静安置业时筠仑：把文化注入到张园更新的全过程

孙中山曾四次造访并发表演说，《繁花》剧组曾在此开机绽放，中国科学院院士郑时龄认为它的更新实现了可持续高质量发展，上海社会科学院研究员熊月之将它比作海派文化王冠上的一颗明珠。

张园，位于上海市静安区南京西路风貌保护区核心位置，上海现存规模最大、保存最完整、建筑形式最丰富的石库门建筑群。

2022年12月，作为上海实施保护性征收改造的首个城市更新项目，张园西区向公众开放；2023年12月，“共生•共享•共为-2023澎湃城市更新大会”在张园（W4栋）举办，并宣布张园成为澎湃城市更新大会永久会址和首个澎湃城市更新示范区。

上海静安置业(集团)有限公司（以下简称“静安置业集团”）拥有原来上海老静安80%以上的历史建筑，是张园项目的资产运营主体。静安置业集团董事长时筠仑在出席“共生•共享•共为-2023澎湃城市更新大会”文化论坛时表示，一个空间中内涵的精神和文化是永久的，如何让张园在下一个百年常态常新，不仅仅是着眼建筑层面，更需要继承海派文化过去的百年精华，通过它把中国文化、海派文化弘扬出去。

城市文化元空间：首创与第一

在《张园与晚清上海社会》中，熊月之表示，张园这样的公共空间的形成，对于上海移民社会的整合，上海人意识的产生，有着重要的作用。《海上名园—张园与海派文化》丛书中，编者首创”城市文化元空间”概念，即影响城市文化演化、可以清晰提炼城市代表性文化内涵、能够沉浸式体验城市文化的原型空间。

作为近代上海最大的城市公共空间，张园见证了上海历史上若干个时髦的第一次——第一条自行车跑道、第一场电灯试燃会、第一间室外照相馆、第一个“激流勇进”。它是当之无愧的城市文化元空间。

经过100多年岁月洗礼，在2018年启动的本轮更新中，张园沿袭了”城市文化元空间”敢为人先的基因，在其自身的更新中，贯穿着若干个首创与第一：首创历史建筑“一幢一档”建档；率先制定历史风貌区保护性征收基地保护管理地方标准；张园西区成功引进路威酩轩、历峰、开云三大奢侈品集团旗下多个头部品牌和多家特色概念店、中国首店，成为首个历史街区高端商业地标；持续推进东区建设工作，开创成片历史风貌保护区修缮+地下空间更新规模之最……

“一方面对这样一个历史风貌街区，长达100多年的使用，建筑本身需要很强力的大修和维护，同时我们也希望能够在民生方面，让居住在这里几十年的居民切实地得到改善。”

被问及创新的征收模式如何得到居民的配合，时筠仑告诉记者，过去征收往往基于“拆改”，居民动迁之后房屋拆除建设新的建筑，由于张园本身属于历史风貌保护区，静安区政府开创了“保护性征收”这一全新模式——基于“留改拆”的理念，居民按照征收政策搬走之后，把所有的历史建筑都予以保留，即“人走房留”。

在保护性征收前，张园原有居民1125证，虽历经多年政府实事工程，包括厨卫革命、一平方马桶改造等，仍有276户无卫生设施，建筑内部空间分割破坏性、超负荷使用。在此背景下，以修缮、保护、更新、活化利用为主的征收模式，得到了居民的积极配合，他们在拿到补偿款后迁入更舒适的居住空间，同时乐见承载自己与城市记忆的历史空间得以保留、修缮并在城市繁华中央重新盛放。

城市中央，一场更新的实验

居民腾退，只是这场城市更新“实验”的开始。

传统征收模式，腾退后进行拆除、建围墙、土地平整，因为既没房又没人，看护管理相对方便。“人走房留”的模式下，一方面有安全隐患，一方面建筑由于无人居住缺少日常维护出现风险。基于此，静安置业集团首创“一幢一档”模式，历时两年半对张园进行资料库建设，通过建筑概况、房屋信息、基础资料、历史图纸、现状图纸、物业资料、影像资料、工艺描述、保护控制建议，全方位记录了张园的历史进程与现状情况，为日后的修缮利用提供依据。在此基础上，静安置业集团制定实施严格的“人防+技防”保护措施，在固定岗、巡逻岗配置保安人员，所有人员一律凭证进入张园，同时，安装80多个摄像头，根据设备传感器及监测探头反馈信息进行实时监控，以最严格的看护确保保护性征收后的项目推进。

因循严格红线守护历史文脉的同时，如何实现增量，是历史风貌区更新的共同难题。

“因为地上已经没有任何的增量，我们只能往地下去。“时筠仑表示，在市中心提倡公共交通出行、建立慢行系统的前提下，且项目今后要满足居住、生活、工作、办公、商业等多重功能，为了兑现相关配套，在东区，静安置业穷尽各种保护手段，进行了稳妥有序的加固，对历史建筑进行平移。

