深圳建筑设计新要求：减少公摊面积，住宅限高150米

据深圳特区报5月14日报道，2024版《深圳市建筑设计规则》将于近日正式发布，修订内容包括备受市民关注的：减少住宅公摊面积，有效提高得房率，住宅和宿舍实行150米限高等。目前，已办理《商品房预售许可证》的项目或者规划条件核实的建设工程项目，不能更改设计；其他建设项目设计和调整，在各直属管理局指导下依据新版规则实施。

根据报道，2024版《深圳市建筑设计规则》增加“计一半面积的阳台进深不超过2.4米，超过部分的水平投影面积应全部计入规定建筑面积”内容。此前，阳台的进深不能超过2.4米，修订后阳台可以把进深做大，对超过2.4米部分计入规定建面。而在满足条件下可不计入建筑面积的凸窗，修订后进深也由0.6米增加至0.8米。这意味着住宅的“飘窗”面积将可加大一圈。2024版《深圳市建筑设计规则》进行了“限高”，即新型产业用地（M0）中主导用途的建筑高度不得超过 250米，住宅和宿舍的建筑高度不宜大于150米。修订后，低容积率小区、高层住宅、多层住宅、叠墅、别墅等多元产品将有望回归，满足市民更多改善性需求。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，目前，深圳很少有低于30层的新房，高容积率意味着公摊率增高，比如电梯间、水箱井，导致得房率低。通过增加套内面积、实际使用面积，从而降低单位购房价格和成本，降低了房价，带动新房在市场上的竞争力，从需求端看有利于提升购房者的积极性，提升市场情绪。

李宇嘉进一步指出，另一方面，4月30日，政治局会议明确提出要“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。优化增量，就是说提高增量供应的有效性，如果得房率低、楼层又高，房屋后续的全生命周期的维护成本是非常高的。总的来说，通过设计标准的调整降低购房的负担，可以让供应更加匹配需求。

不只深圳，广东省佛山市、惠州市发布的政策也对减少住宅公摊面积等改善需求作出了要求。

5月13日，佛山发布13条楼市新政措施，其中提到，新出让的住宅用地，住宅套内阳台的“折半”计容面积上限由套内建筑面积的18%提高至20%；取消对单个阳台的进深和面积限制；取消凸（飘）窗窗台与地面高差小于0.45米需计容的要求。

惠州自然资源局同日印发的《市区2024-2025年度新出让住宅用地规划管理的若干措施》提到“建筑物屋顶的公共梯间、电梯机房、水箱间、人防报警间、通信基站机房等辅助用房不计入容积率建筑面积，不纳入公摊面积”“面积小于3万平方米的用地，住宅建筑首层用作建设停车库的建筑面积，不计入容积率建筑面积”。

李宇嘉表示，最典型的就是，按照佛山的新政，套内面积可以做到建筑面积的90%以上，这样建筑面积90平方米的房子可以做到三房，而原来只能做到两房，实际上起到了控制总价的情况下，助力改善型需求的效果。与此同时，还能提振开发商拿地的积极性。得房率提升的项目，比其他项目具有更强的竞争力，单价较低、去化也快。

李宇嘉表示，佛山计容新政与广州2023年的《广州市建筑工程容积率计算办法》类似。参考广州的经验来看，政策利好开发商新拿地块和购买该项目的消费者，但对之前已经入市但未开发或销售的项目（没有容积率或公摊优势），形成较为明显的竞争优势，导致后者在去化时面临巨大的压力，特别是距离相近的项目。