菏泽“取消限售”影响有多大：给开发商“一剂兴奋剂”

中原地产首席分析师张大伟认为，限售是房住不炒最典型的政策，菏泽在当下节点取消这一政策，对房地产市场预期管理影响非常大。“限售政策主要针对投资投机购房，取消限售，给市场的信号是鼓励投资投机及短期交易。因此，菏泽的这个政策应该被叫停。”

12月18日下午，山东省菏泽市抛出了一枚“深水炸弹”——取消限售措施，包括此前对新建商品住房和二手住房的限售。这被解读为，全国地产市场打响“调控松绑”第一枪，还引起了全国范围内的持续关注。

对此，昨日（12月19日）下午，菏泽市住建局回应称，近年来，受转让期限规定的影响，菏泽市二手房交易价格出现同比增长较快的势头。为了防止商品住房价格出现大的波动，促进房地产市场平稳健康发展，经过认真调查和评估，菏泽市住房和城乡建设局决定取消已出台的限制新购和二手住房转让期限规定。

早些时间，山东省住房和建设厅也明确表态，山东省住建厅和国家调控政策是一致的，采用一城一策、因城施策的管控措施，但政策方面不是“一刀切”，由各城市根据自身情况决定，省住建厅会进行总体把控，“不干涉各地方住建部门的具体政策。”

动态——菏泽住建局：“取消限售”是市民迫切需求

看到取消限售的消息，张辉（化名）一下子兴奋了，“很快成交量就能上去了，”张辉是山东省菏泽市一家房产中介公司的工作人员，昨日下午，他告诉北京青年报记者，政策落地的第一天，仅他一个人就接到了十几个咨询买房的电话，“本地的、外地的都有。”

18日，山东省菏泽市住房和城乡建设局发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》（菏建〔2018〕7号），通知第六条明确规定：取消新购住房限制转让措施。

通知称，取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（菏政办发〔2017〕42号）中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。

从2017年11月限购、限售政策出台之后，这一年多以来，张辉的业绩特别不好，“有时候几天都接不到一个电话。”张辉说，不仅如此，还有大量因限购、限售政策无法过户的房源一直被搁置，“现在都可以解放了。”

实际上，在菏泽住建局的最新回应中，也特别提到了这一点，“2017年11月份，菏泽限制新购和二手住房转让期限有关规定出台后，有不少准备购买存量住房的市民，特别是棚改货币化补偿的市民，因不能办理过户而无法购买合适的存量住房，要求取消限制转让期限规定的愿望十分迫切”。

影响——当地购房者还在“观望”

不过与张辉的兴奋不同的是，菏泽的一些购房者则相对冷静，尽管取消限售的政策已经正式落地，但他们认为整个市场还尚需要“观望”。

市场的冷静，让菏泽的另一名中介李强（化名）颇为意外，“原以为会特别火爆，但今天我只接到了一个咨询电话。”李强觉得，一项政策的出台，市场还需要一些时间去“消化”。

值得注意的是，目前菏泽的二手房价相对限售之初，还是有了不同程度的上涨。安居客有关资料显示，2018年1月-4月，菏泽二手房均价每平米在6000元以下，5月起就有了明显的上涨，其中11月均价为6662元/平米，12月的均价为6581元/平米。仅从12月均价来看，环比11月下跌1.21%，同比去年同期上涨7.01%。

由此，菏泽市住建局称，近年来，受转让期限规定的影响，菏泽市二手房交易价格出现同比增长较快的势头。为了防止商品住房价格出现大的波动，促进房地产市场平稳健康发展，经过认真调查和评估，菏泽市住房和城乡建设局决定取消已出台的限制新购和二手住房转让期限规定。

北青报记者注意到，目前有关网站能看到的菏泽在售的数十个新房项目根据位置的不同，价格也有所不同。其中最高的为9000元/平米，最低的仅为3200元/平米。

也正是在此情况下，2018年12月14日，菏泽市住建局根据房地产市场分类调控、因城施策的要求，取消了新购和二手住房限制转让期限的有关规定。

观点——菏泽新政带来的购买力有限

中原地产首席分析师张大伟认为，限售是房住不炒最典型的政策，菏泽在当下节点取消这一政策，对房地产市场预期管理影响非常大，应该被叫停。张大伟称，限售政策是过去两年楼市调控的标志性政策，也是房住不炒最典型的政策，该政策的出台降低了房产的投资需求，对抑制市场过热起到很大作用。从全国层面看，在当下节点取消限售，会对市场心理产生影响，也会带来很强的示范效应，对房地产市场预期管理的影响非常大。“限售政策主要针对投资投机购房，取消限售，给市场的信号是鼓励投资投机及短期交易。因此，菏泽的这个政策应该被叫停。”

不过，在张大伟看来，经过两年多的调控，房地产市场已经进入“五限时代”，即限购、限贷、限价、限售及限商住。对市场影响最大的政策是限贷，其次是限购、限价。限售对市场的直接影响不大，特别是菏泽仅对本地人限售两年，外地购房者限售三年，这一政策即使松绑，给菏泽带来的购买力也有限。

在经济学家宋清辉看来，菏泽市这次出台的“取消新购住房限制转让措施”很大胆，或会给一些开发商带来极大的信心，“可谓是一剂兴奋剂。”

宋清辉认为，从菏泽市的情况来看，取消新购住房限制转让措施的原因可能是为了加快去库存的速度，以便配合当地的棚改政策调整等。“菏泽的调控松绑恐会对全国楼市造成羊群效应，从而引发其他城市的仿效。但在当前严厉的楼市调控基本面下，预计仿效的城市不会增加太多。”

（原题：《菏泽“取消限售”影响有多大》）