青岛西海岸新区：综合考量房企开发利润，科学设定土地起拍价格

4月28日，山东省青岛西海岸新区管委会发布关于印发《青岛西海岸新区优化居住建筑品质的七条措施（试行）》的通知。文件自2024年4月28日起施行，有效期至2026年4月28日；未办理房屋预售手续的整宗土地上的住宅工程可执行新的措施。

文件提出，优化房地产开发用地出让条件。综合地块位置、所在区域新建商品房和土地成交价格，考量房企开发利润，科学设定土地出让起拍价格。土地出让竞买保证金可按最低比例（起始价的20%）缴纳，此前该区的土地出让竞买保证金的缴纳比例为起始价的100%。

提高住宅居住舒适度方面，文件要求，开敞式阳台、封闭式阳台进深不超过2.1米的部分均按照1/2建筑面积计入容积率，进深超过2.1米的部分按照全面积计入容积率。西海岸新区自然资源局解释称，为推进高品质住宅建设，在综合考虑本区日照条件的情况下，对于生活阳台的计容宽度限制由原来的1.8米放宽至2.1米。鼓励开发商建设封闭式阳台。

文件同时提出，套内建筑面积超过144平方米的住宅，其起居室挑空部分层高不大于两层层高时，按其水平投影面积计算容积率建筑面积。对层高有特殊要求的空间，如建筑门厅、大堂等公共部分，按其水平投影面积计算容积率建筑面积。西海岸新区自然资源局解释称，该措施是将起居室挑空部分层高限制放宽为不大于两层层高。

文件明确了不计入容积率建筑面积的情形：建筑物屋顶的楼梯间、水箱间、电梯机房、人防报警间等设施设备用房，累计面积不大于屋顶面积25%时；建筑（除低层住宅以外）首层可以布置层高不低于3.9米的架空层，且首层除必要的垂直交通空间、入口大堂及设备设施用房外，只作为公共休闲、交通、绿化等公共开敞空间使用；建筑避难层中的避难空间；商住混合建筑的转换层；新建住宅小区内按照相关规范要求配置的配电室、换热站、公厕、垃圾分类收集用房、快递末端公共服务站、助老大食堂等公共服务设施；建筑外墙面抹灰、装修面、镶贴块料面层、装饰性幕墙；新建住宅小区内独立设置的电动自行车集中存放和充电场所，以及非机动车坡道和机动车坡道的轻质结构车库出入口顶棚，且该通道为地下通道的一部分；合现行法律、法规、规章规定并经住房和城乡建设主管部门认定的因实施绿色建筑技术、装配式技术而必须增加的建筑面积。

西海岸新区自然资源局表示，鼓励提高公服配套标准。文件将部分公共服务设施纳入不计入容积率建筑面积的范围，鼓励有条件的新建住宅工程提高住宅小区公服配套设置标准，改善住宅区人居环境。

文件要求，新建住宅工程面积指标应当按照建筑面积和计算容积率建筑面积分别核算。西海岸新区自然资源局解释称，此举明确不动产测绘面积计算方法和土地复核规则。为保证措施贯彻实施，文件约定了项目建成后土地复核和不动产登记环节对建筑面积的认定方法。