“沪九条”后上海首批土地出让：取消溢价率10%上限要求，未提房地联动价

6月7日，上海市土地交易市场将发布今年本市第三批次商品住房用地出让公告，共计4幅地块，其中2幅地块位于中心城范围，1幅地块位于主城片区，1幅位于新城。出让总面积约15.29公顷，起始总价84.21亿元。

据悉，本批次商品住房用地出让，是本市“沪九条”出台后的首批土地出让。自该批次起本市取消商品住房用地溢价率10%的上限要求，成交地价由市场化竞价确定，进一步提升土地资源市场化配置效率。

上海中原地产分析师卢文曦表示，土拍的竞价规则重回“价高者得”，有效还原市场真实价格关系。此前10%的溢价上限导致部分地块房企遭“哄抢”，如今市场重回自由竞价，有助于均衡资源的配置。

易居研究院研究总监严跃进则表示，此次优化调整土地政策是对沪九条“优化本市土地供应”和“完善房地联动机制”的落实。

严跃进称，上海此次政策具有非常好的示范导向。土地政策调整说明高度落实“人房地钱”的导向，对于后续更好吻合市场需求和产品开发等具有积极的作用。土地市场支持政策出台，有助于进一步促进房地产市场的健康发展，是“市场归市场、保障归保障”政策的重要体现，对于市场信心提振等都有积极的作用。

中指研究院上海高级分析师陈炬兰表示，取消溢价率上限之后土地竞买更加市场化，拿地意愿强烈的房企机会增加；其次有利于企业打造“好房子”，还可以增加土地收入，将有利于城市环境及基础设施建设。此外，取消地价上限也降使得开发商投资更为谨慎。

据中指研究院统计，截至目前，在22个进行集中供地的城市中，已经有19城恢复“价高者得”，目前仅北京、广东省深圳、浙江省宁波的土地拍卖仍执行限价政策（北京、深圳土拍溢价率上限为15%，宁波为30%）。

此外，本次出让公告未有提及“房地联动价”，但出让文件要求竞买房企需要签署竞价承诺书。承诺包括，理性竞价，严格遵守房地产市场管理的相关规定，按要求实施地块开发等后续工作；项目符合销售条件后，向房屋行政主管部门办理销售方案和“一房一价”备案，自愿承担市场风险。

陈炬兰表示，本批次土地出让中未提及新房联动价的限制，这代表着自2021年一批次集中供地以来已经实行3年多的新房联动价告一段落，但这不意味上就此取消新房限价政策，目前上海新房仍然需集中过会后入市。

同时，按照推一批次备二批次的安排，前期加强对各出让地块的具体出让条件、出让方案的综合评估、市场预测、模型推演，强化规划引领、需求导向、品质保障和可持续。在出让前，规划资源、住建、房管、发改、财政、金融等部门建立综合会商机制，在土地和住房供应的规模、结构、价格、节奏等方面保持联动，逐一地块进行研判，合理设定出让起始价格，对市场热度较高的特定区域地块可经决策采取差别化调控措施，在溢价率超过一定限度后转入摇号环节，引导市场主体理性竞价。

为响应人民群众对优质住房的新期待，市级部门在出让条件确定阶段，通过综合评估和会商机制，根据地块区位条件、市场需求等方面情况，差异化确定高品质建设要求，将需要落实的绿色建筑、超低能耗建筑、装配式建筑、可再生能源、BIM技术应用等要求作为出让条件纳入土地出让合同，要求房地产开发企业优化产品，提升住宅建设品质。

后续，本市将根据国家有关要求和市场变化情况，持续完善商品住房用地交易工作，统筹安排供应规模、结构和时序，进一步加大区位条件好、公共服务设施齐全、交通出行便捷、市场需求旺盛地区的优质地块供应，定期举办区域规划土地推介宣传活动，着力构建房地产发展新模式，促进房地产市场高质量发展，通过土地开发更好落实和强化城市功能。

具体交易规则在每批次土地出让公告时发布，详见上海市规划和自然资源局网站、上海土地市场网站发布的出让文件。