多地出手“降公摊”

近期，在浙江省绍兴市、温州市、金华市、湖州市等多地的新推地块中，实施新的“计容新规”。从整体来看，根据新规，空中花园绿化阳台、小区景观绿化亭廊、开放式风雨连廊等部分设施不计入容积率，同时挑高客厅的面积仅按单层计算。

以温州市核心片区桃花岛单元T03-03地块为例，公告规定，按未来社区要求，可设置住宅空中花园绿化阳台、 小区景观亭廊以及开放式风雨连廊。每套住宅的空中花园绿化阳台宜适度集中布置，水平投影面积不超过该套住宅套内建筑面积（不含阳台、飘窗）的20%，进深应不大于2.4米，其绿化部分不小于空中花园面积的50%（应在平面图中明确标识），覆土厚度不小于0.3米，满足上述要求时该空中花园绿化阳台不计入住宅建筑面积和容积率。

此外，公告还明确，小区景观绿化亭廊、开放式风雨连廊等公共开敞空间不计入容积率。

“这些条款基本上等于说，设计时可以放开手脚‘做加法’——加空中花园、加景观绿廊、加风雨连廊、加层高等，但不计入住宅建筑面积和容积率。因此，有的项目可以做到100%得房率，高的甚至可以到120%。”对于浙江省多地集体“降公摊”的原因，一位杭州本地开发商老总表示，第四代住宅区别于第一代茅草房、第二代砖瓦房、第三代城市电梯房，将绿色生态理念注入城市建筑实践。但放在当下的楼市背景中，更重要的意义在于提高房子的得房率。

事实上，不仅是浙江地区，今年以来，长沙市、惠州市等地也从不同角度出台政策，以增加得房率、提升住宅品质。

今年4月，长沙市房地产平稳健康和安全运行协调小组印发通知，其中提出，飘（凸）窗宽度可与房间等宽，出挑宽度不超过0.8米。中央空调设备平台和分体式空调外机搁板可同时设置，不大于4.0平方米/户的设备平台不计入容积率和建筑面积。

此外，今年5月，惠州市自然资源局在《惠州市区2024—2025年度新出让住宅用地规划管理的若干措施》中明确，建筑物屋顶的公共梯间、电梯机房、水箱间、人防报警间、通信基站机房等辅助用房不计入容积率建筑面积，但不计入容积率建筑面积的总数不得超过屋顶面积的25％。上述不计入容积率建筑面积不纳入公摊面积。

佛山市也在5月发布的楼市新政中提出，新出让的住宅用地，住宅套内阳台的“折半”计容面积上限由套内建筑面积的18%提高至20%；取消对单个阳台的进深和面积限制；取消凸（飘）窗窗台与地面高差小于0.45米需计容的要求。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，多地推出的与计容面积、公摊相关的新规或措施，从本质上来看，是通过增加套内面积和房屋实际使用面积，降低单位购房价格和成本，从而变相降低房价，这些举措有利于提升购房者购房的积极性，同时也有助于提振开发商拿地的积极性。(王彤旭)

（本文不构成任何投资建议）