机构：第三季度办公楼租金保持下行，大宗市场外资明显回归

10月10日，多家商业地产机构发布2024年第三季度报告。报告显示，第三季度上海办公楼物业市场租金保持下跌，成本驱动型租赁需求持续增长。

仲量联行和CBRE世邦魏理仕发布的报告均显示，第三季度上海全市共录得两个甲级办公楼项目竣工交付，体量约16万平方米。

其中，仲量联行的报告显示，在中央商务区内，南京西路板块录得一个项目竣工交付，总建筑面积为91,161平方米；非中央商务区共计一个项目竣工，总建筑面积录得72,695平方米。尽管新竣工项目的预租有限，但租金驱动下的搬迁升级需求使整体非中央商务区空置率环比下降0.5个百分点。

租金方面，仲量联行和世邦魏理仕的报告都显示，第三季度上海办公楼市场的租金保持下跌。

CBRE的报告显示，第三季度上海办公楼总体租金报价环比下降1.7%，至每月每平方米259.2元，有效租金环比下降3.5%，至每月每平方米185.8元。核心商务区尤其是超甲级项目，受到部分租户外迁和空置率提升的影响，租金下跌幅度相对更为显著。

仲量联行的数据显示，新增供应带来的租赁压力以及市场有限的需求来源，使整体市场仍趋于谨慎。中央商务区租金环比下降5.0%，业主们为保持现有出租率，进一步调整了租金预期，通过提供更多的租金让利来缩小与非中央商务区项目间的价差。第三季度，非中央商务区租金环比下降4.3%。非中央商务区租金的下降驱动了部分乙级或园区租户的升级需求，同时增强了中央商务区部分成本驱动型租户的搬迁意愿。

值得关注的是，仲量联行的报告显示，除租金让利之外，部分业主愿意为优质客户提供更多元的一次性投入方案，以促成租赁成交。面对未来大量的新增供应，预计空置率较高的项目和板块将持续面临租金下行的压力。

仲量联行中国区研究部总监姚耀表示：“租金优惠已成为推动以成本为导向的搬迁活动和整个办公租赁市场升级的主要动力。”

世邦魏理仕中国区顾问及交易服务部办公楼负责人张越表示：“未来六个月，上海办公楼市场预计将迎来83万平方米的新增供应，尽管为租户提供了更多选择，但在供应集中区域也加剧了供过于求的挑战。为应对这一局势，业主需提供更多激励措施和灵活条款来吸引租户。尽管上海办公楼市场短期内面临诸多挑战，然而近期政府密集出台的支持性政策有望拉动经济恢复至新的良性增长轨道，为市场注入了积极信号。这些政策的正面效应可能需要一段时间才能完全释放，但从长期来看，这些政策将有效支撑办公楼市场需求的恢复，预计明年租赁需求将有所改善。但租金水平的恢复仍需时间。”

零售物业的租金也继续下行。

仲量联行的报告显示，第三季度非核心商圈迎来四个项目开业，带来近34万平方米的新增供应。新项目预租进展都较为顺利，招商率达到70%至100%之间。更多业主愿意以价换量来吸引或留住租户，品牌的议价空间进一步加强。核心商圈首层平均租金环比下降1.3%至46.1元每平方米每天。非核心商圈首层平均租金环比下降2.0%至16.3元每平方米每天。空置率方面，由于业主愿意提供更为灵活的租约和优惠条件以吸引和保留租户，核心商圈空置率从9.2%下降至8.0%，而非核心商圈的空置率也从13.2%下降至12.7%。

投资市场方面，CBRE的报告显示，2024年三季度，上海物业投资市场录得36笔交易，交易金额共计217.4亿元，环比上涨81.5%。交易笔数和总额较上季度均录得大幅提升，以投资为目的的交易金额占比超过九成，投资情绪开始回暖。

标的物业类型方面，按交易笔数统计，办公楼物业交易依旧为主流投资类型，但占比下降至39%，交易标的多为商办甲级办公楼。除来自汽车、服饰等消费品制造业自用买家外，外地政府平台投资意愿依然强劲，如河南投资集团收购真如板块的星光耀广场整栋物业，同时本地宗教协会对于上海的优质资产也展现出一定的投资热情。此外，零售物业与长租公寓交易并列第二，占比14%。社区配套商业与位于非核心板块的购物中心为目前投资者的主要偏好类型；观察季内完成的长租公寓资产交易发现，地理位置靠近产业集聚区域的物业仍为当下投资者的关注重点。

值得关注的是，仲量联行的报告显示，第三季度外资呈现明显回归趋势，投资交易占比从二季度的3%提升至37%，积极动向预示未来资本流动将更加活跃。买家构成方面，企业及高净值人士对上海的投资热情显著升温，合计投资交易占比达到57.6%，成为推动本季度市场活跃的重要力量。

仲量联行华东区投资及资本市场负责人孙翎表示：“随着美联储的降息政策实施以及中国央行降息降准的落地，一系列举措共同推进了市场的向好发展。房地产市场将再迎利好，预计未来将有更多大型机构投资者重返市场，共同推动上海市场成交量迈上新的台阶。”