深耕开发业务基本盘：万科高质量交付超11万套，年内新增项目首开兑现度100%

9月底以来，多项楼市重磅政策集中落地，从央行降准降息、下调首付比例，到北上广深接连落实松绑楼市调控，市场信心大增。据行业第三方机构不完全统计，22个重点城市十一期间认购面积环比上升12%。而稳居房企第一阵营的万科，及时把握政策带来的市场机遇，在国庆假期取得良好销售表现，实现认购金额超百亿。

除了积极销售，高质量交付、销售跑赢大市、产品创新获市场认可、精准投资和存量盘活能力持续提升，也成为万科综合住区业务的最新关键词。全力行动的万科前三季度实现营收2200亿元，继续坚守财务安全底线，已完成今年全部公开债的兑付，第三季度经营性现金流保持为正。守住安全的基础上，万科高质量交付超11万套，销售超1800亿跑赢大市，年内新投资项目首开兑现度100%，2023年至今盘活存量产能超470亿。

业内人士认为，当前房地产行业处于供求关系变化和新旧发展模式转换的关键阶段，传统的住宅开发业务需要同时应对多重挑战。一方面，市场深度调整之下，销售难度上升，如期交付挑战加大。另一方面，随着行业进入激烈的存量竞争时代，又对开发业务的产品能力、投资能力、存量资源的盘活能力，都提出了明显更高的要求。万科能在销售保持行业前列、保障高质量交付的同时，实现多项关键能力的提升，反映了其“不躺平”的态度，也为其未来把握政策带来的市场机遇打下了基础。

作为三大主业中占比最高的基本盘业务，万科大力推进综合住区产品创新，积极研发适配城市发展趋势的前沿产品，在多个一线及省会城市实现热销，销售保持行业前列。截至9月底，万科实现销售超1800亿元，持续跑赢大市，销售表现优于百强整体水平。近年来，万科一直持续加大对住宅客户的分析和研究，加强社区配套的设计和运营，将生产、生活、生态集于一体，以上海理想之地项目为代表打造了一批优质住区，获得客户广泛认可。北京东庐、沈阳胤樾、贵阳都会印象等项目平均去化率达80%，平均税前毛利率达18%；最新开盘的上海中興傲舍项目，取证去化率同样达到80%，开盘当日销售41亿。

产品力的提升，带来更高品质的交付，前三季度万科如期交付超11万套房子，并持续提升客户对交付质量和入住体验的满意度。今年以来，万科积极开展“与业主共建家园”系列行动，邀请超过3万户业主走进工地实地看房，同时，万科在51个大盘项目完善社区配套、推进社区氛围营造，大盘项目入住户数新增超2万户。为了让消费者踏踏实实地住进新房，在交付阶段推进“交付即办证”，上百个项目的业主于交付现场拿到产证。

除了产品本身，伴随住宅开发市场规模持续收缩、销售难度显著上升，房企投资容错率大幅降低，投资一旦失准，也可能对项目产品的性价比造成影响。而万科已逐步建立适配新发展阶段的精准投资能力。截至目前，万科今年所有新投资项目均实现首开兑现度100%。事实上，行业高增长时代成为过去时，楼市销量及价格均已今非昔比，但万科2022年以来主动投资的项目整体兑现度达87%，销售毛利率平均达17%，体现了公司投资、管理水平的持续提升，为未来的健康可持续发展做好了投资能力的准备。

此外，行业进入存量时代，优质增量土地资源显著减少，同时行业高增长时代留下的大量闲置资源亟待转化，是否能对存量土地资源进行更有效的盘活，将是房企的重要能力。万科近年来积极借助政府各类支持性政策，通过商改住、资源置换等多种方式全力实现难点项目的盘活。最新数据显示，2023年至今，万科已累计盘活产能超470亿。以沈阳胤樾项目为例，万科通过存量土地资源置换，获取条件较优的新项目，开盘实现投资兑现度100%，取得良好回报的同时，公司资源结构得到优化。

事实上，今年以来，无论市场环境如何变化，万科都体现了积极行动不躺平的态度，在市场深度调整期能全力应对，面对多重挑战仍实现了销售跑赢大市和高质量交付，并为行业新阶段做好了能力准备，在政策东风吹至时能把握市场机遇，积极销售保持行业第一梯队。相信在自身全力以赴和各方坚定支持下，伴随政策的持续落地，万科将加速重回健康发展轨道。