动辄一个小目标，老洋房都是谁在买？| 湃客Talk

最近，上海楼市迎来一系列新政，当大家都在关注自家房价涨跌之时，有一类房产却可以说是几乎不受政策影响，那就是上海的老洋房。

今年四月，巨鹿路一套花园洋房易主，成交总价约3.1亿元，成交单价约100.9万元/平方米，刷新了上海豪宅市场单价“天花板”。今年也是武康大楼100周年，《繁花》、《承欢记》等影视剧不断为观众勾勒出对上海老建筑的优雅想象。

老洋房凭什么卖出“天价”？老洋房围墙后的生活离普通人有多远？做老洋房中介真能“三年不开单，开单吃三年”吗？本期《湃客Talk》邀请了两位长期和房子打交道的年轻人，一起聊聊“物以稀为贵”的上海老洋房。

陈玉坤 澎湃新闻·湃客高级编辑

【本期嘉宾】

邱泽柱 上海老洋房领域专家经纪人

巧克丽丽 房产自媒体“真叫卢俊”主笔

【内容节选】

*以下内容为基于节目录音的口述稿，仅对语法与用词稍作修改。

天价老洋房都是谁在买？

老洋房的买家，越来越年轻化了

邱泽柱：

目前在上海，拥有独立产权、能够交易的老洋房，不超过100套。由于供给少、交易周期长、客户群体比较固化，政策对老洋房市场的影响并不是特别大。

真正懂老洋房、喜爱老洋房的客户，最主要考虑的因素还是地段价值，历史文化风貌区是买家首选和优选的区域。其次就是老洋房的品相，包括了外观、开间、花园大小、占地大小、邻空、与周边其他建筑的距离等。第三是小区品质，一个干净整洁的老洋房小区说明住户普遍具备爱护公共卫生的共识，弄堂的宽和窄也决定了是否能够便利停车。

此前在房市整体比较热的阶段，买家的投资需求是很旺盛的。从国家提倡“房住不炒”，让房屋回归到居住属性之后，这种投资需求是在减少的。但还是会有老洋房爱好者再购入，到这个层级应该叫“文化收藏”了。

早期的买家以外籍人士和有过留洋背景的人士为主。这些年，国内本土的企业家、投资界的大佬、对老上海有情怀的“土著”、一线明星影星等，也开始入手老洋房。客户群体的年龄层集中在40-55岁左右，不过现在也越来越年轻化了，这也是一种文化传承吧。

上海长乐路上，售价1.06亿元的老洋房。/湃客Talk拍摄

豪宅抢购潮来袭，想看老洋房也有门槛

巧克丽丽：

前段时间中海顺昌玖里“卖爆”的时候（注：套均总价约4000万元），我们团队统计发现：购买价格3000万元以上的豪宅群体里，“310”沪籍和非“310”沪籍，人数大概五五开。

相对来说，浙江人是购买豪宅最多的一群人。哪怕是在二手市场里，浙江一带的购房人数占比也是最多的。

买豪宅跟地缘性有很大关系，生活在上海的人更有可能会买。另外也有一些现实因素，比如物质条件好的家庭会有足够多的资金去“撬动”上海豪宅。

邱泽柱：

过去两年，购房预算在3000万以上的客户群体，他们的购房需求是被积压的。今年随着购房政策调整，豪宅交易迅速恢复。另一方面，之前积压在开发商手里的一手豪宅陆续放出，包括很多核心地段的楼盘。那么，对于豪宅买家来说，今年一定会看一下新房市场。我觉得这阵豪宅的抢购潮，反映了人们对于更好房子、更品质生活的期待。

有些老洋房会设定门槛，筛选客户品质，但这个门槛并不是由经纪人定的，往往是业主自己的诉求。比如，一栋标价在一亿元左右的老洋房，业主的验资标准会定在资金量的50%以上，也就是5000万元。

业主希望客户提供验资证明，或者提前了解客户的年龄、背景以及之前看过哪些房子，初步判断客户的购买力。这也是可以理解的，业主并不希望所有人都来看自己的房子，希望能提高成交效率。

