江西瑞金：稳妥处置“工抵房”“法拍房”，确保商品房价格总体平稳

江西瑞金风光  视觉中国 资料图

9月2日，据微信公众号“瑞金发布”消息，《关于加大力度促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》（简称《措施》）于2024年8月29日瑞金市七届人民政府第51次常务会议研究通过。

此次，江西省瑞金市发布的《措施》包括实行阶段性购房补贴、对生育家庭实施差异化购房补助、动态调整存量房交易计税价格、优化住房公积金政策、稳妥处置“工抵房”“法拍房”等十七项措施。

实行阶段性购房补贴方面，自2024年7月26日起至 2025年12月31日期间，对个人首次购买和为改善居住条件购买第二套我市中心城区范围内新建商品住房（含二手住房）的（以合同网签时间为准），由市财政以个人购房契税缴交额为参照，给予契税缴交额50%的消费补贴。

同时，对生育家庭实施差异化购房补助。自2024年7月26日起至 2025年12月31日期间，符合生育政策的二孩、三孩家庭，在我市中心城区范围内购买新建商品住房（以合同网签时间为准）的，由市财政分别给予5000元、10000元的一次性购房补贴。

《措施》提及，动态调整存量房交易计税价格。在瑞金市新建商品房市场价格连续 3 个月环比下降且累计幅度超过10%时，市税务局要及时下调存量房交易计税价格，打通房产置换链条。

优化住房公积金政策方面，允许提取住房公积金支付购房首付款；在提取住房公积金支付购房款后，仍可申请住房公积金贷款，实现“既提又贷”。

《措施》明确，稳妥处置“工抵房”“法拍房”。加强对“工抵房”价格管控，网签备案价格应与该小区平均价格相匹配。市法院依法稳妥开展“法拍房”工作，根据评估价确定起拍价，确保我市商品房价格总体平稳。

以下为政策全文：

《关于加大力度促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》（以下简称《若干措施》）于2024年8月29日市七届人民政府第51次常务会议研究通过，自公布之日起施行。

具体政策

一、实行阶段性购房补贴。自2024年7月26日起至 2025年12月31日期间，对个人首次购买和为改善居住条件购买第二套我市中心城区范围内新建商品住房（含二手住房）的（以合同网签时间为准），由市财政以个人购房契税缴交额为参照，给予契税缴交额50%的消费补贴。

二、对生育家庭实施差异化购房补助。自2024年7月26日起至 2025年12月31日期间，符合生育政策的二孩、三孩家庭，在我市中心城区范围内购买新建商品住房（以合同网签时间为准）的，由市财政分别给予5000元、10000元的一次性购房补贴。

三、全面推行房票安置。在城市征地拆迁、城市更新、城中村改造等涉及房屋征收中推行房票安置，调整《瑞金市人民政府办公室关于印发瑞金市中心城区内房屋征收补偿安置实施办法的通知》（瑞府办发〔2023〕2号）中的购房补助结算方式，以房票方式进行结算，在我市中心城区范围内购买新建商品住房的征迁户方可享受房票购房补助，具体办法另行制定。

四、促进居民住房“以旧换新”。支持房地产开发企业和居民按照市场化原则进行“以居民旧房置换房企定向新房”，旧房可由房地产开发企业直接购买，也可委托房地产开发企业包销，或协调第三方购买。在 2024 年 7 月 26 日至2025 年 12 月 31 日期间，对换房人在我市中心城区范围内购买新建商品住房的（以合同网签时间为准），若所购买的新建商品住房面积大于出售旧房面积，由市财政以个人购买新建商品住房面积及房款为参照，对与旧房相等面积部分给予对应房款1.5%的消费补贴，再对超出部分面积给予对应房款 0.75%的消费补贴（不与本文件第一条措施重复享受）；若所购买的新建商品住房面积小于或等于出售旧房面积，按照本文件第一条措施给予消费补贴。对房地产开发企业、住房租赁企业、物业服务企业等市场主体收购居民旧房的，由市财政按企业收购旧房发票注明的购房款总额的1.5%给予消费补贴。具体办法按《赣州市人民政府办公室关于印发赣州市商品住房“以旧换新”实施方案（试行）的通知》（赣市府办字〔2024〕64号）执行。

五、促进商业库存去化。市属机关、企事业单位可购买、租赁存量商业办公类商品房用于幼儿园、儿童服务中心、便民服务中心、卫生服务中心、文体活动中心、社区日间照料中心、创业中心、培训中心等项目。各级各类机关企事业单位原则上不再新开工建设业务技术用房，确有必要的，经审批后可按规定就近购买库存商业用房或写字楼进行筹集。

