上半年百强房企销售额同比降逾四成、利润率下滑，“一二线城市仍存巨大结构性机会”

今年上半年，房企销售额、利润仍在下降，但业绩下滑逐月趋缓；房地产行业是否已经探底还是开始复苏？

就目前房企和券商的看法，当前的房地产市场，有危也有机。

近期，伴随着半年度业绩的发布，包括华润置地、中国海外发展、绿城中国、龙湖集团等多家房企均有表态，有企业表示新房的供给量相对是不足的、市场的信心有待于恢复，也有规模企业表示，当前存在规模巨大的结构性机会。

对于当前的房企中报表现，东莞证券总结称，行业正面临着销售结算量及毛利率双下滑，同时叠加资产减值计提影响，业绩出现有史以来最长时间的持续亏损。

据华福证券表示，政策宽松下现房销售有所复苏。2023年至今，商品住宅销售分化明显，全国商品房市场中现房销售增速显著优于期房。

百强房企销售额同比降四成

上半年房企销售数据持续走低。

据克而瑞的信息，上半年，百强房企累计全口径销售金额20116亿元，同比下降43%；累计权益销售金额14700亿元，同比下降40%。期内，百强房企累计操盘金额18518亿元，同比-40%；百强中央企、地方国企、非国央企销售金额分别同比-31.9%、-42.2%、-50.1%。

头部房企的降幅更小。根据中指院数据，2024年上半年TOP20房企权益销售金额为9357亿元，同比下降33.3%，权益销售面积为4907万平方米，同比下降35.6%，销售均价为19070元/平方米，同比增长3.6%。

可喜的是，政策宽松下现房销售有所复苏。据华福证券，2023年至今，商品住宅销售分化明显，全国商品房市场中现房销售增速显著优于期房。一方面，现房所见即所得，规避期房交付风险；另一方面，房价预期不明朗环境下，购买期房提前锁定房价风险较高。截至2024年7月，全国商品房销售面积中，现房销售1.6亿平方米，期房销售3.8亿平方米，现房销售占比占全国商品房销售的比例超过30%。

天风证券在研究报告中表示，上半年，受益于政策端积极发力刺激需求，房企业绩下滑逐月趋缓，但行业未改探底走势，多数房企仍面临较大的回款压力。上半年销售金额同比增速表现明显好于同业（累计同比降幅＜30%）的房企主要以国央企为主，包括保利发展、中海地产、华润置地、绿城中国、中国铁建、保利置业、大悦城控股、香港置地、星河地产、深铁置业等。

房企利润承压

据天风证券统计的113家A股上市房企半年度报告数据，样本房企毛利率为14.78%，较去年同期下行2.75个百分点。分梯度来看，大型、中型、小型房企分别为12.87%、17.08%、14.59%，和去年同期相比，分别-7.05、0.10、-0.41个百分点。

另据开源证券的统计，头部房企毛利率仅华润置地、中国海外发展、新城控股和龙湖集团超过20%，仅新城控股和绿地控股毛利率同比实现增长，万科A、滨江集团、金地集团和保利发展毛利率降幅超5个百分点，大多数房企均仍受制于结转毛利率下滑的压力中。

以“利润王”中国海外发展为例，今年上半年，公司实现毛利191.78亿元，同比下降4.85%；毛利率22.06%，上年同期为22.61%。据wind数据，2015年至今，中国海外发展有五年的中期毛利率超过30%，分别是2015年以及2017年至2020年，2016年和2021年的中期毛利率未达到30%但超出25%。

上半年，华润置地实现毛利润约176.3亿元，综合毛利率为22.3%。其中，开发销售型业务毛利率为12.4%。

对于毛利问题，中国海外发展副总裁郭光辉在中期业绩沟通会上表示，在市场持续调整的情况下，市场价格波动给房企的利润率带来很大困扰，都有不同程度下降。

绿城中国执行总裁耿忠强也表示，上半年的毛利率和去年全年的水平基本相当，处于相对比较低的位置。就2024年全年来说，毛利率依然受收入结构及重难点库存去化的影响，毛利率仍面临着一定的压力，预计比去年要低一点，基本会处于底部。随着2022年及2023年获取的项目逐步交付，未来的毛利率会有所好转。

