存量房贷利率下调预期再起

近期，居民提前偿还个人住房贷款的态势仍在持续。A股上市银行2024年半年报数据显示，截至第二季度末，六大国有银行合计个人住房贷款余额达25.49万亿元，较年初减少3254.71亿元。

截至今年6月，在六大国有银行中，除了邮储银行实现个人住房贷款增长以外，其余五大行——工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、交通银行的个人住房贷款余额与上年末相比均呈下降态势。

与此同时，中国人民银行近期披露的数据也进一步印证了这一趋势。今年第二季度末，个人住房贷款余额为37.79万亿元，与第一季度末38.19万亿元的个人住房贷款余额相比，减少了4000亿元。

个人住房贷款余额的下降或受房地产市场调整和居民提前还贷规模增加的影响。

国泰君安研究称，今年4月，居民早偿率指数攀升至37%的历史高位，反映出居民提前还贷现象愈发普遍。

当前，市场对于下调存量房贷利率的呼声再起。

中指研究院市场研究总监陈文静认为：“未来存量房贷利率的下调范围有望扩展至二套住房。若未来真正实施下调存量房贷利率的政策，预计整体下调幅度可能低于上一轮调整（即2023年9月，当时降低了73个基点）。”

陈文静说，当前商业银行面临着较大的净息差压力，因此主动降低存量房贷利率的意愿并不高。这也意味着，若要推动存量房贷利率的下调，后续可能需要更多配套政策的出台，以引导银行实施这一调整。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉提出，建议尽可能一次性将房贷利率下调至中长期定期存款利率的水平。他表示，此举旨在让居民形成按揭仍旧是低利率、普惠利率的观感和印象，进而阻止提前还贷行为，并鼓励居民选择按揭购房的方式。

李宇嘉认为，虽然降低利率可能会减少银行的利息收入，但是可以有效减缓居民提前还贷和不愿贷款的情况，通过增加贷款增量来保持银行总利润不变。同时，资金成本的下降也为这一策略提供了支持。