保利发展回复函：95亿元募资款所用于的15个在建项目均已于今年4月底前开工

11月27日，保利发展（600048.SH）针对向特定对象发行可转换公司债券申请文件的审核问询函进行了回复。

此前保利发展曾公告，公司计划募集资金总额不超过95亿元，专项用于15个在建房地产开发项目及补充流动资金，这些项目均为普通住宅项目。

对于募资投资于15个项目的主要考虑，保利发展表示，这些项目为公司全资持股或控股且持股比例较高的房地产开发项目；项目已取得合法证照并开始建设，项目已取得预售证并开始预售，满足“保交楼”的基本条件； 项目为面向刚需型或改善型客户群体的住宅项目，满足“保民生”的特征；项目预计收益良好，预计将给发行人带来良好的投资回报。 

对于全部在建并且已经预售的项目，发行人按照以下顺序筛选潜在募投项目：主要面向刚需型或改善型客户群体的住宅项目，符合“保交楼、保民生”的基本条件；预计收益良好的项目；全资持股或持股比例较高的项目；项目所处城市的房地产市场供需合理，项目正常销售中，预计不存在交付困难或无法交付的重大不利风险。发行人对筛选后的清单，根据各项目剩余资本性投资需求选取了位于北京、上海、佛山等地的15个募投项目。

公司本次发行募集资金投向的15个房地产开发项目均为用于出售的住宅项目，销售对象为刚需型或改善型客户。上述项目均已于2024年4月底前开工建设，预售情况良好，后续将根据协议约定及项目销售等情况开展施工及交付，满足“保交楼、保民生”的政策要求。项目容积率区间1.25-4.20，平均容积率2.44，满足不低于1.0的要求； 平均单套建筑面积区间84-143平方米，平均122.47平方米，满足不超过144平方米要求； 平均成交价格均低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍，满足相关要求。

保利发展表示，截至2024年9月30日，本次募集资金投向的15个房地产开发项目均已开工建设，平均开工面积进度约为90.49%，其中11个项目已100%开工，且全部项目均已开始预售。根据相关约定，本次募集资金投向的15个房地产开发项目均需要在2025年-2026年间开始交付，涉及的总建筑面积为247.16万平方米。为此，公司将充分把握本次再融资契机，合理铺排募集资金使用计划，确保完成保交楼任务。

截至2023年12月31日，保利发展货币资金余额1479.82亿元，交易性金融资产余额4.09亿元，剔除履约保证金等受限资金13.66亿元，剩余公司可自由支配的资金1470.25亿元。

2021年-2023年，保利发展偿付有息债务利息支付的现金支出占公司当年有息债务平均余额的比例平均为4.89%，公司以此作为2024年-2026年偿付有息债务利息的现金占当年有息债务平均余额的比例预测值。假设2024-2026年公司有息债务平均余额较2023年度有息债务平均余额保持不变，测算得出公司2024年-2026年用于偿还有息债务利息的现金合计为539.92亿元。

保利发展称，在未考虑本次向特定对象发行可转换公司债券及其他新增股本、债务融资的前提下，公司面临的资金缺口为213.12亿元。公司本次发行募集资金总额不超过95亿元，未超过公司资金缺口，也未超过129.83亿元与房地产工程建设支出相关的募投项目资本性支出。公司募集资金规模具备必要性与合理性，不存在过度融资的情形。