对于利润下滑，天风证券表示，上半年，房地产行业毛利率下行趋势持续，行业利润率拐点仍需时间。大型房企毛利率下滑较多，或主要因其为维持市场份额，采取“以价换量”方式，影响结转利润率，同时此前22年前地价较高或同样仍有拖累。 

方正证券分析称，2021年后，房企投资共识转为量入为出，拿地聚焦核心板块，优质项目去化具备保证，盈利空间确定性较强，随着高毛利项目逐渐结转，板块毛利率水平有望从2025年开始逐渐回升到20%+。

房地产市场信心有待恢复

房地产的调整是否即将结束？未来的趋势如何？

万科董事会主席郁亮表示，中长期来看，潜在住房需求已经过了历史峰值，但绝对量的规模仍然巨大；从短期看，经过三年的调整，新房的性价比在提升，政策对多样化住房需求的支持力度也在不断增加，这些都在为市场需求的复苏积蓄能量，也为行业新发展阶段的到来提供土壤。

在郁亮看来，从供给端看，新房的供给量相对是不足的。今年住宅新开工面积到目前同比再下降24%，按这个趋势全年预计在5亿平方米左右，即使是和一些城镇化已经很成熟的国家比较，目前的供给水平也是偏低的。供求关系的改善，为市场走出低谷、重拾向上动力提供了条件。

金地集团则表示，房地产行业正面临整体规模增速放缓的发展态势，从中长期来看，房地产行业仍是重要的支柱产业，仍有大量的改善需求和城镇化需求支撑行业发展。

龙湖集团执行董事兼地产航道总裁张旭忠表示，今年上半年政策层面持续在放松，那么“517”新政之后，6月市场去化有明显的提升，但是7月又有所回落。二手房市场整体表现略好于新房市场，规模同比微降，但是价格降幅比较大。目前，市场目前仍然处于一个量价调整的阶段，市场的信心也有待于恢复。

中国海外发展董事会主席颜建国在公告中表示，上半年，市场的不确定性进一步增强。未来，国内经济与房地产市场仍将面临多重压力与挑战。

“一二线城市仍存巨大结构性机会”

未来该如何做？从各家房企的表态来看，一线城市、二线城市项目安全性成为共识。

龙湖集团首席财务官赵轶表示，下半年市场依然会在波动中缓慢恢复，集团将结合市场情况灵活调整推盘节奏，坚持项目分类管理，聚焦存货去化，驱动现金流回款和利润的达成。

颜建国表示，尽管房地产供求关系发生了重大变化，住宅市场整体进入存量市场，但一二线主流城市依然存在规模巨大的结构性机会。本集团拥有充裕的财务空间应对市场波动的风险，拥有厚实的资源抓住市场调整的机会。

绿城中国执行总裁耿忠强同时表示，在拿地策略上，公司高度聚焦一线或者是强二线城市，这些城市的地货比偏高，一定程度上造成毛利率相对偏低。但是这些区域对项目的安全性及抗风险能力很高，在目前行业下行的背景下保障了公司的生存与发展。

绿城中国行政总裁郭佳峰同时表示，今年的投资工作比起去年来难做很多，在城市选择上，虽然公司仍然看好能级高的一二线城市乃至核心区，但今年也有很多新的问题出现，比如说像上海、北京的市场分化得很厉害。

瑞安房地产主席罗康瑞也表示：“中国房地产市场正在经历结构性调整，尚未出现明显复苏。因此，我们将会以更为审慎的态度选择投资发展机会，未来集团业务的重心将继续聚焦长三角和大湾区的一线城市，尤其是上海。”

对于下半年，保利发展表示，将积极抓住政策机遇。党的二十届三中全会提出“充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准”等，体现了当前中央对行业的重视程度，为行业平稳发展打开政策空间，也为防范化解行业风险、稳定消费者预期、促进市场良性循环和健康发展打下基础。