房屋“质量门”真是限价惹的祸吗？

近日，获悉某知名开发商的楼盘爆发“质量维权”事件，笔者马上将消息告诉买了该项目的同事。他坦然地说，堵在售楼处的是项目二期的购房者，而他买的是一期。一期没有限价，质量没问题。二期被限价，所以门用纸糊、墙体有缝、屋顶漏水、电梯品牌“被掉包”，车库顶板钢筋被换成“筷子粗”的。限价横空出现，打乱了开发商成本和收益的平衡，地价、建筑安装、“三费”（财务、营销、管理等费用）摆在那里，赚该赚的钱，只好克扣装修了。

限价导致限质，“精装”变成“惊装”，2018年这在很多地方都出现过。过去，房价上涨，很多购房者不会过分关注质量问题。因为，当市场普遍存在房价上涨预期时，投资情绪浓厚，大家考虑的是房价涨了多少。心里美滋滋地盘算着增值收益，那点儿装修成本不算什么；再者，开发商也不会在装修和工程质量上做手脚，这样不免“太low”了。因为，所有成本都可以借助高房价来对冲掉。设计做好一点、风格清新一点，炒作卖点赚的钱不是更多嘛！

房价确实该限，但内生环境不配合让政策走歪。首先，项目遭高地价之苦。据克尔瑞统计，2016年是史无前例的“地王年”，全国诞生了318宗总价或单价地王。2016年，300城楼面地价为每平米4825元，史无前例地上涨了72%；在高基数的基础上，2017年300城楼面地价又上涨了23%；其次，近2年水泥、玻璃等建材成本飞速上涨。2018年，水泥吨毛利超过100元，而2017年为75元，同比增长33.3%。这样看，干房地产的还搞不过卖水泥的。

易居研究院统计，2016年50城楼面价占房价的平均比重为45%，创历史新高，比2010-2015年平均值增长70%，其中16个热点城市在65%左右。2017年限地价后，该比值降至38%，不过也比本轮房价反弹前的2015年上升10个百分点。建材成本方面，克尔瑞统计，2016年21个城市房屋造价中位数3522元/平米，超半数高于这一数值，2010至2016年其复合增长率均超7%，2017-2018年平均增长率超过10%，开发商朋友提着现金“抢水泥”。

这样看，仅“地价+造价”就占到房价的60%-70%。融资成本也是各地“质量门”不断上演的推手。2017年底，开发商对2018年业绩预期乐观，攻城略地计划打得很足，但2018年杠杆突然收紧，不仅传统银行贷款和资本市场融资受限，此前一直接济开发商的非标也被“掐断”。“活下去”、唯有快，很多开发商把盖房子干成流水线快餐。辅以巨额的“快周转”奖励，地方公司自然“打鸡血”，违背正常程序、流程和工艺，房屋质量就难保障了。

中国楼市总是在创造奇迹。2018年，我国楼市连续第三年创新高，销售面积和金额分别站上了17亿平米和15万亿，相比公认的2017年历史最高点，硬生生地又拉升了1.3%和12.2%，相比10年前的2008年，分别增加了2.6倍和5.98倍。我们在惊叹市场化力量的同时，也由衷地感慨，“房改”已20年，不管是建房子的材料和工艺，或设计和理念，抑或社区表面之光鲜，比20年前“房改”时，不知道上了多少个“台阶”，但房屋质量为何难以称颂？

房子质量差，限价难咎其责，但限价只是加了一根稻草。根源上，近年来房子越来越偏离居住属性。特别是2017-2018年，“万人空巷”买房、老奶奶加入“刚需排队”，大家梦想踏上财富之旅，炒房炒出炒股的感觉。既然是资产，大家更在乎的是收益，而不是承载收益的那个实体。既然终端需求是这样，那么顺应也好、被惯得也好，开发商自然无利而不往。浮华过后总是空，洗尽铅华方为真。现在，“股投不炒”“房住不炒”，买股票要关注基本面，买房子要关注质量。未来几年，房屋质量问题会陆续曝光出来，但不要过分地苛责哪一类人，因为这几年多数人都在享受镀金时代，整个时代都要为浮华背责，为泡沫买单。

（作者系资深地产研究人士）

（原标题为《房屋“质量门”真是限价惹的祸吗>)