SOHO中国净流动负债近百亿元，核数师指持续经营能力存重大疑虑

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8月22日，SOHO中国有限公司（SOHO中国，00410.HK）公告2024年度中期业绩。

报告期内，SOHO中国营业收入约为人民币7.99亿元，同比减少2.67%;租赁业务毛利率约82%,毛利约为人民币6.48亿元，同比下降约4.39%；归属母公司股东净亏损约为人民币1.08亿元。

截至2024年6月30日，SOHO中国投资物业平均出租率约76%；净资产负债率约为41%，平均借贷成本约为4.5%。净流动负债为人民币99.23293亿元。该集团的总借贷共计约人民币156.91亿元，其中一年内到期部分约人民币77.49亿元，一年以上到期部分约人民币79.42亿元。上述借款以该集团持有的账面价值为人民币538.91775亿元的投资物业作为抵押。于2024年6月30日，该集团非受限的现金及现金等价物为人民币7.6814亿元。

根据财报，SOHO中国子公司北京望京搜候房地产有限公司于2022年8月收到当地税务机关的税项缴纳通知，要求其在2022年9月1日前支付望京SOHO项目塔1和塔2的相关土地增值税人民币17.33334亿元，自税款滞纳之日起按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。于2024年6月30日，已支付土地增值税人民币1.446亿元，尚有人民币21.69813亿元的土地增值税和相关滞纳金未被偿付。

SOHO中国表示，土地增值税的滞纳导致其于2024年6月30日合计人民币41.87351亿元的银行借款有可能出现交叉违约。交叉违约借款本金为人民币41.74亿元，利息为人民币1335.1万元，其中包括根据原合同约定的还款日在2025年6月30日之后到期的借款，由于可能会被各自的借款人要求立即偿还，因此于2024年6月30日将其重分类为流动负债。

财报显示，截至2024年6月30日止6个月的简明综合中期业绩虽未经审计，但已由本公司核数师罗兵咸永道会计师事务所审阅。罗兵咸永道会计师事务所表示，上述事件或情况连同其他事项表明存在重大不确定性，其可能会对SOHO中国持续经营的能力构成重大疑虑。

从SOHO中国主要投资物业项目的租金收入和出租率看，今年上半年，位于北京的5个物业项目中，丽泽SOHO出租率最高达到89%，收入8749.1万元；租金收入最高的是望京SOHO，上半年收入9908.4万元，出租率为57%。位于上海的4个项目，出租率在79%-91%之间，其中古北SOHO以91%的出租率收获1.2亿元租金收入。

回顾今年上半年的写字楼与商业租赁市场，SOHO中国表示，在供应方面，新增供应有所放缓，商办用地供求规模触及近年低位;在需求方面，疲软的市场需求成为制约市场回暖的主要因素，租赁需求以搬迁及续租为主。租金水准处于下行通道，尽管商铺租金有小幅增长，但涨幅趋于收窄。因此租赁策略仍延续“以价换量”来维持市场活跃度。

纵观今年下半年市场，根据戴德梁行分析资料，北京和上海甲级写字楼市场将分别迎来约42.5万平方米及70.9万平方米的新增供应。在市场需求低迷、新增供应大量入市的情况下，空置率将继续拉高，令租赁市场持续承压。