卖地也薄利多销？这座西南小城拿下一个“全国第一”

去年秋天，万科季度例会会场四处悬挂着“活下去”的标语，房地产企业融资难的现状，被赤裸裸地摆在了台面上——行业领军的万科都在喊“活下去”，其他人怎么办？

很长一段时间，依靠着“拿地—预售—回款—再拿地”的模式，房地产成了发展最快的行业之一。

可到了2018年，因为资金压力，很多房地产企业在拿地上就卡住了步伐。结果，就连深圳的“豪宅地”也无人问津，北京土拍的流拍率甚至达到了10%。

记者根据Wind数据统计发现，整个2018年，全国有1495宗土地流拍，比2017年增加了17.34%。

可是，土地流拍最多的城市，并不是北上广深，而是西南地区一个三线城市——遵义。

遵义土地流拍数量全国第一

根据Wind数据统计，1495宗流拍的土地中，96个“一二三线”城市占了1075宗。

2018年全国土地流标区域密度图（数据来源：wind、高德地图；张弩 制图）

其中，三线城市的土地流拍数量占绝大多数，达到了741宗，流标率高达8.2%。也就是说，全国每10宗土地流标，就有5宗出现在三线城市。

96个“一二三线”城市土地拍卖情况（数据来源：Wind；张弩 制图）

三线城市中，贵州、山东、江苏、福建四个区域的土地流标数量最大。

但再细分之后发现，所有三线城市流拍的741宗土地，贵州遵义贡献了其中的17.13%，即127宗，这一数量在全国也是第一。2018年全国土地流拍密度分布（注：深红色位置即是遵义）数据来源：Wind（张弩 制图）

如此大规模的土地流拍，2018年遵义楼市到底发生了什么？

经济增速放缓，能否保住两位数？

遵义是贵州省第二大城市，在2012年底到2017年底的5年中，遵义市GDP从1343.93亿元增长到了2748.59亿元，整整翻了一倍，这样的经济增速在全国也是名列前茅的。

数据来源：遵义市年度统计公报（张弩 制图）

那么在这五年中，房地产投资做了多少贡献呢？

2013年的时候，遵义的房地产开发投资迎来爆发式增长，当年这一板块的增速高达85.8％，2014年增长32.5％，但在随后的两年，增速只有个位数。到了2017年，遵义房地产开发投资竟然出现了负增长，为-1.9%。

数据来源：遵义市年度统计公报（张弩 制图）数据来源：2017年遵义市国民经济及社会发展统计公报

不过，《2017年遵义市国民经济及社会发展统计公报》给出了详细解释，这是由于办公楼和商业营业用房投资大幅下滑导致的，而商品住宅的销售面积还是处于21.9%的高速增长。因此，整个2017年，遵义的房价上涨得很快。

图片来源：安居客

与很多地方过分依赖房地产相比，遵义在房地产投资下滑的情况下，整体经济还能保持12%左右的增速，也说明其产业结构比较合理。

一份《2018年上半年城市GDP百强榜》显示，遵义以11.2%的实际增速领跑全国，第二名则是省会贵阳。

可是，潜在的压力在2018年第三季度终于显现。根据遵义市统计局发布的《全市前三季度经济运行总体趋稳》报告：

初步核算，前三季度全市地区生产总值（GDP）2237.36亿元，按可比价格计算，同比增长10.1%，增速高于全国（6.7%）3.4个百分点，高于全省（9.0%）1.1个百分点。增速排全省第5位。

从2017年全年的12.1%，到2018年前三季度的10.1%，如果这一趋势延续到第四季度，则意味着一年之内遵义的经济增速将减少两个百分点，甚至面临着两位数增长被打破的压力。

正是在这种背景下，2018年前三季度，遵义房地产开发投资增长了22.8%，比2015和2016年的增速还要高。

但是，2018年楼市降温明显，1-11月，遵义的商品房销售面积增长仅有10.9%。

数据来源：遵义市统计局

再回头看看2018年遵义的土拍情况。记者统计发现，2018年遵义土地供应数量突然增多，是2017的2倍多，是2015年的3倍。去年11月29日，遵义市国土资源局还一口气拿出了35宗地块。

虽然流拍数量多，但算下来，成交的数量也接近2017年的两倍。

数据来源：Wind（张弩 制图）

有茅台还不够吗？

地不好卖，但还是使劲地卖。实际上，遵义是全国的一个缩影。尽管出现了近1500宗土地流拍，但2018年的地方卖地收入依然创下新高。

国家财政部数据显示，2018年前11个月，全国土地出让收入53362亿元，同比增长28.9%，即便不算上12月，已经超过了2017年全国的土地出让收入52059亿元，再创历史新高。

此前，新城控股高级副总裁欧阳捷在接受记者采访时表示，地方政府太“贪心”是土地市场流拍增多的最根本原因。市场正在改变，但政府依旧老模式卖地，宁可流拍，也要不断提高拍卖底价。

安居客首席分析师张波此前也告诉记者，大部分开发商融资难是个不争的事实，房企在地块的选择上不会再“头脑发热”。

2018年7月底，新华社报道称，有些地方用一线城市或某些地域更高房价进行比对，认为本地房价属于价值洼地，比价心理助长调控“松口气、歇歇脚”“让房价再飞一会儿”的心态。

新华社报道指出，地方政府要从根本上调整经济发展思路，放弃对土地财政的“饮鸩止渴”。

对于遵义的经济来说，可以依托的产业并不算少，有茅台酒，有红色旅游，而且“老干妈”陶华碧也是遵义市湄潭县人，老干妈在遵义也有分公司。去年10月31日，总投资24.37亿元的遵义茅台机场正式首航，对当地旅游业和酒业也是利好。

图片来源：摄图网

但是，也有人认为，遵义太过依赖茅台了。据《贵州日报》报道，2017年，茅台集团实现增加值占全市规模以上工业增加值的44%，对遵义市工业经济贡献率达47%以上，对遵义市地区生产总值贡献率达22%以上；上缴税金256亿元，占遵义市税收总额的47.3%。

可是，2018年11月遵义市统计局的月度报告中，有一句话令人警醒：“消费品市场不容乐观。”

报告指出，汽车、白酒两大行业继续放缓。汽车类零售额11月当月下降71.6%，累计下降5.0%；白酒类当月下降11.3%，累计增长0.9%。

记者 张弩 编辑 王嘉琦