十年楼市杭州梦：复盘杭城涨跌真相

杭州楼市堪称十年传奇：它从巅峰跌落，滞涨五年，是全国为数不多的经历完整下跌周期的城市，却又力压全国颓势劲涨三年。2018年，杭州楼市亦陷入调整期，而2019年又何去何从？

本文考虑到对杭州不熟悉的读者，以宏观视角和主城区切入。

激荡十年

通过下面一张图，我们可以清晰地看到杭州在全国楼市中的地位：

时间回到2008年，西湖和西溪已成国内旅游的两张耀眼名片。2009年以后杭州楼市便开始傲然独立：在以大巴车为单位的温州太太炒房团的热捧下暴涨，并在2010年达到2.2万元每平，领先全国，反映了其强大的民间经济实力。

2011年后，浙江外向型经济遭到重创，民间资金链断裂导致大量房产抛售，楼市陷入长达五年的滞涨期，部分楼盘价格腰斩。在2014-2015年的楼市小冰期中，杭州更是与其他城市一起瑟瑟发抖。杭州楼市地位的没落，反映了浙江省民营企业经济遇到的危机。

2016年到2017年，时值全国限购松绑，大量热钱涌入北京楼市，小中产们攒首付贷，集资借钱买房，房价一年之内上涨70%。而在1200公里之外的杭州，印象西湖在G20峰会上的美轮美奂，让无数外省炒房者目瞪口呆，"杭州不是人间，杭州是天堂"，并迅速行动起来。

然而在数千亿货币化棚改资金的助推下，炒房者完全竞争不过手握千万补偿款，蜂拥买房的十万拆迁户。为了举办2022年的亚运会，杭州更是基建大升级，一口气立项10条地铁线。以此为契机，杭州终于摆脱了5年来的滞涨阴影，像火箭一飞冲天。

2017年，317新政重磅发布，北京认房又认贷，大量改善型换房者欲哭无泪，北京二手房交易量瞬间被腰斩（即上图陡然下降的拐点，参考《沙漠之鹰》的2017年北京楼市分析）。此时一线购买力被迅速挤压至杭州等二线城市，二线亦启动抢人大战：2017年杭州净人才流入率居15个重点城市的榜首，新增常住人口28万。

在其他城市已经进入平台期时，藏富于民的杭州又爆发出了惊人的耐力，在2017年一年中，商品房成交了77161套，成交均价为25569元/㎡，同比上涨30%，涨势为近9年房价之最。一年中就有1163套千万级豪宅售出，堪称富豪收割机，从2016年初只有北京均价三分之一的“白菜价”，迅速追涨到目前的接近60%左右。

也许读者都有一样的困惑，在上面的房价曲线中，好像并不能明显看出杭州房价的暴涨啊？其实原因有三，一是其2010年基线已经很高，导致涨幅倍数不足；二是整个城市框架在2017年以后进一步拉大，偏远地区稀释了整体房价；三是新房限价政策影响了统计数据。但频频爆出的杭州抢房者晕倒在售楼处，打架排队，万人验资盛况，就知道数据背后丰富的内涵。

历史总是惊人的相似，2018年底也陷入了调整期，长达三年的“独立行情”戛然而止。

高地vs洼地: 杭州房价地图

那杭州楼市如今的状态又如何呢？

通过北京与杭州的对比，能够让我们更快地了解它们各自的楼市基因。

虽然杭州的整体城市框架在近几年被迅速拉大，重点发展滨江新城等区域。但杭州的建成区面积为541平方公里，依然远小于北京的1386平方公里，由于西有西湖景区，东有钱塘江，杭州依山水建城，像一只巨大的蝴蝶：

若想简单读懂北京房价，几乎知道在几环就可以了。而杭州有两个主中心和多个副中心：下面的二手房房价热力图清晰地展示了这种特点：

杭州已经从2017年起进入存量房时代，主城区的新盘太过稀少。上图也展示了著名小学在各区域的分布，神似北京，房价推手依然是学区！西湖，求是和学军小学师资力量全市顶尖，而学军均价更是早已八万以上。

由于各地发展并不均衡，有必要分区域近观各区县的状况。我们用杭州各区县的二手房挂牌单价，绘制下面的分布图，反映了相当丰富的内涵（不要想歪）：

每个区县的胖瘦代表了各区域房屋的数量，西湖区和江干区因面积较大而显得“臃肿”，各占总挂牌数量的15%；而其形状给出了不同单价数量的分布（核密度估计，接近正态），只有江干区具有两个峰值，正好与杭州的双中心相匹配。

主城区的成交均价为42679元/㎡。明显二手房价格分为三个阶梯：上城均价5.1万，新房6.8万，和下城区都属于杭州的老城区，依吴山而立，傍西湖而居，是传统的环西湖板块，像极了北京的西城和东城；西湖区是传统的富人聚居区，亦是老牌经济，科技和教育中心。此三区位列五万第一梯队。

江干的沿江部分，与后发制人的滨江区，共同组成了钱江新城和世纪城板块，是新杭州的代表。虽然处于四万第二梯队，但其高档楼盘均价足以秒杀上下城二手房。

到了第三阶梯，新房盘面就远大于二手房了。余杭是杭州的价格洼地，其闲林小和山板块今年上半年成交住宅3365套，全市销量最大；萧山虽均价处在第三梯队，它却曾是浙江第一县，全国百强县第七。

看完单价，再聊面积。下图展示了各区县的二手房房屋面积分布，其曲线峰值位置正好对应于我国三个土地住房建设高峰：

对于二手房而言，上下城主要是1995年以前的老公房，面积普遍在40-70平米之间，2000年-2010年新建设的90平米左右的小三居，集中在江干，拱墅和下沙的老城区，非常适合首套刚需选择；130平以上的改善型大户型只能去看萧山，余杭和国际滨（滨江）了。

