解读丨两个“增加”：100万套+4万亿，楼市止跌回稳定心丸

10月17日国新办召开新闻发布会，住房城乡建设部部长倪虹和财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局负责人介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况，内容十分丰富。

众所周知，引发房地产市场波动的最根本性因素是供求关系，供求基本平衡是“促进房地产市场止跌回稳”的必要条件。国庆节前后，国家已出台“四个取消”“四个降低”，综合施策，有效地激发了需求回暖和市场信心复苏，成效明显。这次住房城乡建设部宣布了两个“增加”，成为最大的亮点，即：新增实施100万套城中村和危旧房改造，“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿元。当前，各地应深刻领会中央提出的“严控增量、优化存量、提高质量”（简称“三量”）的内涵， 进一步在“三量”上下大功夫，加快促进房地产市场止跌回稳。

严控增量。一是从供地源头着手，对商品房去化周期过长的行政区，应该暂停用地出让；商品房去化周期偏长的，按照“盘活多少、供应多少”的原则，动态确定其出让的商品房用地面积上限，稳定市场预期。二是优化供地结构，增加市场需要的优质土地供给，提振市场信心。三是地方政府积极使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，减少闲置存量土地对市场的冲击。

优化存量。核心是多措并举加快去库存。一是加大城中村和危旧房改造力度，引导货币化安置。按照韩国住房更新率0.65%的比率计算，我国城镇每年需要更新230万套。住房城乡建设部公布100万套城中村和危旧房改造量，并强调后续还有改造空间是有充分依据且完全可实现。针对群众改造意愿强烈、安全隐患突出的城中村、危旧房改造，改变原来由政府直接建设安置房的方式，引导货币化安置，可以更好地满足群众自主选择房型、地点，又无需等待过渡期，直接搬入新居。同时，带动商品住房销售，减少安置房实物供给量对商品住房市场冲击，加快消化存量房，对于房地产供求关系的进一步优化具有十分积极意义。二是地方政府结合本地实际，遵循法治化原则，按照市场化运作，在确保项目融资收益平衡的基础上，用好专项债收购存量商品房用作保障性住房政策，有效消化存量，促进供需平衡。

提高质量。全面提高住房品质是民生所向，直接关系到人民群众的居住质量和幸福感。一是鼓励建更多“好房子”“好小区”，各地应进一步优化用地规划、完善配套、修订建筑面积计算办法等，鼓励房地产企业开发第四代住宅产品，有序推进现房销售。二是抓好保交房工作，将所有合格项目纳入“白名单”，加大贷款审批投放力度，满足房地产项目合理融资需求，并牢固树立底线思维，严把项目安全关、质量关，保证住得进、还要住得好。三是建立老旧小区有序更新改造机制，针对性实施房屋建筑、基础设施、服务设施以及无障碍环境建设和适老化改造，不断提升物业管理水平。

（作者系浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长）