁房源已经全部租满了

其中收购改造方是建万基金，万科是委托运营方

有了市场化企业的加入，出租率成绩非常不错

实际上在广州所有市场化机构中，万科泊寓已经成为那个最大的保租房提供企业，纳保房源1万套左右

不只广州，今年三季度财报中，泊寓的全国在管租赁房源有接近一半都实现了纳保

图源：雪球网

占比47.4%，已经成为市场化运营机构中纳保数量第一的存在

包括自如、魔方公寓这些运营商，也通过纳保逐渐有了编制

比如上海的领雅自如寓、晖盛自如寓，北京的建国门和平自如寓、将府自如寓

各位可以想想看，如果把这些地方品牌、房地产企业和运营商手里的保租房房源全部加起来，这个规模是相当夸张的

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最早我们开始关注保租房这个话题，还是在2023年的6月份，到今天这篇工程量庞大的年终数据总结

各位几乎可以通过我们的系列文章看清楚一个脉络

就是供给侧结构性改革是怎么一步步实现的

如果说之前还停留在政策口号、集体酝酿阶段

那么如今不到两年时间，关于租售并举，我们已经能够真正触摸到一个崭新且完整的内在结构

它非常坚固，自成体系

所以当下一个不可逆转的事实就是，保租房已经在改变整个租赁市场格局

以上为正文，来自余奔雷

原标题：《没想到保租房也已经达到了天量》

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