长乐路上老洋房的庭院。/湃客Talk拍摄

老洋房围墙后的真实生活

网红老洋房里，住的也是普通人

邱泽柱：

随着互联网的发展和自媒体的兴起，一些老公寓、老洋房也成了“网红”，其中武康大楼可谓是“网红顶流”。武康大楼总共有143户人家，但实际上真正有独立个人产权、具备在市面上流通条件的房屋，屈指可数。其他绝大部分是无法进行交易的。

“网红”老洋房里的住户在曝光之下，也一度成为话题和热点。游客的频繁造访和打卡对住客的生活还是有一定影响的，有些居民比较在意私密性，比如武康路“蝴蝶结”阳台小楼上的那位奶奶就曾不堪其扰，被家人接走了。

络绎不绝的游客能够带动片区的消费，形成旅游经济，这对于稳定片区的房价，无论是租金还是售价都是很有帮助的。很多沿街的老洋房还能够商用。但对大多数普通住户来说，他们并不希望自己生活在别人的聚光灯之下。

武康路“蝴蝶结”阳台小楼/视觉中国

年轻人租进老洋房，但愿意出租的业主并不多

巧克丽丽：

虽然买得起老洋房的是少数人，但也有年轻人选择租房。

我们组一位年轻的外地同事，就租住在静安区的老洋房，月租特别高。我问他为什么花大价钱租老房子？他告诉我，老洋房街边的生活氛围，是别的区域给不到的。哪怕是路上行人的精神风貌，也是和其他地区不一样的。

我想，住老洋房的年轻人都是为了感受人文氛围，这种烟火气是独一无二的。

邱泽柱：

一些外地的朋友是通过社交媒体或者电视剧，了解到老洋房。比如影视剧《繁花》就让老洋房再次回到大众的视野，许多观众喜欢这部剧里的生活氛围。

但是，从实际居住体验来看，老洋房并没有影视剧中那么理想。早些年，我也住过那种砖木结构的老洋房，隔音不好、潮湿和白蚁问题都是在实际居住中面临的挑战。

老洋房的业主不会特别关注空置的情况，这跟刚需房业主的逻辑不太一样。对这类业主群体而言，为老洋房选稳定的租客，远比收租更加重要。

一整幢的老洋房，租金是比较高昂的，便宜的可能十几万元，贵一点的几十万元。虽然有些老洋房会整幢出租，但这种情况不会特别多，主要是因为业主不愿意接受。比如说，买家租下来之后，会有自主装修的需求，很多业主会担心会不会对房屋造成损害。而且租客的数量往往会比较多，能够接受的业主真的很少。

至于租给剧组拍影视剧，这种需求都非常短期，剧组在里面拍戏也就拍个一天甚至半天，不可能一个月或者半个月租用，绝大多数业主都不太愿意。

当然，因为剧组能够支付的租金比较高，极个别的业主可能会接受，但会对剧组提出要求，必须按照自己的想法来布景和拍摄。

上海，张爱玲故居“常德公寓”/视觉中国

做老洋房中介，体验如何？

做这个工作，会见识到人世间的方方面面

邱泽柱：

从2013年大学毕业至今，我一直从事房地产经纪工作。接触老洋房也是机缘巧合，因为当时我投递简历的门店就在历史风貌区。

在我的职业生涯里，也遇到过电视剧《安家》里那种“鸡零狗碎”的事情。做这个工作，会遇到人世间的方方面面。有时候交易的不仅仅是一栋房子，更是家族过去的兴衰荣辱，可能最后都停留在这个薄薄的合同上了，

涉及祖产继承类的房屋，对于出售后的资金分配，大家的争议和分歧自然会更多。老洋房中介只提供房产经纪服务，至于具体的家庭纠纷，我们只能从房屋交易的角度去提供帮助，既确保卖家的利益，也要确保买家的利益。

从事老洋房经纪，其实并没有特别硬性的要求，学历什么的都不是最重要的，但是如果要做好这个工作，必须足够专业、对产品有足够的了解，保证整个交易流程的安全性；服务品质也要有更高标准，客户和业主都是比较有身价的人士，要确保双方的私密性。

