地方积极争取，集体建设用地建租赁住房试点扩大至18城

2019年1月16日，自然资源部办公厅、住房和城乡建设部办公厅原则同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。这意味着，通过试点实施方案的城市已扩大至18个城市，省级层面则新增了江西、海南、山东、贵州，拓展至15个省市。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次政策信号意义很强，即随着全国土地管理法的修改工作推进，后续集体建设用地改革的力度会强化，目前改革重点在于发展租赁市场，而共有产权住房预计也会推进。总体上看，这利好租赁市场供给端的发展和租赁市场的活跃。预计未纳入试点的省会城市，在2019年下半年也会有试点工作，比如第一次名单和第二次名单没有覆盖的城市，包括西安、济南、苏州等大城市，部分百强县也有机会进行试点。

严禁违规提供“租金贷”

18个城市中，北京和上海早在2012年，由国土资源部批复作为集体建设用地建设公租房首批试点城市。2017年8月21日，正式确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。2018年1月16日，除北京和上海之外的11个城市的试点实施方案通过审核。

此次，自然资源部与住房和城乡建设部两部委在审批意见中明确提出，尽量将项目安排在区位条件好、基础设施完备以及人口集中度高、市场需求旺盛的区域。严跃进表示，这也是一种经验的总结，实际上把发展健康有效的租赁市场的要点进行了概括。

另外，两部委在“鼓励金融机构参与试点建设，依法依规提供金融产品服务”方面，强调“严禁违规提供‘租金贷’”。严跃进对此表示，这并不是打压“租金贷”，而是更强调了“合规”和租客的知情权。这也是在当前租赁市场租金贷风险增加的情况下，对租赁用地改革提出的新要求。

至于推进集体租赁住房纳入政府主导的住房信息租赁服务与监管平台管理，严跃进说，未来集体建设用地和租赁平台的同步管理将是大趋势，类似租售同权的概念也会在此类平台应用上得到体现。

海口为建设海南自由贸易试验区和中国特色自由贸易港提供用地保障

上述两部委表示，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照区域协调发展和乡村振兴的要求，促进建立多主体供给，多渠道保障、租购并举的住房制度，实现城乡融合发展、人民住有所居，增加人民群众的获得感。

具体到试点城市，则是因城施策。总体看，福州、南昌、青岛、海口、贵阳都强调了集体租赁住房只租不售，项目宗地只能办理整体产权，不得分割登记。在租赁期限方面，贵阳提出了合同期限不超过5年，青岛是最长租赁期限不得超过20年，其余3城则规定最长租期为10年；5城对于一次收取租金都统一为不得超过1年。

海口在指导思想中明确，为建设海南自由贸易试验区和中国特色自由贸易港提供用地保障。首期试点拟选择1-2个地块。重点选择基础设施完备，医疗、教育、交通等公共设施配套齐全，有较大人口住宿需求的区域。特别是满足外来务工人员等新市民居住需求的城乡结合部，或者人员较为集中的产业园区附近。

此外，海口较为全面地明确了集体租赁住房项目的资本金及其他配套资金的筹集方式。

①集体经济组织自有资金，市、区住房保障专业运营机构、园区管理机构或签约租赁的企业支付租金，用于项目开发建设。

②农村集体经济组织以建设用地的预期收益，向金融机构申请抵押贷款，获得金融资本的支持。加强与国家开发银行等政策性银行合作，充分利用长期、低息政策性信贷资金。金融监管部门引导有关银行针对符合相关政策的项目，按照风险可控、产业可持续原则开展相关金融产品创新。

③由农村集体经济组织以土地使用权入股、联营的方式，与企业联合开发建设。

因城施策，“自己争取”

此前，国土资源部及住房和城乡建设部确定13个试点城市时，是按照地方自愿原则，在超大、特大城市和国务院有关部委批准的发展住房租赁市场试点城市中，确定租赁住房需求较大，村镇集体经济组织有建设意愿、有资金来源，政府监管和服务能力较强的城市，开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。澎湃新闻记者了解到，此次通过两部委审批的试点城市中，有的城市正是“自己争取来的”，其中不乏在人才公寓项目上走在前列的城市。

福州方案最具体。不仅规定集体租赁住房户型以小户型为主，最大户型建筑面积不超过75平方米，实施范围也具体在仓山区和晋安区住房需求强烈的两个区，并在方案中列出了5个项目，总面积约109亩。

贵阳是以精准扶贫精准脱贫为背景，以“城乡三变”改革（贵州省全面推进农村资源变资产资金变股金农民变股东改革）为路径，以建设公平共享创新型中心城市为总目标。在实施主体上，贵阳提出农村集体经济组织可自行开发运营，或以通过联营、入股等方式建设运营。

同时，贵阳规定各租赁住房小区单个项目住房建筑面积不得低于3万平方米，租赁住房单套户型为40平方米至90平方米：“一室一厅”户型，面积不超过40平方米（1人户或2人户）；“两室一厅”户型，面积不超过70平方米（2人户或3人户）；“三室一厅”户型，面积不超过90平方米（3人户或4人户）。

力求打造富裕美丽幸福江西样本的南昌突出强调了农民自愿。利用集体建设用地建设租赁住房，要切实尊重农民意愿，切实履行民主程序，维护农民利益，使农民和农村集体经济组织通过出租房屋获得长期稳定的收益，共享城乡融合发展成果。

同时，南昌试点范围为该市本级各区（开发区、新区），重点是土地管理秩序良好、区域配套较为完善、产业集群和高等院校聚集度较高的高新区、红谷滩新区、青山湖区。租赁住房市场需求大，集体经济组织有建设意愿、有资金来源，经审批确定为集体租赁住房项目的集体建设用地。

青岛在全市范围内符合城乡规划、土地利用总体规划，大型产业园区、高校集中区域周边等租赁住房需求量大、区域基础设施完备、医疗教育等公共设施配套齐全的区域和轨道交通站点周边区域开展试点。重点在城阳区、黄岛区、胶州市开展第一批试点。