刚需依然是市场的主要购买力。今年上半年，120-140平米户型的房源购买比例(31%)已经超过80-100㎡小户型(30%)，万元房占比仅5%，所剩无几。

2017年底杭州楼市总体价值已突破9万亿，杭城八区常住人口664.35万人，据此计算杭州人均拥有的住宅市值达130万元！ （各位可算算北京）。

90平米在北京最多能塞入两室一厅，而杭州却普遍是三室一厅，开发商善于将空间利用到极致。这可能与杭州冬天没有暖气，面积小利于保暖有关。在北京完全不可想象的是，有5.3%二手房都是近两年的全新毛坯房，基本是价格倒挂，摇到新房者转手一卖导致的。

涨跌真相

看官老爷们终于耐着性子，等到了重点：“别整那些有的没的，到底该杭州上车还是给二儿媳妇儿换个保时泰！”

2018年是不平凡的一年。反映楼市景气指数的ccpd(房产中介平均每天骚扰电话数量)突然猛涨。 那杭州楼市在2018年底是涨是跌？有人说跌了10%，甚至20%，造谣也要讲基本法嘛！

考虑到新房市场容易失真（严格的限价政策，且主城区新房太少）。我们重点分析二手房的详细数据：沙漠君使用自研图形爬虫Hawk(参考备注2)，每天定时抓取杭州全量挂牌数据（备注1）。从8月到11月份的四万套二手房，绘制涨跌为下图：

除了链家15.6%的比例成交率外，只有3.5%涨价，而高达59.5%选择降价。平均单价降幅为3.34%，而实际下跌一定更显著，保守估计在5%以上，该数据要比统计局给出的“近三月每月环比下降0.5%”更多。考虑到房东“涨价如火箭，跌价如抽丝”，挂牌价如此调整确实说明了楼市的下行。10到11月份，有近7成小区环比出现下跌[备注4]。

北京从2015年以来，共47万次成交，跳涨者（即谈判时突然提价，成交价高于挂牌价）只有1.76%；而同期杭州的比例达4.8%，是北京的接近三倍。但近三月来，杭州跳涨者下降到不到0.5%。

下图中，下沙和余杭区的降价幅度最为明显，可能余杭区面积较大，前期跟风窜涨，但配套跟不上，因此回调显著。但整个杭州品质或装修较好的次新房一直表现得很稳定。

杭州楼市2018年8月的成交量跌破5000套，9月份坠落至2718套。10月份链家带看还不及三月份的三分之一。这说明整体下行，甩货者变多，流动性大减，购房者观望态度明显。

2019年的杭州还适合投资吗？

首先，中国的楼市是政策市，几乎不可预测。沙漠之鹰要是有这能力，还会挠着头皮掉着头发，费死劲地写公众号？

但是分析楼市，短期看政策，中期看土地，长期看人口：我们依然能从现有信息，去思考未来可能的局势。

首先看浙江的经济基本面，今年下半年都处于不利局势。根据浙江省统计局数据，上半年规模以上工业利润从去年的2172亿下降到2048亿，同比萎缩5.7%，连官方都承认实业受损，有效投资增长乏力。

而居民存款则进一步萎缩，2016年全市住户存款为8493.27亿元，2017年同比仅增长2.1%，是改革开放以来的最低增速。若考虑到物价上涨，则增幅几乎为0。

再看消费，根据统计局数据，此前五年消费品总额增速同比都能达到10%，2015年甚至达17%，而到了2018年上半年，增速只有区区3.6%！

而杭州非常依赖土地财政，2018年上半年土地财政收入达1417亿元，是第二名北京和第三名重庆之和！杭州一定不会允许房价出现剧烈下跌，否则支持城市升级的巨额经费就变得无以为继。当然，由于大量拆迁后的土地将开始在2019年入市，土地供应能力将明显提高，这也降低了房价暴涨的可能性。

毕竟杭州还远远达不到北上深的人口和资金吸纳能力，试想若没有大放水刺激，2019年杭州房价再像2017年那样暴涨的可能性有多高呢？在“全民皆房贷”的背景下，根本没有对应的物质基础让房价再涨50%，否则意味着经济和民生出现了大问题。

但是，在全国范围内，杭州的发展潜力依然是非常靠前的。在前G20后亚运的时刻，同时参考专家的解读，在2019年国内城市一定有涨有跌，但杭州大概率能排在所有城市的前10%。

虽然如此，但杭州2019年还适合投资吗？

在楼市的白银时代，在杭州投资买房的价值，已经大打折扣了。因为放眼全国，还有更多性价比和收益率更高的城市。但是若是刚需自住，由于拥有有良好的城市环境，均衡的工业体系，还有美丽的西湖，杭州依然是非常好的选择。而杭州，真是那些有优质人口净流入，同时房价还未涨到无法承受的为数不多的城市之一。

看到这里，各位读者应该就有自己的想法了吧？用笔者在某次讲座上听到的两句话，作为本文的总结吧：“可买可不买的，买；可卖可不卖的，别卖。” 此心安处，便是吾乡。

全文完，欢迎关注微信公众号《沙漠之鹰》，欢迎分享转发。

备注1：虽然链家在杭州的二手房成交量占比只占15%左右，但其他中介包括我爱我家则就拿不到成交数据。因而只能管中窥豹了。

备注2：Hawk是沙漠之鹰开发的一款图形化开源爬虫系统，文章中的所有数据皆用其进行了抓取，Hawk5即将发布，参考这里

备注3：文中宏观经济数据主要来自国家统计局，可能因摘录时粗心存在数据不对的情况，欢迎指出。

备注4：来自《透明购房网》