政策效应显现，重点城市楼市“翘尾”收官

2024年上半年，楼市迎来一系列政策“组合拳”。在政策暖风频吹的背景下，多地新房和二手房成交逐步放量，6月销售数据更加亮眼。专家认为，楼市出现回暖迹象是多方努力的结果，下半年政策端或持续发力，市场情绪有望继续好转。

北京一住宅楼。

放宽限购限贷

5月17日，央行、国家金融监督管理总局等部门出台一系列支持房地产的举措（以下简称“5·17”新政），明确取消全国层面房贷利率政策下限、下调房贷首付款比例和公积金贷款利率等多方面内容，为房地产市场带来持续利好影响。

“5·17”新政发布以来，四个一线城市均对限购政策做了系统优化调整，同时下调了首付比例和房贷利率，其中北京、上海和深圳首套房最低首付比例为20%，广州首套房最低首付比例为15%。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，房贷利率下调，进一步降低了按揭贷款成本，持续提振购房信心。此次一线城市房贷利率下调具有两个重要特征：一是一线城市房贷利率处于较低水平，充分体现了房贷利率政策支持合理购房需求的导向；二是立足职住平衡导向，北京和上海对重点区域二套房落实更低的利率水平。

严跃进表示，一线城市系统全面地对各类购房政策进行调整优化，充分体现因城施策、综合施策、精准施策导向，更好满足了居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，有效防范化解了相关风险，积极促进市场的平稳健康发展和高质量发展。

从二线城市来看，武汉、杭州、成都、长沙、合肥等二线城市也迅速落实新政。其中，武汉是楼市新政后全国首个下调房贷利率下限的城市，也是首个落实下调首套房和二套房首付比例的城市。在利率方面，武汉将首套和二套商贷房贷利率分别调降至3.25%和3.35%，较4月房贷利率分别下降30个BP（基点）和80个BP。杭州继5月9日取消限购后，5月31日又落实“5·17”新政，降低房贷首付比例并取消利率下限。

中信建投证券房地产及建筑行业首席分析师竺劲认为，今年以来，政策加速出台，一线城市全部放松限购，二线城市则普遍取消限购，各线城市均在房地产信贷政策方面做出优化。同时，以政府收储为核心的去库存政策和以城市房地产融资协调机制为核心的保交楼政策也在同步推进，各类政策未来有望加速实施，以促进房地产行业平稳健康发展。

推出系列创新政策

除了放松限购、下调房贷利率、降低首付比例等政策外，今年上半年“以旧换新”、国企收储未售新房等创新政策正成为各地推动楼市复苏的重要工具。

据介绍，住房“以旧换新”，是指由政府指定的机构或房地产企业通过收购、置换、补贴等方式，鼓励和帮助已有住房的居民卖旧换新。据中指研究院监测，截至6月25日，全国已有超85城推出住房“以旧换新”措施。

今年4月，上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会联合倡议，在上海全市发起商品住房“以旧换新”活动。首批参加倡议的房地产开发企业达20余家、房地产经纪机构近10家。

5月6日，武汉发布稳楼市新政，其中提出推行“卖旧买新”交易新模式。鼓励房地产开发企业、房地产经纪机构、购房者三方联动，实现旧房“先卖”、新房“优买”。

今年6月，北京提出组织开展住房“以旧换新”活动。北京房地产业协会、北京房地产中介行业协会将搭建对接平台，鼓励更多开发企业、经纪机构参与，共同为“以旧换新”居民提供更加优质的服务。对居民家庭出售旧房购买新房的，房地产经纪机构优先推动旧房交易，旧房成功出售后，相关订金转为购买新房的首付款；如在一定时期内未能成功出售的，开发企业则无条件退还订金。

目前来看，一些城市“以旧换新”措施已产生一定效果。南京安居集团6月27日公布的“成绩单”显示，参与活动的14个项目案场累计来访3000组，缴纳新房意向认筹金的换房人约690组；累计完成600多套房源的评估工作，已有208套存量住房签署了四方协议。

严跃进认为，“以旧换新”是今年一线城市重要的创新型政策，其深入落实了“统筹研究消化存量房产和优化增量住房”的政策导向。通过以旧换新工作，一线城市二手房的盘活力度加大，同时新房认购积极性也明显提高。

除此之外，国企收储未售新房成为政府力推的“去库存”模式。近两个月来，广州增城区、杭州临安区以及四川遂宁、广东惠州、广西桂林等地均发布“国企收储未售新房”的相关公告，配套政策正在加速落地。中指研究院认为，这有利于缓解企业资金压力，同时也有助于加快商品房市场去库存及增加保障房供给。

多地楼市成交有所回暖

在政策优化发力的背景下，多城楼市成交有所回暖，6月的成交表现尤为明显。相关数据显示，6月北上广深二手房网签量分别创下15个月、36个月、14个月、40个月新高。

诸葛数据研究中心监测数据显示，6月监测重点14城二手住宅成交119470套，环比上升11.19%，同比上升27.89%，环比和同比双升，且同比结束“四连跌”转正，成交量创2023年5月以来新高。

在新房方面，克而瑞发布的数据显示，6月北京、上海、广州和深圳新建商品住宅分别成交43万平方米、81万平方米、83万平方米和39万平方米，成交面积均创年内单月新高，环比分别增加21%、66%、48%和38%。其中，广州和深圳成交量超去年同期。

浙大城市学院文化与创意产业研究所秘书长林先平对中国商报记者表示，政策调整和市场需求的变化共同推动楼市回暖，这也反映出购房者对市场前景的信心在增强，楼市稳定性逐步提高。此外，二手房市场的突出表现可能意味着房地产市场正在从新房市场向二手房市场转移，未来也有望带动新房市场的回升。

中指研究院认为，从整体来看，下半年一线城市政策仍具备较大优化空间，随着政策端持续发力，一线城市市场情绪有望继续好转，从而带动新房成交规模温和修复；二线城市、三线城市和四线城市低基数效应明显减弱，新房成交面积同比降幅或将明显收窄。

中国房地产数据研究院院长陈晟对中国商报记者表示，一线城市楼市成交回暖的数据反映出相应政策及各方发力的效果，楼市整体表现出回暖的态势。但是，整体楼市结构还不够稳定，未来还需要有适宜的优质产品、适宜的价格才能带来相应的成交量和购房信心的恢复。（记者 马文博 文/图）