多地密推房贷“商转公”政策，预计有更多城市跟进

“‘商转公’之后，我的房贷利率从4.2%降到了2.85%。”家住山东烟台的君君（化名）说。

君君所说的“商转公”，是商业性住房贷款转住房公积金贷款，能够实实在在降低购房者的房贷成本。据中指研究院统计，今年以来，青岛、长春等超30个城市陆续执行、优化“商转公”政策。

上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受中国商报记者采访时表示，预计后续还会有更多城市加入“商转公”行列，进一步为住房消费提供更好的金融环境。

市民在住房公积金管理中心咨询房贷事宜。（图片由CNSPHOTO提供）

多地密推“商转公”政策

8月23日，长春市住房公积金管理中心发布《关于开展商业性个人住房贷款转“公积金+商贷”组合贷款业务的通知》，决定开展商业性个人住房贷款转“公积金+商贷”组合贷款业务，该业务可选择“顺位抵押转贷”或“先还后贷”方式办理。

该通知明确，“商转公”组合贷款中住房公积金贷款部分的申请条件、业务流程、审批要素等同“商转公”贷款一致，参照存量房贷款政策执行；商业贷款部分的申请条件和审批要素等由商业银行方确定。

除了长春外，烟台、郑州、辽宁盘锦等多个城市也支持用顺位抵押方式办理“商转公”业务。

什么是顺位抵押？以盘锦市为例，自8月20日起，盘锦市正式实施“商转公”顺位抵押业务，盘锦市住房公积金管理中心发布的公告称，顺位抵押即指借款人未结清原商贷，原商业银行同意顺位增加盘锦公积金中心为该房屋第二抵押人，盘锦公积金中心发放贷款用以偿还借款人的原商贷，还清后解除原商贷抵押的方式。

而先还后贷方式是指，已办理商贷的职工向中心申请“商转公”贷款，经中心同意后，职工以自筹资金还清商贷并办理相关手续后，中心再发放“商转公”贷款。

8月22日，青岛市住房公积金管理中心发布公告称，为进一步满足青岛市职工低息贷款需求，该中心持续扩大“商转公”贷款与“商转组合”贷款业务合作银行范围。其中，“商转公”贷款业务合作银行增至17家，“商转组合”贷款业务合作银行增至8家。

“开展‘商转公’贷款业务有助于降低存量房贷成本，尤其是在当前下调存量房贷利率的呼声下，开展‘商转公’贷款业务不仅能够减轻购房者的还贷压力，从客观上来讲，对整个商业银行贷款的资金安全也具有积极作用。”严跃进表示。

据测算，以商贷利率3.95%为例，公积金贷款首套利率为2.85%，选择等额本息贷款60万元、期限30年，“商转公”后，公积金贷款月供比商业贷款减少365.88元，一年可节省4390元，30年可节省13.17万元。

“商转公”有一定的门槛条件

“办理‘商转公’贷款业务，不需要先还清之前商贷的贷款，商贷可以直接转公积金贷款。不过，需要先把商贷与公积金最大贷款额度之间的差额准备好，打到还款的卡中。当初购房时在哪家银行办理商贷，‘商转公’就去同一家银行办理。还清差额后，办理新一轮的抵押业务。随后等待银行电话通知，再去领取房产证和新的抵押合同。”君君分享了自己成功办理“商转公”的流程。

不过，从目前各地“商转公”政策来看，多地设置了一定的门槛条件。

以河北省张家口市为例，今年5月，《张家口市住房公积金贷款置换商业银行个人住房贷款管理办法》发布，其中明确，住房公积金组合贷款中的商业贷款不能办理“商转公”贷款业务。“商转公”贷款业务只受理纯商业住房贷款转为纯公积金贷款，组合贷款中的原商业贷款不能申请办理“商转公”贷款业务。