“整个开发过程中，为了保护历史建筑，没有任何的推倒与拆除。很多地方是要借助空间进行腾挪，因此大家可以看到，它不是简单的横平竖直的平移，既有常规的顶升平移，也有步履式的平移，甚至对某些建筑，我们只能做原地的顶升。做这些工作，一方面是为了建筑不受损害，同时针对腾挪出来的空地，我们可以进行地下空间的开挖。”

由于建筑状态的差距，针对张园西区，专家们评估再三、犹豫再三，因为担心对建筑造成结构性损坏的可能性，最终没有做地下空间开发。时筠仑介绍，东区的南面和北面各有两块小的空地，今后将有新建的“增量”：南面的空地将建成一个演艺中心，北面的空地将打造一个小型的美术馆。最终在整个东区，通过新建建筑及地下空间建设，将实现13500平方米空间增量。

中国科学院院士常青曾对记者表示，张园是一个更新实验，成功与否还要持续观察，寄予厚望。被问及张园的实验性体现在哪些方面，时筠仑表示，在他看来，一个是文化，一个是系统。

“第一，这样一个项目中，如何真正的把文化注入到整个建设的全过程，真的非常重要。以前可能在某些项目或者某一些点上在做，但是贯穿全方位、全过程，我们确实是第一次。第二，一个街区型的城市更新项目具有很强的系统性。我们现在碰到很多问题都是前所未有的，如果没有一个系统性、全局性的考虑，你往往会‘按下葫芦浮起瓢‘，因为一个因素的变化会导致整个系统出现调整。如果没有用系统性的眼光来做的话，就会一直很被动。”

石库门更新的文化样本

石库门是上海的图腾。

从新天地到今潮8弄，围绕石库门的更新，上海进行了持续多年的多元探索，在时筠仑看来，张园的探索有哪些独到之处？

除了征收、既有建筑地下空间开发方面，时筠仑认为，在修缮方面，从病虫害的预防到原材料原工艺的研究，积累的可能不止是经验，还有一些成果。此外，按照居住功能打造的石库门建筑内部空间较小、层次较多，在空间改造活化利用上，静安置业在某些空间上做了较大的突破和尝试，赋予空间更大的灵活性和可调整性，满足未来的商业、办公、居住需求。在运营方面，始终强调文化为魂，在西区焕新归来的一周年之际，2023年12月， “安垲第-张园海派文化交流中心”在张园八号楼揭幕，张园管委会宣布这里将成为新时代海派文化交流互鉴的新载体，与此同时，建立张园文化合伙人机制，两位“张园文化合伙人”——上海博物馆、上海东方报业在启幕仪式上与静安置业集团战略合作签约。

“我觉得每一个环节或者每一个科目，点点滴滴的汇总起来，今后可供其他城市更新项目参考甚至直接复制。从针对近代建筑建立保护机制到提出成片保护概念，上海一直是走在前面的，所以我们现在会面临整个历史风貌街区的保护改造和利用。我相信过不了多少年，可能其他城市甚至其他国家也会碰到这样的问题，我们先走一步，不管是成功也好，或者有些教训也好，都能让大家今后少走弯路。”

时筠仑表示，张园的先行探索，无论经验也好甚至教训也好，都会促进历史文化街区的保护、改造、利用，让城市更新得以更快推进。

我们的地方，我们的荣耀

2022年下半年起，各大媒体争相报道张园焕新，与全球三大奢侈品集团旗下品牌达成合作关系，“海上第一名园”焕新归来。

云集法国路威酩轩集团、瑞士历峰集团和法国开云集团，作为近代上海最大的城市公共空间，高端品牌的入驻，是否会影响其公共性？

时筠仑表示，延续地块的公共性基因，项目一直在强调通达：今后在地下，整个街区都能互联互通；地上则没有围墙和栏杆。无论是将石库门建筑从单纯的居住功能改为商业、办公、文化、居住等多重功能，还是即将新建的美术馆、剧院等建筑，都在试图将曾经的私人空间开放给上海、开放给世界。此外，张园的公共性与开放性，对于入驻品牌的形象推广、传播影响力都是有帮助的。

采访最后一个问题，是用一句话来推荐张园。时筠仑表示，其实他一直在想一句话，既朗朗上口，又能够真正体现张园特色，在西区开业的时候，张园打出的标语为“我们的地方，我们的荣耀”。

“首先，经过一百多年的时光张园存续至今，我们还拥有这样好的一片历史街区，真的是上海人民、中国人民一个荣耀。同时，焕新之后的张园，一定还是我们的地方，这就是刚刚我们谈到并反复强调的公共性，我们没有意图把它打造成一个私家的领域和空间，它一定是属于上海人民、属于中国人民。因此‘我们的地方，我们的荣耀’，这是我们追求的目标。”

“最上海，最时尚”，是时筠仑本人为张园想的推荐词。在时筠仑看来，张园是上海的代表，时尚是张园的基因，历史上，上海很多新事物新潮流都在张园登场，希望更多的年轻人能够喜欢张园。