为什么越来越多城市开始流行四代宅

原创 真叫卢俊团队 真叫卢俊

翻出了一些以前写的文字

好像现在来看又别有一番滋味

不知道大家是否想象过这样的生活场景：

身处鲜花环绕的私家花园，远眺却是楼宇林立的高空城市景观

图片来源：小红书@妖精花园

不用再把车泊入地下车库后再走回家，可以直接把车开到家门口

图片来源：bilibili@Maxidea极创意官方

能这样做的还不止是你一户，整栋楼都是如此。然后就形成了如下图这般郁郁葱葱、生机盎然的立面……

图片来源：网络

关注过这种产品的朋友大概已经心下了然。没错，这就是最近越来越高频出现的四代宅，全称“第四代住宅”

简单来说就是把庭院融入高层建筑设计，让每层住户都能拥有公共院落和独立花园，甚至空中停车

在2021年国家颁布的设计标准中，按照建筑布局和功能，四代宅被分为以下三类

它的另一个名字是“空中城市森林花园”；或者更简单些，“垂直森林住宅”

实际上这种产品早在六年前就有落地，就是2018年建成的成都七一国际广场

在2020年被央视报道后，这座森林小区，连带四代宅这个产品，得到了一波热烈讨论和关注

但就像所有热点一样，火过一阵后它就又销声匿迹

直到今年，在全国许多城市，我们看到四代宅产品又重新回归市场，而且冲得很猛

这背后发生了什么？

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先来感受下近年入市的四代宅的数量

随手一搜，西安、温州、信阳、龙岩、漳州、九江等多个城市，今年都有“第四代住宅”项目落地

另外还有更多第四代住宅正在路上……

2023年、2024年，被不止一座城市视作第四代住宅的“爆发元年”

例如重庆。据克而瑞数据，单重庆一市今年就将有10多个四代住宅密集入市

实际上，自2018年金茂打造了重庆第一个第四代住宅项目至今，重庆已经出现十多个第四代住宅项目

图片来源：克而瑞重庆

速度更快的是福州

自2022年福建首座第四代住宅“建发缦云”正式亮相后，在短短两年半的时间内，福州成功落地30余个第四代住宅项目

目前除了厦门、莆田、三明无第四代住宅外，福建其余6地市全面开花，落地项目达到60余个

图片来源：克而瑞福建

不仅仅是南方，第四代住宅项目在北方城市也有爆发

最典型的大概是西安

据不完全统计，截止目前，西安主城及周边已有超50个项目采用第四代住宅设计，涉及西安高新、曲江、航天等多个板块

现在回头想想，我们团队2023年去西安踩盘时看的项目“润玺臺”，虽然只字未提“四代宅”这个概念，但其空中露台的设计的确体现了四代宅的特点

而在近期，西安本地媒体走访市区内多个在售新楼盘看到，第四代住宅几乎实现西安新房市场的全覆盖

实际上据不完全统计

截至2024年3月，全国已有24个省份试点上线第四代住宅，相当于全国超70%的省份已在落地推进第四代住宅

四代宅全面爆发的背后，到底发生了什么？

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最重要的是政策端的放松和利好

相比于普通住宅，四代宅最直观的一个变化，就是多出了一大块阳台面积

而在地块容积率一定的情况下，阳台面积的增加必然带来其他房间面积的缩小

因此，对阳台面积计算限制的放宽，就是一个重大利好

比较早的是广州。2023年底，《广州市建筑工程容积率计算办法》中提到，在满足连续开敞率和进深条件的情况下，若这部分半开敞空间的面积不超过套内建筑面积的20%，就可以按照一半计算面积