再如安徽省芜湖市，该地要求申请人申请办理“商转公”贷款业务时，公积金账户应处于正常缴存状态，且连续足额缴存住房公积金12个月（含）以上。

不仅如此，芜湖市还要求，办理“商转公”贷款业务涉及的房屋需已取得不动产权证书且权属明晰，住房抵押权人仅为该商业贷款发放银行，且无其他抵押、查封、设定居住权等权利限制情形。

此外，有一些地方的“商转公”政策对住房套数、公积金贷款记录以及住房面积也有明确要求。

不仅如此，多地在执行“商转公”政策时，还会参考住房公积金个人住房贷款余额与缴存余额之比，即“个贷率”这一指标，进行动态调整。

比如，广西南宁市的住房公积金管理中心就因“个贷率”超过85%，暂停受理“商转公”业务。河南省驻马店市、湖南省长沙市则明确，当“个贷率”高于90%（含）时，会暂缓“商转公”贷款业务预约及受理。

仍有难题待解

需要注意的是，对于多地而言，“商转公”并非一项新政。此前，多地均支持“商转公”贷款业务，但部分城市曾因资金紧张而暂停了这项业务。

以郑州市为例，郑州住房公积金管理中心曾于2015年以前开展过“商转公”贷款业务，后因资金趋紧而暂停了该项业务。

不过，从今年5月6日起，郑州市再度开始办理“商转公”贷款业务，“商转公”贷款的申请对象为已使用商业贷款在郑州行政区域内购买自住住房的本地和异地住房公积金缴存职工，包括灵活就业缴存职工。

对于这项能够实实在在减轻房贷压力的政策，购房者的反应迅速且积极。

以郑州市为例，今年5月6日至6月5日，郑州住房公积金管理中心共受理“商转公”贷款业务4275笔，金额为23.68亿元。通过“先还再贷”方式办理2226笔，金额为11.96亿元；通过“公积金直还”方式办理2049笔，金额为11.72亿元。按照平均贷款年限20年、商业银行贷款利率4.2%、公积金贷款利率2.85%计算，郑州住房公积金管理中心已为购房家庭节省利息共计3.94亿元。

不过，目前也有一些地方尚未准备开展“商转公”贷款业务。

近期，有网友在人民网领导留言板块提问：上海何时能够实施商业贷款转为公积金贷款的政策？

对此，上海市公积金管理中心回复称，住房公积金政策的制定需要考虑多种因素，包括房地产市场调控方向、本市住房消费水平、社会人均收入情况、住房公积金流动性状况及风险管理的要求等，目前上海市尚未出台商业住房贷款转公积金住房贷款的相关政策。

南京住房公积金管理中心也回应网友关切称，近几年南京职工使用公积金用于购房消费需求较为旺盛，目前不具备开展“商业性住房贷款转公积金贷款”业务的条件，以保证正常的公积金贷款业务不受影响。

中国银行研究院研究员叶银丹认为，大多数城市启动或停止“商转公”贷款业务需要综合考虑当地公积金贷款的发放情况和缴存余额，充分研判当地房地产市场潜在住房贷款需求。当“个贷率”较高时，意味着住房公积金的资金大部分被用于个人住房贷款，此时如果大量进行“商转公”贷款业务，可能会进一步加剧住房公积金的资金压力，影响到住房公积金的正常运作和其他缴存职工的权益。因此，只有个贷率较低、公积金资金较为充足的地区才能够推出“商转公”政策。

不过，各地跟进“商转公”政策仍是大趋势。

“最近一些城市重新启动了关于‘商转公’的政策，表明今年下半年对于购房成本的降低又会有一些重要举措。开展‘商转公’贷款业务有一个基本条件，即公积金的‘个贷率’不会太高，或者整个资金是比较宽裕的。目前来看，各地公积金的资金状况是不错的，能够更好地支持‘商转公’贷款业务。”严跃进表示。

东方金诚首席宏观分析师王青认为，未来伴随各地楼市支持力度进一步加码，“商转公”贷款业务的限制条件有望逐步放松，预计年底前会有更多“个贷率”符合条件的城市跟进优化相关政策。（记者 王彤旭）