2023年度物业上市公司财务分析报告

2023年，物业企业营业收入增速放缓，超四成企业净利润下滑。

2023年，中央和地方不断完善物业行业相关的支持政策，涉及城市更新、城市改造、家政服务、社区养老、保障性住房、收费标准、安全规范生产等方面，为行业带来新的业务空间和发展机遇，也对物业企业专业能力和规范运营提出了更高要求。

受到上游房地产行业下行的影响，物业管理行业增量市场空间有限，存量市场竞争愈发激烈，营业收入和整体规模增速放缓，回归微利经营模式。据迈点研究院不完全统计，截至4月底，共有85家物业公司发布了年报（含新三板挂牌公司），分析发现：企业业绩分化明显，超四成净利润下滑，增收不增利情况仍存在。

一、营业收入

营业收入方面：9家物业上市公司营业收入超百亿。

2023年，85家物业上市公司共实现营业收入2809亿元，平均营业收入33亿元；其中9家营业收入超百亿，合计实现营业收入1796.3亿元，占85家总营业收入的64%；仅16家企业营业收入高于平均值，占比19%；企业头部集中效应明显。

9家营业收入超百亿的企业依次为：碧桂园服务、万物云、绿城服务、招商积余、雅生活服务、保利物业、华润万象生活、中海物业、恒大物业。其中碧桂园以426.1亿元的绝对优势居营业收入第一位，蝉联物企“营收王”；万物云以331.8亿元居第二位；第三位至第九位营业收入集中于120-180亿元之间。

从增速来看：70家企业营业收入实现增长，占比82%；15家企业营业收入下滑，占比18%。

营业收入增速前十的企业分别为：花千墅（57.5%）、建发物业（55.8%）、福强股份（54%）、华创生活（51.7%）、滨江服务（41.7%）、德冠物业（40%）、苏新服务（35.7%）、越秀服务（29.7%）、德商产投服务（27.2%）、和泓服务（26.1%），其中4家为新三板挂牌企业、6家为港股上市企业。

建发物业和滨江物业增速在港股上市企业中居前列，其中建发物业受益于社区增值服务的发力；滨江服务2023年营收达到了上市以来的新高度，5S增值服务为新的盈利增长点。

营业收入下滑的15家企业分别为：德信服务（-0.3%）、金科服务（-0.5%）、烨星集团（-0.6%）、鲁商服务（-1.1%）、融创服务（-1.6%）、索克服务（-3.1%）、弘阳服务（-3.6%）、金发股份（-4.1%）、合景悠活（-4.4%）、世茂服务（-5%）、时代邻里（-5.2%）、柳州城运（-5.9%）、远洋服务（-6%）、荣万家（-9.1%）、祈福生活服务（-9.9%），其中12家为港股上市企业、3家为新三板挂牌企业。

荣万家营业收入同比减少9.1%，主要是非业主增值服务收入同比减少57.8%，非业主增值服务收入大幅减少是由于2023年受物业开发商整体竣备、施工建筑面积减少导致对物业工程服务、案场服务及其他服务的需求大幅减少。

二、净利润

净利润方面： 企业净利润分化明显，8家出现亏损。

2023年，85家物业上市公司净利润总额为165.9亿元，其中净利润前十的企业总计盈利125.1亿元，占85家净利润总额的75.4%。

5家企业净利润超10亿元，分别为：华润万象生活、万物云、恒大物业、保利物业、中海物业。其中华润万象生活以29.4亿元居第一位；万物云以20.4亿元居第二位；恒大物业、保利物业、中海物业净利润处13-16亿元之间。

8家亏损的企业分别为：烨星集团（-0.1亿元）、浦江中国（-0.8亿元）、正荣服务（-0.8亿元）、朗诗绿色生活（-1.4亿元）、时代邻里（-2亿元）、融创服务（-3.9亿元）、佳兆业美好（-4.4亿元）、金科服务（-9.8亿元），均为港股上市企业。

金科服务亏损严重，亏损原因主要是由于金科服务当期再次对金科地产所欠该集团未偿还应收款项计提减值拨备所致；佳兆业美好同比盈转亏，主要原因是由于内地房地产行业的持续疲软和不确定性，导致集团交付前及顾问服务的收益下降，以及应收贸易账款减值拨备增加；融创服务亏损主要是受应收款项减值拨备、商誉减值等影响。

从增速来看：48家企业净利润实现增长，占比56%；37家净利润下滑，占比44%。

增速最快的十家企业分别为：花千墅（1533.1%）、福强股份（1489.9%）、苍梧物业（146.3%）、世茂服务（136.1%）、东软股份（126.8%）、建发物业（117.8%）、鑫苑服务（108.5%）、银中物业（97.1%）、万联城服（79.9%）、烨星集团（73.5%），其中6家为新三板挂牌企业，4家为港股上市企业。

净利润下滑最快的十家企业分别为：朗诗绿色生活（-565.5%）、佳兆业美好（-510.5%）、浦江中国（-426.9%）、力高健康生活（-97.3%）、弘阳服务（-84.8%）、碧桂园服务（-77.2%）、东原仁知服务（-76.2%）、索克服务（-73.9%）、中天服务（-66.5%）、雅生活服务（-63.9%），其中8家为港股上市企业，1家为主板上市企业，1家为新三板挂牌企业。

朗诗绿色生活净利润由正转负，主要是由于应收公司关联方账款减值亏损拨备增加所致；浦江中国净利润大幅下滑的原因主要有三点：一是出于谨慎性原则，公司对并购的城镇环卫服务分部产生的其他无形资产进行了减值拨备，二是受疫情后宏观经济状况不佳及政府财政开支削减的影响，公司城镇环卫服务业务的收入及毛利大幅减少，三是进一步计提减值拨备并反映为投资性房地产的公允价值损失。

值得关注的是，碧桂园服务、雅生活服务、卓越商企服务、新大正、佳兆业美好、中奥到家、彩生活、东原仁知服务等营业收入位居前列的企业，净利润出现下滑，增收不增利情况凸显。

三、结语

在宏观经济、房地产市场下行等多重影响下，物业企业发展亦承压，行业从增量市场逐步转入存量市场，面临增速下降、竞争加剧、客户需求升级等诸多挑战。不过，机遇与挑战并存，物业行业体量仍比较广阔，保障性住房的建设将持续释放住宅增量空间；人口老龄化蕴藏着社区康养服务需求…行业步入稳健增长、微利经营的发展新常态，具有综合核心竞争力的物企将在竞争中胜出。

随着人口城镇化率的不断提升和社会发展水平的提高，国民对物业服务的要求也越来越高，驱动物业行业不断精进服务的专业度和深广度，企业从规模的竞争逐步转向精细化运营的角逐，越来越多的企业意识到服务品质建设的重要性。

此外，数字化建设是物业企业提高专业度的探索方向之一。云计算、物联网等科技催生了智慧园区、智慧城市等模式，大数据系统构建用户运营数据，通过对多业务用户数据分析形成多维度的运营数据分析体系，实现用户精细化运营，以实现物业管理服务的转型和升级。