非一线城市则更宽松一些。例如今年长沙表示，无论开敞与否，阳台的面积只要不超过套内建筑面积的20%，就可以按照一半面积来计算

这怎么就算是利好了呢？

这是因为在过去，各地规划部门对于面积计算都是“斤斤计较”的。例如上海，同样是算一半面积，得满足阳台进深在1.8米以下、面积不超过8平方米的条件

而放宽阳台面积计算限制，意味着在套内面积不变的情况下，可以拥有更大的阳台

颁布类似政策的还有成都、武汉、珠海、中山、福州等；被放松的也不仅仅是阳台，还有飘窗、设备平台等空间

而在苏州、武汉、重庆、漳州、南昌等不少城市，则做的更极致

即在满足一定条件的情况下，套内空中花园、公共绿化平台可不纳入容积率

例如，在江苏省明确鼓励在改善型住宅中采用屋顶花园、空中花园等手法后，苏州市吴江区发布的实施方案就如此表示

图片来源：《关于支持立体生态住宅规划建设的实施方案（试行）》

在这一系列政策利好下，套内面积增加，公摊面积降低

不仅拯救了得房率，还让它一跃成为四代宅的亮点，出现得房率100%、甚至超100%的案例

图片来源：网络

政策端让利，叠加高品质住房趋势下近年来小户型比例限制的放开，以及房地产新一轮周期下市场改善需求的火热

各大房企纷纷押注第四代住宅，也显得顺理成章

而事实证明，四代宅产品卖得的确好

据统计，重庆非四代住宅平均去化率仅17%；与此同时，典型四代住宅平均去化率达到89%

以今年新开盘的项目为例。1月科学城置业龙湖凤栖湖畔第四代建筑产品开盘推出46套全部售罄；龙湖云河颂首推60套当天清盘，销售额突破3.3亿

图片来源：克而瑞重庆

类似的情况也发生在福州。在2022年福州楼市整体低迷、下行背景下，福州首个第四代住宅建发缦云首开去化超8成，短短3个多月内几乎清盘

克而瑞数据显示，第四代住宅对项目的去化及流速的确有较为明显的助益。以福州国贸天琴湖为例，其月均流速约30套，相较于同地段非第四代住宅项目高出约12-15套

一般来说，一个新产品从概念提出到真正成为具备市场竞争力的产品，需要解决三个问题：政策支持、市场认可和成本控制

很明显，四代宅已经走过了头两个最重要的关卡

在这种情况下，再不火可就说不过去了

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不过这个产品的诸多优势背后，也藏着不少问题

先来说说优势。四代宅的超大阳台的确能够丰富居住生活场景，让住户有机会实现“围炉煮茶”“私家园林”的梦想

现在就有不少四代宅的业主，热情地在社交平台上分享自家的空中花园

左图来源：小红书@妖精的院子

住在四代宅，足不出户就可以亲近大自然，还能联络邻里感情

即便不热衷于园艺，大阳台带来的晾晒方便，也是四代宅实打实的优势

但美好的生活场景一旦落到现实，往往会生出不少隐形的问题和成本

例如我们只看到了庭院之美的瞬间定格，却没看到这背后长期的维护，以及随之而来的金钱和时间成本

这直观体现在四代宅小区的物业费上。我同事moon的妹妹橙子就是成都七一国际广场的业主，她告诉我们，这个小区的物业费是区域天花板级别的2.98元/平方米，甚至高过了市区部分小区

相比之下，周边其他两个小区的物业费只有1.8元/平方米；即便是近一两年才交房、品质比较好的小区，物业费也只有2.07元/平方米

物业费贵也不是没有原因。物业承诺，每年有若干次免费植物修剪服务

不过这需要业主主动预约，另外如果树木太高，还会额外收取高空费。橙子说，由于服务和价格不匹配，很多业主不愿意交物业费

维护成本高是四代宅这类产品的通病。位于意大利米兰的全世界首例垂直森林住宅，每3个月一次维护、6个月一次外围修剪，80%的工作都要由挂着钢丝绳的园丁完成，住户每年要交7000欧的物业费

摄影：Laura-Cionci

郁郁葱葱的花园的确十分自然主义，而“自然主义”还有一个低情商说法：

虫子多

另外，大阳台在为业主提供灵活布置空间的同时，意味着未来的住宅立面将会是个性化的

就像这样

图片来源：小红书@LICUI

还有不少业主会选择把阳台封起来

图片来源：小红书@LICUI

即便在强制规定不允许擅自封阳台的小区，如七一国际广场，会出现交房后业主没有入住、导致整个花园干死的情况

而且怎么处理自家庭院是人家的私事，别人可真不好插话

最后，花园的露天属性还带来了一定的隐私问题

你如何布置庭院、在院子里做什么，都会被邻居尽收眼底……

总的来说，四代宅的大阳台的确扩展了居住空间，丰富了生活场景；据说也在不断迭代改进，例如安装自动滴灌系统、智能蚊虫防控系统等自动维护系统

但于此同时，还要考虑清楚自己是否能够接受，随着开敞、自然属性而来的一系列维护、蚊虫、隐私等问题

另外，若想实现真正的生活品质，还得做好花钱或者花时间的准备

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最后再讲一点小小的感想

2016年，第四代住宅的概念由清华大学建筑学院提出

据说研发者的想法很简单，就是希望将人从鸟笼式住房解放出来，让大家都过上有私家庭院的生活

这一设想和产品，充满了理想主义的气息，在当年也广受好评

而在当下，在政策端的利好之外，随着社会节奏到达一个临界点，大家追求松弛、回归自然的渴望也越来越明显

无论是前段时间爆火的徐汇滨江人体工学草坪、“20分钟公园效应”，还是越来越多的强调自然、生态理念的商场们

自然正在逐渐回归城市生活的各个角落，也开始渗透进我们的居家生活

在这种背景下，那些能够顺应趋势、为现有生活场景带来改变的产品，如四代宅，必定会得到更多关注

当然，理想照入现实必定要经历磨损，第四代住宅也必将一直伴随争议前行，并在争议中不断迭代

但让我们共同期待它能够为我们勾画的一种未来

以上为正文，来自真叫卢俊团队

这是真叫卢俊公众号的第5744篇原创文章

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原标题：《为什么越来越多城市开始流行四代宅》

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