上海安福路老洋房店铺/视觉中国

直播卖房，卖的是中介和客户的信任关系

巧克丽丽：

现在很多房产中介在直播平台上卖房，其实早在四五年前就出现了，但当初只是噱头。因为房产本身是超级标的，客户在直播的过程中，无法体验房子的真实情况，比如地段、配套、居住感受等都不可知。但是，直播越来越火后，哪怕房产这样的产品，也是有线上出售的可能性的。

所以，直播卖房的最大优势，是中介能够通过自己的视频号、抖音号，在平台上面讲解房地产政策，介绍看房的线下感受。很多潜在客户虽然不会直接通过直播平台买房，但会主动去认识中介。

老洋房中介在直播的渠道里，也不会直接销售房子，但可以由此和客户建立信任。客户到了线下，会根据面相和理念，进一步判断中介是否老实、可靠。这是直播和卖房最直接的关系。

对年轻人而言，顶豪中介是理想的职业吗？ 

入行中介的年轻人，学历越来越高

巧克丽丽：

今年四月，巨鹿路一套老洋房成交，单价实在是太惊人了。如果这笔交易的佣金有三个点，买卖双方各自分成，那最后可能有近几十万甚至上百万元。

实话实说，我自己都面试过中介的工作，虽然当时是因为选题的需求，但我确实也动过这个念头。

中介行业会根据学历，不断增加底薪收入。据我了解，本科毕业生入职中介的保底工资有8000元，硕士毕业生能有1万元。

我遇到过一位本科学历的中介。在买房过程中，我发现高学历的人在做事的思维和效率上会非常不同，甚至会和客户分析经济的走势，分析此时房产市场是波峰还是谷底，它的周期大概是怎样的。这是过去在房产中介身上完全看不到的。

现在的高学历房产中介，平时的形象就是穿着制服、背着双肩包，带着自己的电脑给客户做数据报告，上下班时间也比较自由。年轻人对于做房产中介，态度不再像之前那么抗拒。

做顶豪中介，则对形象气质都有一定要求。他们要多接触有钱人的圈层，可能需要去看展、跑拍卖会，需要知道有钱人在干什么，需要到这样的场合去认识他们。

上海，武康大楼附近的老洋房/视觉中国

对年轻人来说，顶级豪宅经纪依然是一扇窄门

邱泽柱：

顶豪中介是一条小众而且充满挑战性的赛道。因为相对于整个上海的房地产市场，顶级豪宅的体量只占到4%，简直就是九牛一毛。进入这个赛道的人，首先自己的资本得够，否则就会感到迷茫、焦虑、不知所措，面临最基本的生存压力。所以我还是建议年轻人，不要上来就单挑最有挑战性的。

作为职业化的房地产经纪人，能把刚需普通住宅卖掉，能够完成客户和业主的托付，就是了不起的经纪人。比如目前链家排名前十的经理人里，卖普通住宅的还是占到大多数。

能把房子一套套卖掉，这对经理人来说是件成就感很高的事。但如果是卖顶级豪宅，更像是埋伏在草丛里的狙击手，你不知道什么时候能打出这一枪。

就老洋房而言，一般成交周期至少一两年。如果一个经纪人一年能成交一套老洋房，已经是这个圈子里口碑非常厉害的人物，很多人可能两三年也没有成交。

长周期的沉淀，对人的心理考验是非常严苛的。能不能“三年不开单，开单吃三年”，这件事完全不能确定。

【时间轴】

03:44 在上海买3000万以上豪宅的，都是谁？

05:36 真正懂老洋房的，女性比男性多？

08:02 物以稀为贵，上海老洋房究竟有多少

10:31 1.06亿“入门级”老洋房，一年涨了2000万？

16:28 网红老建筑和住在里面的人

25:18 为卖房大打出手，《安家》场景真实版如何

32:53 帮你租房的那个中介，学历可能比你高

39:30 老洋房中介，真能“一单吃三年”？

43:28 新政落地，前两年买房的人还好吗？

46:31 老洋房租给剧组拍戏，是笔好买卖吗？

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策划、主播 / 陈玉坤

剪辑 / 潘华

监制 / 徐婉

实习生 / 潘徐籽芸