商贷、公积金贷款或将倒挂，会产生什么影响？

近日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期贷款市场报价利率（LPR）为3.35%，5年期以上LPR为3.85%，均较上一期下降10个基点。今年以来，5年期以上LPR已累计下降35个基点。此次调整后，5年期房贷利率再次刷新历史最低值。

随后，多地跟进下调房贷利率，各地商业银行普遍降低房贷利率10个基点。

四大一线城市方面，降息后，北京、上海、深圳的最新房贷利率调整为首套3.4%；二套房方面，在北京五环内购房，房贷利率降至3.8%。购买五环外住房，房贷利率降至3.6%；上海方面，二套房上海市区房贷利率为3.8%，自贸区临港新片区、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山地区的房贷利率为3.6%；深圳方面，二套房房贷利率为3.8%；此外，广州最新房贷利率为首套3.1%、二套3.7%。

此外，苏州、佛山等地商贷利率已低至3%以下。

公积金贷款利率方面，目前，各城市的个人住房公积金主要按照“5·17”房地产新政调降后的贷款利率执行，其中，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别为2.35%和2.85%。

业内人士认为，随着房地产政策全面转向，商业房贷利率宽松已成大势，未来商业房贷利率与公积金利率将可能出现倒挂。

“这主要是公积金利率调整滞后造成的，所以产生了商贷加快下调但公积金调整不到位的问题。”易居研究院研究总监严跃进对中国商报记者表示，类似调整其实也是贷款资金难以消化造成的。因为贷款资金规模大，但是市场需求不多，所以造成了很多问题。包括近期商业贷款“返点”事件，其实也和此类贷款找不到客户有关，所以贷款利率会“内卷”，尤其是商业银行机构调整节奏快。但公积金中心从工作机制角度看，其类似调整的市场化操作是很弱的。

“商业贷相较于公积金贷款对于市场利率敏感性较高。”金融科技研究员韩璐告诉记者，公积金贷此前作为社会福利贷，其利率远低于市场贷款利率，且有助于购房人降低首付比例，因此成为购房组合贷的重要组成部分。如发生倒挂现象，将使公积金贷款的本质特征发生悖理，特别是对于存量客户而言。在公积金高利率的压力下，违约概率或也会提升。

“利差变小，自然要注意风险。比如说公积金的贷款性价比会降低，或会造成公积金贷款过剩、资源浪费，同时也会加剧一个话题更热，即存量房贷能否下降的问题。总体上后续要理顺几个关系，即‘存量房贷—增量房贷’‘商业贷款—公积金贷款’‘贷款额—还贷能力’。只有这些问题理顺，才能真正实现贷款消化、定价科学、关系有序的目标。”严跃进表示。

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多城住房租金回报率上半年创2019年以来新高

诸葛数据研究中心发布的最新监测数据显示，今年上半年，重点50城住房租售比为1∶590，平均租金回报率达2.03%，较2023年年末监测的1.96%上升7个百分点，平均租金回报率创下自2019年以来新高。

具体来看，2024年上半年重点50城平均住房租金为33.29元/平方米/月，较2023年年末下降1.18%；平均住宅售价为19640元/平方米，较2023年年末下降4.65%，租金与住宅价格的偏离度逐步缩小。

7月25日，六家国有大行的2年期、3年期、5年期定期存款利率已告别“2字头”。专家表示，从收益角度来看，这或意味着，当前住房租金回报率已“跑赢”中短期存款利率。（记者 王彤旭）