六、优化调整学位准入政策。对在我市中心城区范围内购买新建商品住房的，允许购房人凭经网签备案的新建商品房买卖合同、契税缴纳凭证及适龄儿童、少年户口（或其法定监护人有效居住证）向新购商品住房所在的九年义务教育学区（或接收片区）学校申请转（入）学。

七、动态调整存量房交易计税价格。在我市新建商品房市场价格连续 3 个月环比下降且累计幅度超过10%时，市税务局要及时下调存量房交易计税价格，打通房产置换链条。

八、优化住房公积金政策。允许提取住房公积金支付购房首付款；在提取住房公积金支付购房款后，仍可申请住房公积金贷款，实现“既提又贷”。取消住房公积金贷款间隔时间限制。居民在我市无成套住房，公积金首次贷款已结清并再次申请贷款的，执行首套房贷款政策。

九、降低按揭贷款保证金比例。支持瑞金住房公积金分中心和商业银行调低新发放住房公积金贷款和商业按揭贷款保证金比例。对符合退付条件的，瑞金住房公积金分中心、有关商业银行应及时将保证金退付至规定账户内。对保交房高风险项目，可提前释放贷款保证金支持其项目建设。 

十、加强房地产融资支持。推动符合“白名单”条件的房地产项目“能进尽进”，金融机构对列入“白名单”的房地产项目“应贷尽贷”。原则上预售资金监管账户应在融资主办银行开立，可优先将预售资金监管账户开立行确定为主办银行，严防房地产开发企业违规抽调挪用融资贷款资金和预售资金。根据银行支持“白名单”项目融资力度，在商品房预售资金、住房公积金、住宅专项维修资金等资金存放、账户开设方面给予正向激励。

十一、允许使用银行保函缴纳土地竞买保证金。土地竞买人可以使用银行业金融机构开具的不可撤销、见索即付式的保函缴纳土地交易市场竞买保证金。

十二、继续延长土地出让价款缴交时限。自公布之日起至 2025年12月31日期间，在我市中心城区范围内成交的土地，自合同签订之日起 1 个月内缴纳出让价款的 50%，剩余土地出让金缴纳期限可延长至6个月；对实行商品房现房销售的项目，剩余土地出让金缴纳期限可延长至一年。

十三、允许土地分割处置和项目分期开发建设。自2024年7月26日起至 2027年12月31日期间，对具备分期开发建设条件的项目，允许在缴纳 50%以上土地出让金后，分期办理不超过已缴纳出让金比例的土地不动产权证，首期土地不动产权证仅限用于办理预售许可。对存在涉稳风险的房地产项目，经市人民政府批准，可对分期建设的剩余土地进行分割处置和办证。

十四、优化规划约束条件和容积率计算规则。市自然资源局可根据我市车位供需情况，合理调整住宅项目车位配比。住宅建筑标准层高由不宜大于 3.2 米调整为不宜大于 3.6 米。已批未开工建设的项目，允许按此规定对原设计方案进行调整。

自2024年6月5日起，通过招拍挂方式新取得建设用地使用权的住宅项目，为小区提供公共服务的位于建筑首层的单层有顶盖、两侧通透开敞、顶盖宽度不超过 3.9米的风雨连廊，独立配建的非机动车棚，建筑物屋顶的楼梯间、电梯机房、水箱间、人防报警间、通信基站机房、出屋面风井、烟道、水电井，按照相关规范要求配置并经电力部门审核的安装布置有配电变压器及配电屏柜的配电站房、开关站、开闭所，地下车库坡道出入口顶盖，在满足消防安全、供小区业主休闲健身活动的架空层，按规划条件要求配建的垃圾收集房、公共厕所，其建筑面积不纳入项目容积率计算。划拨用地住宅项目参照执行。城市森林花园住宅项目规划约束条件和容积率计算规则另按相关规定执行。

十五、加快已售新建商品房不动产登记发证。对因房企欠缴税费，土地或在建工程被抵押，涉及查封等问题无法办证的房地产项目，分类施策、集中攻坚，按照“群众无过错即办证”的原则，及时为购房群众办理登记办证手续。

十六、适当延期缴纳有关规费。在我市中心城区范围内房地产开发项目应缴纳的城市基础设施配套费、城市道路挖掘修复费、城市垃圾处理费等规费，实行缓缴承诺制，房地产开发企业可以向有关代征部门申请延期缴纳，延期最长不超过6个月，但必须于竣工验收备案前缴清。延期期间可用有关代征部门同意延期意见代替缴费证明办理项目报建手续。

十七、稳妥处置“工抵房”“法拍房”。加强对“工抵房”价格管控，网签备案价格应与该小区平均价格相匹配。市法院依法稳妥开展“法拍房”工作，根据评估价确定起拍价，确保我市商品房价格总体平稳。