各地密集调整优化房地产政策，影响几何？

最近一段时间，房地产政策和市场走向备受关注。近日，楼市迎来诸多利好，多项重磅政策同时出炉，包括购房首付比例下调、公积金贷款利率下调、房贷利率取消下限、将设立保障性住房再贷款等。新一轮重磅“组合拳”从供需两侧双管齐下，释放积极信号。随后，全国各地相继推出了落地细则，多地还出台了取消限购、“以旧换新”等一系列调整优化房地产政策措施，那么市场反应如何呢？房地产未来又将如何更好健康发展呢？

近期房地产重磅政策密集出台，记者多方采访了解到，目前已有多地积极响应跟进。

天津从今天开始执行新的差别化住房信贷政策，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。取消首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

广州市政府5月28日发布通知，进一步优化调整房地产政策措施，调节住宅用地供应，调整限购区域购房资格认定，并优化信贷政策等。该通知自5月29日起施行。

同日优化房地产调控政策的还有深圳，从5月29日起，深圳市下调个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。

而在此前一天5月27日，上海出台九条新措施以更好满足居民多元化居住需求，包括进一步优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策等。

自5月中旬以来，全国层面统一部署，地方层面“因城施策”，多项房地产支持政策相继出台。5月22日，湖北省多部门联合印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》，从取消购房限制、降低购房门槛、加大金融支持等方面释放利好。比如将首套住房最低首付比例从不低于20%调整为不低于15%，二套住房最低首付比例从不低于30%调整为不低于25%。

在武汉市洪山区一家售楼部，有不少购房者正在咨询购房事宜。目前，湖北多地已经调降房贷利率。在湖北武汉，首套房和二套房的贷款利率分别降到了3.25%和3.35%。

多地根据实际情况灵活调整，跟进降低首付比例、取消房贷利率下限。新政出台后，不少地区已出现市场回温态势，其中看房量、成交量等均有增长。

购房者的需求不一样，有的是刚需，有的则是改善性需求，对于需要卖房腾转资金的购房者，旧房暂时卖不出去，新房想买买不了，怎么办？部分地区还在推行住房“以旧换新”。据不完全统计，全国已有超70城推出商品房“以旧换新”。

4月27日，南京安居建设集团发布关于开展存量住房“以旧换新”试点活动的公告，首批试点限额2000套。按规则，换购人可用一套或多套存量住房置换一套或多套新建商品住房，置换总价不高于所购新建商品住房总价的80%。近日，南京市存量住房“以旧换新”首批52组确认成交。目前，相关评估工作正在有序开展，首批次100套房源线下验房、评估结果出具等工作已经完成。预计6月上旬能够基本完成房源的现场查验。

南京房地产业协会副会长兼秘书长 张辉：我觉得这次政策盘活和激活了存量房产和增量房源两大类的房产，满足了刚性需求、改善性需求两大类的购房需求。

除了购房首付比例下调、公积金贷款利率下调、房贷利率取消下限，在此次多项重磅政策当中，我们看到还有一项，就是商品房库存较多城市可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房，也就是“以购代建”。近期，多个城市或地区已经出台“以购代建”相关政策，鼓励收购存量房用于保障房。从目前各地的政策来看，“以购代建”主要有两个目标：一是加快存量商品房去库存，二是助力保交楼和房地产融资协调机制“白名单”的建立，以缓解房地产企业资金方面的困局。

不仅消化存量，也要优化增量。在一些地方发布的政策中还强化了一个内容——“好房子”。比如杭州市发布的《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》，强调要“更好满足人民群众对‘好房子’的多元化需求”。《合肥市关于进一步调整优化房地产政策措施的通知》强调，要“加大改善性住房供给”。

重庆大学城乡建设与发展研究院（智库）负责人、教授 刘贵文：我们要顺应房地产市场供求关系的重大变化，过去的模式当中，房地产典型的特征是“三高”：高杠杆、高周转、高负债，对房子本身的居住属性关注度不够。按照新模式的要求，让行业回归到正常的状态，简单来说，开发的产品要更加关注居住的品质本身。

第七次全国人口普查统计数据显示，2020年我国住房总面积超过500亿平方米。在可观的总量面前，房地产市场供需关系正在发生深刻变化，尽管全国城镇新增住房需求量仍有较大潜力，但需求结构和空间分布发生改变，居住品质、教育、生活便利性等需求上升。

清华大学房地产研究所所长 刘洪玉：好房子应该说目前是政府、企业、个人、居民家庭都非常关注的话题，因为人们的生活水平在不断提高，有很多新的需求，经济发展就是要围绕着满足这些需求去做事情。

当人民需求从“有没有”上升到“好不好”，这对于房地产发展来说无疑是挑战与机遇并存。建筑业是房地产产品的生产行业，建造水平的提升也是推动房地产行业健康发展的关键工作。

在湖北一家工厂，标准化施工构件由工厂生产交付后，再由高空造楼机像拼积木一样，将它们快速精准吊装。这样装配式一体化的施工方式，能让单栋楼的总工期节约近两个月。

装配式建筑把传统建造方式中的大量现场作业工作转移到工厂进行，再到现场进行搭建，相对于传统建造方式，更高效、更绿色。近年来，越来越多的企业采用装配式建筑等新型建造方式，着力提升智能建造水平。专家表示，这也意味着房地产业未来不仅比拼“地块”，更强调比拼“质量”“科技”。

房子不仅要建造好，还要运维好，要为房屋提供建筑全生命周期的安全保障。目前，城镇房屋体检、房屋“养老金”、房屋保险三项制度试点工作正在加快推进。

浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长 虞晓芬：居民在购房时，跟开发商一起交了房屋维修金，这个资金的量十分有限，所以国家提出要建立房屋“养老金”制度，多方面去筹措房屋的维修基金，建立房屋体检、保险制度，能及时发现问题，对发现的问题能得到及时解决。

一些省市也在因地制宜进行着探索。近日，重庆首笔公有房屋安全保险赔款支付到位，用于外墙排危和修复。在2023年6月，重庆市住房和城乡建委所属公房处为所管辖的公有房屋向保险公司投保，这也是重庆市首单房屋安全综合保险。

重庆市住房和城乡建设委员会公房处处长 杨杰：保险的创新，以前是在事后，现在推到了事中和事前。目前，保险公司一旦投保，会组织专业机构跟管房单位一起进行房屋体检，摸清底数。其次，会在保险过程当中，对存在安全隐患的房屋采取一些监测设备，进行过程的智能化监控，可以及时发现问题及时处理。

未来，房屋体检、“养老金”、保险三项制度，也将为房屋提供全生命周期安全保障。消化存量房产和优化增量住房，不仅为了满足人民群众对优质住房的新期待，也为了促进房地产高质量发展。

重庆大学城乡建设与发展研究院（智库）负责人、教授 刘贵文：通过科技赋能、品质提升、完善配套，让老百姓的居住体验越来越好，房地产业作为一个影响深远的行业，它对相关行业的带动作用非常明显。现在房地产产品在不断迭代升级，无疑也会带动或者推动相关产业不断发展，这是非常利好的方向。

我国房地产市场供求关系正在发生重大变化，但人民群众对优质住房的期待始终未变。提振市场信心，形成新的良性供需循环，是当务之急。新一轮房地产政策调整力度不小，政策取向也是一贯的，就是持续加大支持刚性和改善性住房需求力度、稳定房地产市场。房地产市场产业链长，涉及诸多领域，放眼长远，从供需两端综合施策，才能满足人们对优质住房的新期待，相关企业才会更强壮更有韧性，才能构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。